為加強不動產(chǎn)權(quán)管理，維護不動產(chǎn)權(quán)
所有者合法權(quán)益，妥善解決我市
國有建設(shè)用地上房屋和
土地登記歷史遺留問題
近日，莆田市人民政府辦公室
關(guān)于妥善解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題
的處理意見出臺
也就是說
我市部分因為歷史遺留問題
此前無法辦證的業(yè)主可以辦證啦！
一、處理范圍
2016年1月29日我市實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前國有建設(shè)用地上己建成，因相關(guān)審批、驗收、稅費及材料缺失等原因，而未辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記的房屋（列入全國別墅類項目清查整治對象的除外）。
由政府主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)的各類拆遷安置房辦理不動產(chǎn)登記，繼續(xù)按照《莆田市人民政府關(guān)于解決歷史遺留土地登記發(fā)證問題的意見》（莆政綜〔2009〕141號）和《莆田市人民政府辦公室關(guān)于加快推進歷史遺留的政府主導(dǎo)性項目拆遷安置房確權(quán)發(fā)證工作方案的通知》（莆政辦〔2014〕122號）的規(guī)定執(zhí)行。工業(yè)企業(yè)遺留權(quán)證辦理繼續(xù)按照《莆田市促進園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展三年行動計劃（2018－2020年）》（莆政綜〔2018〕92號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
二、處理辦法
（一）關(guān)于用地、規(guī)劃及驗收等相關(guān)手續(xù)缺失問題
1
用地批準手續(xù)
土地權(quán)屬來源材料可依據(jù)取得土地使用權(quán)時的相關(guān)法律法規(guī)及政策規(guī)定，以用地批文、國有土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地批準書或劃撥用地決定書予以認定。因坐標轉(zhuǎn)換、用地紅線未能閉合等原因，造成部分用地超出紅線，現(xiàn)狀地類為建設(shè)用地的，由縣（區(qū)）政府（管委會）予以公告，對公告沒有異議的，具結(jié)后作為土地權(quán)屬來源依據(jù)。
2
規(guī)劃審批、驗收手續(xù)
1990年4月1日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行前竣工的項目，無需辦理相關(guān)規(guī)劃手續(xù)。1990年4月1日至2008年1月1日已辦理用地批準手續(xù)，未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）的項目，可憑有權(quán)機關(guān)最終審定的建筑設(shè)計方案或總平面圖、具備相應(yīng)測繪資質(zhì)的單位出具的《建設(shè)工程竣工測量報告書》，向縣（區(qū)）政府（管委會）自然資源部門申請辦理，經(jīng)審查符合建筑設(shè)計方案或總平面圖的，直接以意見函予以確認；已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）的項目，按“副本換正本”辦理規(guī)劃驗收。若超出建筑設(shè)計方案（或總平面圖）或者《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）確認的建筑面積，可按樓棟或按套為單元補交土地出讓金，由縣（區(qū)）政府（管委會）自然資源部門出具意見函，不動產(chǎn)登記部門分樓棟或分套予以確權(quán)登記。以上項目在辦理相關(guān)手續(xù)時不再進行行政處罰。
2008年1月1日之后取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的項目，按相關(guān)規(guī)定辦理，具體辦法由市自然資源局制定。
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所載的內(nèi)容與附圖（含總平面圖、建筑施工圖等）不符的，其技術(shù)指標以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所載的內(nèi)容為準；建筑功能（房屋用途）不一致的，在不占用公用配套設(shè)施和停車位的基礎(chǔ)上，不動產(chǎn)登記機構(gòu)以規(guī)劃審批蓋章的附圖并結(jié)合房產(chǎn)實測予以登記。
3
消防驗收手續(xù)
對1998年9月1日《中華人民共和國消防法》施行前已建成的房屋，未進行改建（含用途變更）、擴建的，可不再辦理消防許可（備案）手續(xù)。對1998年9月1日以后建成的房屋，未取得消防設(shè)計審核（備案）合格意見的，其中商業(yè)或其他性質(zhì)的，由建設(shè)單位委托有資質(zhì)的消防安全評估機構(gòu)對現(xiàn)狀建筑進行評估；住宅性質(zhì)的，由建設(shè)單位委托有資質(zhì)的消防安全檢測機構(gòu)對現(xiàn)狀建筑進行消防設(shè)施檢測，消防安全評估報告合格或建筑消防設(shè)施檢測報告合格的，送同級住建部門存檔，存檔手續(xù)作為申請不動產(chǎn)登記的依據(jù)。
4
工程質(zhì)量驗收手續(xù)
由建設(shè)單位委托具備相應(yīng)資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測鑒定機構(gòu)進行工程質(zhì)量（含人防工程）檢測鑒定，檢測鑒定結(jié)論符合工程質(zhì)量安全要求的，送同級住建（人防）部門存檔，存檔手續(xù)作為申請不動產(chǎn)登記的依據(jù)。
（二）關(guān)于房地用途及權(quán)利人不一致問題
1
房地用途不一致的，按以下情形處理：
（1）對用地批準手續(xù)記載為綜合用地，房屋規(guī)劃批準用途為商業(yè)和住宅的，土地用途分別登記為商業(yè)、住宅用地，房屋用途按規(guī)劃批準的用途登記。
（2）對用地批準手續(xù)記載為住宅用地, 房屋規(guī)劃批準用途為商業(yè)和住宅的, 當事人申請辦理不動產(chǎn)首次登記，分別按原審批的土地用途和房屋規(guī)劃批準用途進行登記，同時在附記欄記載原土地審批、房屋規(guī)劃批準用途。
2
房屋和土地權(quán)利人不一致問題：
（1）合法宗地上的房屋所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移，并辦理取得房屋所有權(quán)屬證書，但沒有同步辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，購買人可以持房屋所有權(quán)屬證書、原土地使用權(quán)證、原房屋轉(zhuǎn)移登記時提交的買賣合同、涉稅證明、個人承諾書單方申請辦理不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)給予辦理房屋、土地權(quán)利主體一致的不動產(chǎn)權(quán)證。
（2）已分別辦理土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證，由于土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證首次登記權(quán)利人不一致，導(dǎo)致無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證的，按已辦理的房產(chǎn)證核算總建筑面積，進行相應(yīng)的土地面積分攤，直接按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給房屋所有權(quán)人辦理不動產(chǎn)權(quán)證，稅務(wù)部門應(yīng)給予核稅并出具涉稅證明。
三、確權(quán)登記
（一）集資房（房改房）
1
產(chǎn)權(quán)核定
產(chǎn)權(quán)單位未按集資（房改）建房手續(xù)報批，但已形成集資（房改）建房事實的，由產(chǎn)權(quán)單位按集資（房改）時政策對集資（房改）對象的集資（房改）資格進行初步審核，并經(jīng)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)單位的主管部門復(fù)核匯總后，統(tǒng)一報送房改部門審查。對符合集資（房改）資格的給予出具符合集資（購買公有住房）資格復(fù)核意見函；對不符合集資（房改）資格的，由房改部門按有關(guān)規(guī)定處理到位后，辦理產(chǎn)權(quán)核定手續(xù)。
2
產(chǎn)權(quán)登記
（1）對集資（房改）單位已取得國有土地使用權(quán)證的，直接將土地分割轉(zhuǎn)移登記給各房屋業(yè)主；若房地用途不一致的，則以房產(chǎn)登記的用途為準。對集資（房改）單位未取得國有土地使用權(quán)證，項目建設(shè)審批手續(xù)登記不齊全的，由產(chǎn)權(quán)單位對土地使用權(quán)取得、符合規(guī)劃、工程質(zhì)量和消防安全等情況作出具結(jié)，不動產(chǎn)登記部門根據(jù)房改部門出具的符合集資（購買公有住房）資格復(fù)核意見函、產(chǎn)權(quán)單位具結(jié)書，給予辦理不動產(chǎn)權(quán)登記，土地使用權(quán)類型確定為劃撥，用途為住宅。產(chǎn)權(quán)單位已改制的，由其承接單位（無法確定承接單位的，由其主管部門或縣（區(qū)）政府（管委會）指定的單位作為承接單位）作出具結(jié)。
（2）集資房（房改房）上市須經(jīng)房改部門核準，并補交土地出讓金后予以辦理。其中，房屋所有權(quán)證已辦理并轉(zhuǎn)移給第三方的，土地使用權(quán)直接按現(xiàn)房屋所有權(quán)人給予登記；房屋所有權(quán)證已辦理且未轉(zhuǎn)移的，土地使用權(quán)可保持劃撥性質(zhì)。
（二）商品房
1.對開發(fā)建設(shè)單位已不存在的房地產(chǎn)項目，由項目所在縣（區(qū)）政府（管委會）牽頭，指定項目所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或業(yè)主委員會作為承接單位，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或業(yè)主委員會行使項目開發(fā)建設(shè)單位的主體資格。
2.對開發(fā)建設(shè)項目已辦理首次登記，但拒不配合購房業(yè)主辦理轉(zhuǎn)移登記的，業(yè)主可向開發(fā)建設(shè)單位提起民事訴訟要求其協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記。不動產(chǎn)登記部門根據(jù)法院生效的法律文書、協(xié)助執(zhí)行通知書以及稅務(wù)部門的完稅憑證辦理不動產(chǎn)權(quán)證。
3.市、縣（區(qū)）政府（管委會）及其部門所屬的國有企事業(yè)單位（含政府指定、委托代建單位）開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，已辦理房屋登記取得房屋所有權(quán)證或房屋所有權(quán)登記手續(xù)齊全，且開發(fā)建設(shè)單位可以提供樓棟總產(chǎn)權(quán)建筑面積（開放式小區(qū)）或整個小區(qū)總產(chǎn)權(quán)建筑面積（封閉式小區(qū)），因稅費未繳清、土地出讓手續(xù)未補辦等原因?qū)е挛茨苻k理不動產(chǎn)權(quán)登記的，由建設(shè)單位繳清相關(guān)稅費及土地出讓金（或業(yè)主自行按其建筑面積分攤繳納相應(yīng)的稅費及土地出讓金）后，自然資源部門（不動產(chǎn)登記窗口)與其簽訂格式文本的補充協(xié)議，直接給予房屋業(yè)主辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，不再辦理該項目的不動產(chǎn)首次登記。
4.對早期國有企業(yè)開發(fā)的零星未辦證的商品房，因建設(shè)項目審批手續(xù)不齊全的，由原產(chǎn)權(quán)單位具結(jié)，涉稅問題按規(guī)定繳清后，不動產(chǎn)登記部門給予辦理不動產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)單位已改制的，由承接單位（無法確定承接單位的，由其主管部門或縣（區(qū)）政府（管委會）指定的單位作為承接單位）作出具結(jié)。
5.因開發(fā)建設(shè)單位已撤銷、吊銷、注銷等原因造成購房人不能按照雙方共同申請的規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)的，對土地和房屋權(quán)屬來源清楚、界址明確，房屋的用地、規(guī)劃報建、竣工驗收等批準文件齊備的，購房人可憑購房合同、購房款票據(jù)(或付款證明)、稅費憑證等材料單方申請登記，不動產(chǎn)登記機構(gòu)經(jīng)核實并公告后辦理首次、轉(zhuǎn)移等不動產(chǎn)登記。
（三）國有建設(shè)用地上的個人自建房
國有建設(shè)用地上同時具備下列條件的個人自建房，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)給予辦理不動產(chǎn)權(quán)證：
1.用地手續(xù)?？蓱{合法審批的用地手續(xù)，或憑市、縣（區(qū)）政府（管委會）及其部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）簽訂或確認的拆遷補償安置協(xié)議書，作為土地權(quán)屬來源依據(jù)。
2.規(guī)劃手續(xù)。房屋建筑面積和規(guī)劃用途按《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（含副本，或由原縣（區(qū)、管委會）住建部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》）予以認定。
3.驗收手續(xù)。個人建房未辦理竣工驗收手續(xù)的，三層以下（含三層）且建筑面積在300平方米以下（含300平方米）的，其房屋質(zhì)量由業(yè)主作出承諾；三層以上或建筑面積在300平方米以上的，房屋質(zhì)量由業(yè)主委托具備相應(yīng)資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測鑒定機構(gòu)進行鑒定，鑒定合格的給予辦理。
（四）其他問題
1.關(guān)于簡化個人住宅用地和分割宗地劃撥補辦出讓手續(xù)問題。二手房（套房、私宅、店面）交易登記過程中涉及劃撥土地補辦出讓手續(xù)，授權(quán)不動產(chǎn)登記窗口收取土地出讓金，直接簽訂格式文本的土地使用權(quán)出讓合同。土地出讓金按申請補辦時房屋所在地塊相應(yīng)級別同類用途基準樓面地價的30%收取。
2.經(jīng)規(guī)劃部門批準跨宗地建房的，但土地權(quán)利性質(zhì)相同而土地使用權(quán)終止日期不一致的宗地，先辦理宗地合宗手續(xù)，需要補繳土地出讓金（具體標準為：現(xiàn)行評估樓面地價÷該用途最高年限×補交年限×建筑面積），將土地使用權(quán)終止日期調(diào)整一致后辦理不動產(chǎn)登記。
3.安置房辦理轉(zhuǎn)移登記時，拆遷補償安置協(xié)議書載明的被拆遷人已死亡的，可由拆遷人（原協(xié)議簽約單位）負責對繼承人提供的材料（申請書、死亡證明、遺囑或繼承協(xié)議、公證或村居證明）進行審核把關(guān)，并與其簽訂拆遷補償安置補充協(xié)議，作為不動產(chǎn)權(quán)利人申請核稅與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的依據(jù)。拆遷補償安置協(xié)議書中被拆遷人為二人及二人以上共有的,但對安置房位置、產(chǎn)權(quán)份額等約定不明確的，應(yīng)由共有人出具產(chǎn)權(quán)歸屬確認書，原協(xié)議簽約單位負責審核把關(guān)，并與協(xié)議中的共有人分別簽訂拆遷補償安置補充協(xié)議書并結(jié)算，明確安置房位置、產(chǎn)權(quán)份額，以此作為不動產(chǎn)權(quán)利人申請核稅與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的依據(jù)。
4.拆遷人（原協(xié)議簽約單位）因撤銷、吊銷、注銷等原因不存在的，由其承接單位負責辦理產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)手續(xù)，無法確定承接單位的，由其主管部門或縣（區(qū)）政府（管委會）指定的單位作為承接單位負責辦理。
四、稅費計征
（一）稅費收取
歷史遺留項目涉及稅費由稅務(wù)等相關(guān)部門按照政策規(guī)定“從舊兼從輕”原則征收。
（二）稅費基數(shù)
1.涉及以價格（價值）計征的稅費項目，統(tǒng)一以主管稅務(wù)機關(guān)計征稅收的價格（價值）為準。
2.政府回購商品房用于征遷安置的，商品房項目性質(zhì)為政府回購商品房保持不變，稅務(wù)部門按照《關(guān)于研究城市建設(shè)有關(guān)問題的紀要》（莆田市人民政府專題會議紀要〔2018〕63號）進行征稅，涉稅證明作為申請不動產(chǎn)登記的依據(jù)。
3.關(guān)于土地出讓金收取標準
（1）2007年10月1日《中華人民共和國物權(quán)法》施行前，以行政劃撥方式取得國有建設(shè)用地，土地出讓金按下列不同情形相應(yīng)時點的基準樓面地價計收：單位公房（僅限住宅）已處置的，按資產(chǎn)處置時點計收；原劃撥用地按規(guī)劃批準進行房地產(chǎn)開發(fā)（與出讓用地合并建設(shè)的除外），但劃撥土地未補辦出讓的，按《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準時點計收。
（2）2007年10月1日前，改變用途或其它規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的，按《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準時點原用途與新用途的基準樓面地價的差額計收土地出讓金；沒有辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，以縣（區(qū)）政府（管委會）自然資源部門意見函確認時點計收。2007年10月1日以后，對經(jīng)政府研究同意改變用途或其他規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的政府性主導(dǎo)項目，按政府研究同意時點原用途與新用途的基準樓面地價的差額計收土地出讓金。
（3）2007年10月1日以前，因坐標轉(zhuǎn)換、用地紅線未能閉合等原因，造成部分用地超出紅線，且現(xiàn)狀地類為建設(shè)用地的，按該類用途的現(xiàn)行基準地價補交出讓金；2007年10月1日以后，按該類用途的現(xiàn)行基準地價二倍補交出讓金。經(jīng)政府研究或有權(quán)機關(guān)確認同意增加建筑面積（變更容積率）的，以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準時點為基準日按該類用途的基準樓面地價補交土地出讓金；沒有辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，以縣（區(qū)）政府（管委會）自然資源部門意見函確認時點計收。
（4）集資房（房改房）、經(jīng)濟適用房上市，按申請繳款時對應(yīng)基準樓面地價30%直接補交土地出讓金；若集資房（房改房）之前已辦理過房產(chǎn)過戶，由于原產(chǎn)權(quán)人未取得土地使用證而未辦理轉(zhuǎn)移登記的，按申請繳款時對應(yīng)基準樓面地價20%補交土地出讓金（政府另有規(guī)定的除外）。對經(jīng)濟適用房項目中以商品房價格購買超出享受面積部分的建筑面積，由開發(fā)建設(shè)單位按申請繳款時對應(yīng)基準樓面地價30%直接補交土地出讓金；對超出享受面積以優(yōu)惠價購買的部分，先保持原性質(zhì)，并在不動產(chǎn)權(quán)證中予以備注，今后上市時，由申請人一并按照經(jīng)濟適用房上市標準補交土地出讓金。
4.關(guān)于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收取標準。集資房（房改房）不再收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費；其他類型的建設(shè)項目在辦理不動產(chǎn)登記前，各縣（區(qū)）政府（管委會）自然資源部門在出具規(guī)劃意見函或規(guī)劃驗收（規(guī)劃條件核實）時，應(yīng)根據(jù)《莆田市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費征收管理規(guī)定》(莆政綜〔2011〕24號)的征收標準，按實測建筑面積（不含非商業(yè)用途地下室、架空層、騎樓）收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。
5.關(guān)于防空地下室易地建設(shè)收取標準。根據(jù)項目辦理用地審批手續(xù)的時間，按以下標準收費：
（1）2002年4月9日之前辦理用地審批手續(xù)的項目，執(zhí)行1997年第2號莆田市人民政府令。
（2）2002年4月10日至2003年4月30日之間辦理用地審批手續(xù)的項目，執(zhí)行《福建省物價局、福建省財政廳、福建省人民防空辦公室關(guān)于印發(fā)〈福建省規(guī)范防空地下室易地建設(shè)收費實施辦法〉的通知》（閩價〔2002〕房133號）。
（3）2003年5月1日至2014年11月30日之間辦理用地審批手續(xù)的項目，執(zhí)行《福建省物價局、福建省財政廳、福建省人民防空辦公室關(guān)于調(diào)整防空地下室易地建設(shè)收費標準的通知》（閩價〔2003〕房208號）。
（4）2014年12月1日之后辦理用地審批手續(xù)的項目，執(zhí)行《福建省物價局、福建省財政廳、福建省人民防空辦公室關(guān)于進一步完善防空地下室易地建設(shè)費有關(guān)問題的通知》（閩價費〔2014〕347號）。
五、
市政府建立不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理聯(lián)席會議制度，由市政府分管財稅、城建工作的領(lǐng)導(dǎo)擔任召集人，成員由市政府分管副秘書長、市自然資源局、住建局、財政局、稅務(wù)局、消防救援支隊、城市管理局、人防辦等單位分管領(lǐng)導(dǎo)組成，研究解決重大復(fù)雜疑難問題。對未列入本意見處理范圍的，按照“一案一議”方式研究解決。
六、
本意見自印發(fā)之日起執(zhí)行至2020年6月30日（以收件時間為準），逾期不辦的，責任由業(yè)主自負。歷史遺留的教育、醫(yī)療等民生事業(yè)類項目，參照工業(yè)企業(yè)遺留權(quán)證辦理辦法，由各縣（區(qū)）政府（管委會）具結(jié)辦理。本意見執(zhí)行前已有規(guī)定與本意見不一致的，以本意見為準。原已辦理登記或按原有規(guī)定辦理的相關(guān)手續(xù)，仍繼續(xù)有效。
七、
本意見由市自然資源局會同市稅務(wù)局、住建局等部門負責組織實施和解釋，并協(xié)調(diào)執(zhí)行中的具體事項。
莆田市人民政府辦公室
2019年6月22日
來源：莆田市人民政府、莆田新聞、網(wǎng)絡(luò)綜合
