案情簡介：2009年，張某與雷某簽約購買雷某名下房產(chǎn)后，因雷某配偶李某拒辦過戶起訴至法院。
法院認(rèn)為：①處分共有不動產(chǎn)，應(yīng)經(jīng)占份額三分之二以上按份共有人或全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。涉案房屋系雷某與李某夫妻共同財產(chǎn)，所有權(quán)登記在雷某名下，雷某未經(jīng)李某同意擅自處分共有房屋，侵犯了李某共有權(quán)利，構(gòu)成無權(quán)處分。當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，法院不予支持，故案涉房屋買賣合同有效。②依《物權(quán)法》規(guī)定，合同有效不一定能引起物權(quán)發(fā)生變動。本案中，張某要求雷某依約協(xié)助辦理涉案房屋過戶手續(xù)，因雷某欠缺處分權(quán)，其需征得共有人李某同意，方有權(quán)處分共有財產(chǎn)。李某現(xiàn)明確表示不同意將涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給張某，故張某訴請不予支持。對張某要求雷某賠償損失事宜，張某可另案主張。判決案涉房屋買賣合同有效，駁回張某其他訴請。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)：夫妻一方未經(jīng)另一方同意，擅自處理夫妻共同房產(chǎn)，與第三人訂立的房屋買賣合同，屬效力待定的無權(quán)處分合同。在共有人不同意轉(zhuǎn)讓的情況下，即使合同有效，第三人亦不能取得房屋所有權(quán)。
案例索引：北京二中院（2013）二中民終字第00379號“張林與雷秉歐、李術(shù)寶房屋買賣合同糾紛案”
廣州張德明律師提醒：在買二手房時，如果是兩人以上共同共有的房產(chǎn)，在簽訂所有文件，包括意向書、買賣合同、收據(jù)等，均要所有房產(chǎn)登記的所有權(quán)人共同簽字，除非有公證的授權(quán)委托書，不然可能會面臨財房兩空的風(fēng)險。
