| 湯華 |
| 案情介紹 原 告（出租人）： 甲公司 被 告（承租人）： 乙公司 第三人（次承租人）：丙銀行 原告甲公司訴稱(chēng) 2006年6月，我方與乙公司簽訂了一份《房屋租賃合同》，合同中約定：我公司將坐落于本市繁華地段的某房產(chǎn)出租給乙公司，租賃期間為10年。 2007年7月，乙公司與丙銀行簽訂了《房屋轉(zhuǎn)租合同》，合同中約定：乙公司將承租的房屋中1樓A座轉(zhuǎn)租給丙，租賃期間亦為10年。該租賃合同的簽訂同時(shí)得到了我公司的書(shū)面同意。后在合同履行期間，乙公司在正常經(jīng)營(yíng)、收取第三人租金情況下未按時(shí)支付租金，甲公司多次催討未果，故訴至法院。 現(xiàn)請(qǐng)求法院支持我方的如下訴訟請(qǐng)求：解除我公司與乙公司簽訂的《房屋租賃合同》；請(qǐng)求判令乙公司遷出租賃房屋；請(qǐng)求判令次第三人遷出租賃房屋。 被告乙公司辯稱(chēng) 我方拖欠租金有一定客觀原因，并非惡意。 第三人丙銀行辯稱(chēng) 我銀行與乙公司簽訂的轉(zhuǎn)租合同事先取得了原告的同意，是合法有效的合同，因而我方不同意遷出承租房屋，要求法院判令繼續(xù)履行原租賃合同。 法院審理及判決 法院經(jīng)審理認(rèn)為，由于乙公司違約在先，因而構(gòu)成合同解除條件。至于乙公司與丙銀行的轉(zhuǎn)租合同，法院認(rèn)為盡管轉(zhuǎn)租行為得到了甲公司的同意，但甲公司并非轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人，因而不能強(qiáng)迫其繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同，故甲公司要求銀行遷出的主張，能夠成立。 案例評(píng)析 轉(zhuǎn)租是指承租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人使用收益，承租人與第三人形成新的租賃關(guān)系，但承租人與出租人的租賃關(guān)系仍然存在的一種交易形式。在上述案件中，存在兩個(gè)法律關(guān)系，一是出租人和承租人的原始租賃關(guān)系，即“大房東”（房主）和承租人建立的法律關(guān)系；二是承租人和次承租人的轉(zhuǎn)租法律關(guān)系，即“二房東”（轉(zhuǎn)租人）和實(shí)際承租人建立的法律關(guān)系。承租人是否有對(duì)租賃物的轉(zhuǎn)租的權(quán)利，各國(guó)規(guī)定不盡一致，根據(jù)我國(guó)《合同法》第224條的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 而本案的焦點(diǎn)在于原始租賃合同依法或依合同約定解除后，轉(zhuǎn)租合同是否能夠繼續(xù)履行？上述司法實(shí)踐也明確，租賃合同因承租人未依約給付租金而致合同被解除的，則轉(zhuǎn)租合同將因此而處于履行不能的狀態(tài)。但原租賃合同與轉(zhuǎn)租合同畢竟是兩個(gè)合同，原出租人并非轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人，不能強(qiáng)迫他繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同。因此，除非出租人與次承租人就繼續(xù)履行合同達(dá)成一致，否則，次承租人要求繼續(xù)履行合同的主張不能支持。由于出租人并未直接與次承租人形成租賃關(guān)系，根據(jù)合同相對(duì)性原則的要求，次承租人只能向轉(zhuǎn)租人主張違約責(zé)任或損害賠償責(zé)任，而不能直接要求出租人承擔(dān)責(zé)任。 那么，次承租人能夠采取何種司法救濟(jì)措施呢？第一，行使代償請(qǐng)求權(quán)。根據(jù)規(guī)定，因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。第二，訴請(qǐng)承租人承擔(dān)違約責(zé)任及賠償裝潢等損失。若能證明出租人存有過(guò)錯(cuò)，建議將出租人一并列為被告。 案例啟示 首先，銀行在承租相關(guān)物業(yè)時(shí)，應(yīng)關(guān)注轉(zhuǎn)租人即“二房東”的誠(chéng)信。銀行在網(wǎng)點(diǎn)選址時(shí)，經(jīng)辦人可能更多地考慮房屋所在地段、預(yù)期收益等因素，而對(duì)出租人的誠(chéng)信情況疏于調(diào)查。但這一點(diǎn)其實(shí)非常重要，特別是在轉(zhuǎn)租情況下，如果轉(zhuǎn)租人不履行租金支付義務(wù)，房主可以提前解除合同、收回房屋，此時(shí)轉(zhuǎn)租人和銀行的轉(zhuǎn)租合同將履行不能，銀行將面臨損失，所以，在轉(zhuǎn)租合同中，應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)租人的誠(chéng)信和其經(jīng)營(yíng)、財(cái)力狀況給予關(guān)注，督促其按約向房主支付租金。 其次，應(yīng)全面審查房主和轉(zhuǎn)租人的原始租賃合同內(nèi)容。一是審查轉(zhuǎn)租合同的租賃期限與原始租賃合同的租賃期限是否匹配。相關(guān)法律規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。二是審查租賃房屋是否有權(quán)利瑕疵及其他權(quán)利存在。相關(guān)法律規(guī)定，“租賃在前，抵押在后”的，則出租人處分房屋時(shí)，承租人的權(quán)利不受影響，即符合“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的說(shuō)法；但若“抵押在前，租賃在后”的，當(dāng)出租人處分房屋時(shí)，承租人的租賃權(quán)將不受保護(hù)。同時(shí)應(yīng)注意的是，承租人拖欠租金的、承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的、預(yù)租的商品房都是屬于不得轉(zhuǎn)租的情形。三是審查出租雙方權(quán)利義務(wù)是否對(duì)等，是否有出租方濫用權(quán)力、可隨意收回房屋的條款。四是審查轉(zhuǎn)租人以往的履約情況，是否存在拖欠租金及其他不履行其他合同義務(wù)的紀(jì)錄。 第三,次承租人應(yīng)就裝飾裝修取得出租人同意。法律規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修的，因出租人違約導(dǎo)致合同解除時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，法院應(yīng)予支持。因此銀行在網(wǎng)點(diǎn)裝修前，應(yīng)注意保存出租方同意裝修的書(shū)面根據(jù)材料，以便日后索賠。 第四，應(yīng)注意完善轉(zhuǎn)租合同條款。為了更好地維護(hù)銀行的權(quán)益，增加對(duì)轉(zhuǎn)租人、出租人的法律約束，可在轉(zhuǎn)租合同中約定采取有利于銀行的租金支付方式，取消交易慣例中的押金條款，盡量采用“先用后付”的支付方式，如果必須采取“先付后用”的，則應(yīng)盡可能減少預(yù)付金額。此外，還可增加轉(zhuǎn)租人承諾條款，可要求轉(zhuǎn)租人承諾按約向出租方履行支付租金等義務(wù)，若因其違約導(dǎo)致出租人解除租賃合同的，其應(yīng)賠償次承租人所受損失。必要時(shí)，還可在轉(zhuǎn)租合同中約定由轉(zhuǎn)租人向銀行繳納履約保證金或履約保函，保證租賃合同得以正常履行。http://www.zgcxjrb.com/n1519887/n1520299/index.html(案例) |
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