案情簡介
2008年4月3日，孫某某與某物業(yè)管理有限責(zé)任公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定孫某某接受乙方提供的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)4元月/平方米，每年交納一次。2012年12月21日，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與某物業(yè)管理有限責(zé)任公司、某某物業(yè)管理有限公司簽訂《變更〈前期物業(yè)服務(wù)合同〉主體協(xié)議》，三方約定，原由甲、乙兩方于2007年6月簽訂的某山墅項(xiàng)目《前期物業(yè)服務(wù)合同》，根據(jù)《某股份有限公司關(guān)于某物業(yè)管理有限責(zé)任公司和某某物業(yè)管理有限公司所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整整合的通知》要求：“某物業(yè)管理有限責(zé)任公司所屬某山墅分部整體轉(zhuǎn)讓予某某物業(yè)管理有限公司”，經(jīng)甲、乙、丙三方協(xié)商一致，達(dá)成協(xié)議：一、自本協(xié)議簽訂之日起，丙方成為《前期物業(yè)服務(wù)合同》的服務(wù)主體、《前期物業(yè)服務(wù)合同》中原乙方享有的合同權(quán)利和承擔(dān)的合同義務(wù)，均轉(zhuǎn)由丙方享有與承擔(dān)，乙方不再作為《前期物業(yè)服務(wù)合同》的主體承擔(dān)任何義務(wù)；二自本協(xié)議簽訂之日起，由甲方、丙方繼續(xù)履行《前期物業(yè)服務(wù)合同》，《前期物業(yè)服務(wù)合同》的內(nèi)容不做變更。乙方與業(yè)主簽訂的《物業(yè)服務(wù)委托管理合同》中乙方的權(quán)利和義務(wù)，均轉(zhuǎn)由丙方享有和承擔(dān)。當(dāng)日，某某物業(yè)管理有限公司（委托人）與某某物業(yè)二分公司（受托人）簽訂《關(guān)于A小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目授權(quán)委托書》，約定：某某物業(yè)二分公司由某某物業(yè)管理有限公司全資設(shè)立，某某物業(yè)管理有限公司根據(jù)2012年12月21日與某物業(yè)管理有限公司、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同變更主體協(xié)議書》決定自該日起由其下屬公司二分公司為A小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。委托人根據(jù)上述協(xié)議將其所享有的權(quán)利與義務(wù)授權(quán)給某某物業(yè)二分公司享有與承擔(dān)，某某物業(yè)二分公司有權(quán)收取某物業(yè)管理有限公司在該小區(qū)服務(wù)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2014年12月1日、2017年1月1日，某某物業(yè)二分公司與北京市A小區(qū)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，由乙方負(fù)責(zé)A小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，期限為2014年12月1日至2017年12月31日，孫某某自2008年4月3日入住，未交納2009年6月1日至2017年12月31日的物業(yè)費(fèi)92017.03元，多次催討未果后提起訴訟。
法院判決
本院認(rèn)為，孫某某與某物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡稱某物業(yè)公司）簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效某物業(yè)公司、某某物業(yè)公司將A小區(qū)物業(yè)服務(wù)主體的變更情況進(jìn)行了公示。據(jù)此，某某二分公司有權(quán)向?qū)O某某收取某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)主體變更后，某某物業(yè)二分公司為柳明家園小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，孫某某接受了物業(yè)服務(wù)，某某物業(yè)二分公司有權(quán)收取物業(yè)服務(wù)主體變更后至2014年11月30日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2014年和2017年，某某物業(yè)二分公司與A小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的兩份《物業(yè)服務(wù)合同》，約定由某某物業(yè)二分公司為A小區(qū)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。上述兩份物業(yè)服務(wù)合同對(duì)A小區(qū)業(yè)主具有約束力，孫某某作為業(yè)主應(yīng)按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定向某某物業(yè)二分公司交納2014年12月1日至2017年12月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題，本院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)是一種綜合性、專業(yè)性、全天候、全方面、不間斷的服務(wù)，對(duì)于物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量應(yīng)從物業(yè)服務(wù)的長期情況和整體水平進(jìn)行評(píng)價(jià)，僅僅以某一時(shí)點(diǎn)的某一瑕疵即否認(rèn)物業(yè)服務(wù)的長期狀況和整體水平是不客觀的。本案中，孫某某提供的證據(jù)不足以證明某物業(yè)公司以及某某物業(yè)二分公司提供的物業(yè)服務(wù)長期存在嚴(yán)重違約的情形，故孫某某以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，缺乏依據(jù)，本院不予支持。各方當(dāng)事人均應(yīng)全面履行合同各項(xiàng)義務(wù)。孫某某作為涉訴房屋的使用者，在享受某某物業(yè)二分公司的物業(yè)服務(wù)后，應(yīng)當(dāng)如約支付物業(yè)費(fèi)。由于物業(yè)服務(wù)存在連續(xù)性，因此對(duì)于孫某某訴訟時(shí)效的辯稱，法院不予采信。孫某某的其他辯稱，并不構(gòu)成其不交物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)的理由。因?qū)O某某提出了物業(yè)服務(wù)存在的問題，其并非惡意拖欠物業(yè)費(fèi)用，故對(duì)于某某物業(yè)二分公司主張的違約金，法院不予支持。某某物業(yè)二分公司計(jì)算費(fèi)用數(shù)額有誤，法院予以調(diào)整。綜上所述，一審法院判決：一、孫某某于本判決生效后七日內(nèi)向某某物業(yè)管理有限公司第二分公司交納二○○九年度至二○一七年度物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)共計(jì)人民幣九萬一千九百八十五元三角三分；二、駁回某某物業(yè)管理有限公司第二分公司其他訴訟請(qǐng)求。
律師分析
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！吨腥A人民共和國公司法》第十四條第一款規(guī)定，公司可以設(shè)立分公司。設(shè)立分公司，應(yīng)當(dāng)向公司登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。分公司不具有法人資格，其民事責(zé)任由公司承擔(dān)。
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