第一條的推送說了要做一個深刻解讀項目挖掘獨特IP的策劃，那么一個地產(chǎn)策劃的基本功是什么呢？
正式進案場前：
一、項目競品調(diào)研
二、項目自身價值挖掘
三、項目案場建議
1、外展點
2、樣板間
3、售樓處
四、目標客戶定位
1、客戶描述
2、需求特征
3、活動區(qū)域
五、營銷計劃
1、公共媒體：報紙、電視、電臺、雜志
2、印刷媒體：樓書、折頁、購房須知、戶型圖、價格圖、傳遞廣告、海報、投資置業(yè)指南、業(yè)主通訊
3、戶外媒體：戶外廣告牌、道旗、指示牌、公交車體、候車亭
4、活動宣傳
5、廣告預(yù)算
6、分階段廣告策劃重點
7、對外媒體主題及發(fā)布
8、自媒體、各新聞客戶端等
六、銷講資料收集及編制
1、開發(fā)商介紹
2、城市概況及城市規(guī)劃
3、個案區(qū)域介紹
4、個案概況
5、建材標準
6、小區(qū)規(guī)劃及景觀規(guī)劃
7、答客戶問（產(chǎn)品、生活技能、基本資料）
8、賣點說明及抗性檢討
9、政策內(nèi)容及貸款須知
七、人員招聘及培訓(xùn)
1、案場策劃招聘
2、策劃管理培訓(xùn)
3、策劃工作標準級評估
駐場后
一、公開期的營銷策劃工作
（一）廣告入市階段：引爆人氣、積聚人氣
1、海報、橫幅、戶外看板、報紙稿、DM派發(fā)
2、現(xiàn)場產(chǎn)品說明會
3、車體廣告宣傳
（二）媒體表現(xiàn)信息反饋收集
根據(jù)營業(yè)日報表、周報表、月報表的相關(guān)數(shù)據(jù)。銷助每月整理統(tǒng)計來電、來人。將統(tǒng)計數(shù)據(jù)存檔并反饋給策劃部門，便于后階段的選擇和SP活動方案的制定。
（三）價格承受度反饋收集
根據(jù)營業(yè)日報表、周報表、月報表的相關(guān)數(shù)據(jù)。銷助每月整理統(tǒng)計已購客戶集中于那個價格層次以及未購客戶對價格的反應(yīng)和承受能力。作為后階段價格調(diào)整的重要依據(jù)。
（四）消費者區(qū)域反饋收集
根據(jù)營業(yè)日報表、周報表、月報表的相關(guān)數(shù)據(jù)，銷助每月整理統(tǒng)計出來電、來人的集中區(qū)域和空白區(qū)域，反饋給策劃部門，以便于后階段的媒體投放和SP活動的區(qū)域選擇。
（五）銷控執(zhí)行
根據(jù)銷售情況及來電、來人的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，為使個案均衡、平穩(wěn)的進行銷售、縮短銷售周期，對房源進行適當控制，有節(jié)奏的銷售。
（六）一周數(shù)據(jù)統(tǒng)計
通過周報表，分析一周來人相對集中的年齡層、區(qū)域、媒體、認可的樓層、戶型以及職業(yè)、對本項目的價格反映和考量因素等綜合數(shù)據(jù)指標，并對已購客戶的數(shù)據(jù)加以整理統(tǒng)計，為策劃部門提供準確的客戶反應(yīng)及媒體方向和主題，對下個銷售周期有個較為準確的研判。
（七）月度銷售走勢分析
通過分析月報表，能分析出來來人、來電量的多少變化與媒體表現(xiàn)的時間是否一致，以及成交率與媒體表現(xiàn)的客觀聯(lián)系。為策劃部門提供強有力的數(shù)據(jù)證明。
二、強銷期的營銷策劃工作
（一）廣告推廣階段（有效客源把握與成交）
1、運用CF（電視專題片）擴展影響力。輻射周邊地區(qū)，造勢
2、NP軟件性新聞文案的側(cè)面闡述
3、主體性大型促銷活動及房交會
4、選擇當?shù)赜绊懥^大的報紙密集發(fā)布，現(xiàn)在報紙效果基本沒用，研究網(wǎng)絡(luò)傳播、自媒體等
（二）來電量、來訪量統(tǒng)計追蹤
（三）現(xiàn)場逼定
1、現(xiàn)場逼定的重要性：下定后，在將本項目產(chǎn)品與其他產(chǎn)品比較過程中會青島于本項目，一有事來彌補不足；
2、現(xiàn)場SP配合：現(xiàn)場SP的配合一定要給客戶真實感，無論是與自己還是與銷控臺、電話SP都要讓客戶覺得真實達到SP效果。在現(xiàn)場逼定中可以告知客戶本項目的熱銷狀態(tài)、品質(zhì)形象以及運用各種銷售道具（電話、傳真等）促其下定。
（四）周報統(tǒng)計、分析
每周制作周報表、對周來電、來電量進行區(qū)域分析、需求面積分析、客戶置業(yè)分析、客戶年齡分析、媒體分析、考量因素及購買力分析，及時完成統(tǒng)計分析以利于下周的銷售重點的調(diào)整和策劃的方向。
（五）月報統(tǒng)計、分析
每月制作周報表、對月來電、來電量進行區(qū)域分析、需求面積分析、客戶置業(yè)分析、客戶年齡分析、媒體分析、考量因素及購買力分析，及時完成統(tǒng)計分析以利于下月的銷售重點的調(diào)整和策劃的方向。
（六）每周營銷策劃交流會
聯(lián)系策劃、客服、財務(wù)進行每周研策會，及時對媒體安排進行有效調(diào)整；各部門之間進行協(xié)調(diào)，挖掘和發(fā)揮各部門的最大潛力，使各項活動發(fā)揮最大效果。
三、持續(xù)期的營銷策劃工作
（一）廣告持續(xù)期推廣階段（潛力挖掘，調(diào)整方向）
1、給有意向的客戶發(fā)信息或致電拜訪
2、舉行大型現(xiàn)場活動、酒會，答謝老業(yè)主
項目結(jié)案后：
一、項目結(jié)案報告的撰寫
二、項目營銷策劃過程總結(jié)會議
三、創(chuàng)建客戶資料庫
（一）客戶通訊錄收集
（二）客戶意見反饋收集
