民商實務 追尋法意
解析案例 探索規(guī)則
登記備案 & 預告登記
編輯：糖櫻
登記備案與預告登記，是人們較為熟悉的兩個制度概念。其中，對登記備案，人們是因為商品房預購而了解熟悉；預告登記，是因為《物權法》的頒布，而讓人們有所了解。然而，對登記備案與預告登記的區(qū)別，知道和了解的，則并不多。因而，經(jīng)常發(fā)生因混淆兩者關系，而產(chǎn)生的民事或行政糾紛。
登記備案只適用于商品房預售合同；而預告登記，則有預購商品房預告登記、預購商品房抵押權預告登記、房屋所有權轉移預告登記等。
登記備案，是一種行政管理制度，僅在行政程序上對預購人具有保護功能；而預告登記，這是一種特殊的不動產(chǎn)物權登記，其目的是確保將來發(fā)生不動產(chǎn)物權變動的請求權，屬于準物權。
預告登記相對于預售合同登記備案更具有實用性，在其他條件相同的情況下，辦理了預告登記的買受人較辦理了商品房預售合同登記備案的買受人，享有更為充分的權利保障。
登記備案制度，其法律依據(jù)是《城市商品房預售管理辦法》的規(guī)定；而預告登記制度，其法律依據(jù)是《物權法》及《房屋登記辦法》。
關于登記備案的規(guī)定
《城市商品房預售管理辦法》
第十條 商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。
房地產(chǎn)管理部門應當積極應用網(wǎng)絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網(wǎng)上登記備案。
商品房預售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應當有書面委托書。
關于預告登記的規(guī)定
1.《物權法》
第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。
預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
2.《房屋登記辦法》
第六十七條 有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：
（一）預購商品房；
（二）以預購商品房設定抵押；
（三）房屋所有權轉讓、抵押；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第六十八條 預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。
預告登記后，債權消滅或者自能夠進行相應的房屋登記之日起三個月內，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。
第六十九條 預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。
第七十條 申請預購商品房預告登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）已登記備案的商品房預售合同；
（四）當事人關于預告登記的約定；
（五）其他必要材料。
預購人單方申請預購商品房預告登記，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應的證明材料。
第七十一條 申請預購商品房抵押權預告登記，應當提交下列材料；
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）抵押合同；
（四）主債權合同；
（五）預購商品房預告登記證明；
（六）當事人關于預告登記的約定；
（七）其他必要材料。
第七十二條 申請房屋所有權轉移預告登記，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）房屋所有權轉讓合同；
（四）轉讓方的房屋所有權證書或者房地產(chǎn)權證書；
（五）當事人關于預告登記的約定；
（六）其他必要材料。
第七十三條 申請房屋抵押權預告登記的，應當提交下列材料：
（一）登記申請書；
（二）申請人的身份證明；
（三）抵押合同；
（四）主債權合同；
（五）房屋所有權證書或房地產(chǎn)權證書，或者房屋所有權轉移登記的預告證明；
（六）當事人關于預告登記的約定；
（七）其他必要材料。
