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一則非典型性擔保案件
近來與好友共同探討一案，略有所思，其案情大致如下：張某與馮某于2012年簽訂一份二手房買賣合同，就張某購買馮某二手房一套達成協(xié)議，然而合同中僅約定了房屋價款及房屋所處坐落，其他條款皆未明確。日前張某持合同至朋友律所尋求幫助，經(jīng)朋友詢問，張某曾于簽訂房屋買賣合同之前一次性支付給馮某一筆款項，該款項與房屋價款相同，均為16萬，馮某亦出具收條，其上注明收到款項16萬。至今馮某一直未履行房屋交付義務(wù)，張某遂求助律師。
合理懷疑，解開背后真實面紗
此例之中，二手房買賣合同簽訂的甚為蹊蹺，主要有幾處疑點：其一，合同僅就房屋坐落及房屋價款進行了約定，其他合同主要內(nèi)容，諸如支付方式，房屋交付期限及違約責任等均為空白。其二，張某在未與馮某簽訂買賣合同之前便通過銀行轉(zhuǎn)賬支付給馮某一筆款項，不符合一般房屋買賣價款支付習慣。實踐中房屋買賣合同因其標的的特殊性和價值的巨大性，未簽訂合同之前便支付價款，顯然不符合常人對房屋交易之謹慎判斷。其三，張某在簽訂買賣合同之后一直未要求馮某履約合同義務(wù)，至今已過4年，明顯違背常理。其四，經(jīng)調(diào)查，該處房屋周邊房價遠高于此套房屋價格，即使按照12年簽訂合同時單價計算，亦相差頗大。后經(jīng)友人仔細問詢引導(dǎo)，是否隱瞞了其他事實，張某方釋言，16萬款項本為其借與馮某的借款，其之所以簽訂房屋買賣合同，其本意在于馮某不能還款之時以此房屋作為擔保。至此此案方撥云見日，此例乃是典型的“名為買賣，實為借貸”的讓與擔保。
主張房屋買賣合同關(guān)系還是借貸關(guān)系？
在當事人與友人釋明之后，其明確表示自己手中亦有一份借貸合同，但其始終不愿取出，并明確表明愿意繼續(xù)主張房屋買賣合同履行。筆者以為，當事人之所以如此堅持，這其中必然存在張某的些許顧慮，至于使其堅持要繼續(xù)履行房屋買賣合同的原因，不外乎如下幾點：其一：房屋價格因素，此處房價已隨著近年房地產(chǎn)市場的火爆，房價飛漲，張某以為履行房屋買賣合同存在實際利益；其二，雙方借款合同可能存在瑕疵，比如未約定借款利息，或者約定了債務(wù)履行期限，該期限已過訴訟時效。其三，履行房屋買賣合同尚有實際可能，因其履行期限未進行約定，張某可隨時要求馮某履行。
然而針對此種非典型性的擔保形式，理論界尚存爭議，有觀點主張其不符合擔保法規(guī)定之“流抵條款”，故而應(yīng)屬無效，亦有觀點主張其借款合同和買賣合同屬于兩個不同的法律關(guān)系，雖有關(guān)聯(lián)但相互獨立，應(yīng)視為兩個生效合同。而其后《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（下文簡稱《高院借貸規(guī)定》）提供了明確指引，其第二十四條第一款規(guī)定：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保,借款到期后借款人不能還款,出借人請求履行買賣合同的,人民法院應(yīng)當按照民間借貸法律關(guān)系審理,并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的,人民法院裁定駁回起訴?！惫识税钢?，倘若張某執(zhí)意主張履行房屋買賣合同，其訴訟請求可能存在被駁回之風險，若再起爐灶，依借款合同尋求救濟，則無形之中增加了訴訟成本。故而筆者建議盡快向當事人釋明，并根據(jù)其幾點顧慮分別為其解析，打消其疑慮，方能最大限度的為當事人挽回損失。就此案而言，可直接依銀行轉(zhuǎn)賬記錄及當事人簽訂的借款合同主張借貸關(guān)系。
向當事人釋明，基于其顧慮各個擊破
首先，針對其追求房屋買賣合同所涉標的房價上漲的想法，向其闡釋，《高院借貸規(guī)定》第二十四條第二款明確規(guī)定：“按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后,借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù),出借人可以申請拍賣買賣合同標的物,以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額,借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償?！惫识鴱埬乘脙r款也僅可以是其債權(quán)數(shù)額，房價上漲利益并不歸屬債權(quán)人。
其次，要求當事人提供借款合同，并審核其合同是否存在瑕疵，倘若未就債務(wù)履行期限進行約定，針對張某來說，實則并非壞事，因《合同法》六十二條第（四）項規(guī)定：“履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應(yīng)當給對方必要的準備時間?！比绻醇s定利息，鑒于張某與馮某為自然人之間借貸，依照《高院借貸規(guī)定》二十五條第一款規(guī)定：“借貸雙方?jīng)]有約定利息,出借人主張支付借期內(nèi)利息的,人民法院不予支持。”未約定利息若主張則得不到法院支持，應(yīng)告知當事人應(yīng)為自己之疏忽買單。
再者，房屋買賣合同雖然有實際履行可能：但是介于當事人一直怠于主張權(quán)利，且此房屋買賣合同的簽訂及價款支付皆與普通房屋交易習慣大相徑庭。同時依照《高院借貸規(guī)定》，此種讓與擔保若主張繼續(xù)履行合同很難得到法院支持。
此外，根據(jù)當事人持有銀行轉(zhuǎn)賬的證明，加之借款合同相互印證，民間借貸法律關(guān)系十分明確。其后，張某拿出其借款合同，合同果然未約定借款期限，依據(jù)《合同法》規(guī)定，張某可要求隨時履行，其后友人建議張某在馮某住所地一家省級媒體上刊登了要求償還借款的公告，在給予其三個月的準備期后，可據(jù)以借款合同向法院提起訴訟。
買賣合同做擔保尚需謹慎為之
針對此種民間借貸，作為出借一方基于擔保債務(wù)履行之目的簽訂一份買賣合同自然其風險防范意思值得肯定，然而像張某這種做法卻極其不值得推廣。買賣合同作為借款合同的擔保畢竟為非典型性的擔保形式，其在保障債務(wù)履行，優(yōu)先受償效力尚均不及傳統(tǒng)的擔保方式，故而在實踐中應(yīng)盡量提醒當事人規(guī)避以買賣合同為借款合同擔保。如若想要為債權(quán)設(shè)定擔保，可采用房屋抵押的方式或者通過強制執(zhí)行公證賦予借款合同以強制執(zhí)行之效力，其保護力度將遠大于買賣合同之擔保。
