文/郭曉西
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住房是人類生活的一項必需品，而且隨著我國住房市場化的進(jìn)程，房屋在滿足人們基本的住房需求的同時，也帶有了很大程度投資的色彩，房屋已經(jīng)成為私有財產(chǎn)的一項重大的組成部分。房改房是我國城鎮(zhèn)居民住房改革制度下誕生的產(chǎn)物，是一種沒有完全褪去共有色彩的私人不動產(chǎn)，在我國的二手房交易市場上扮演著重要的角色，由此也產(chǎn)生了一系列的法律問題，下文將對圍繞房改房產(chǎn)生的一系列的法律問題做簡單的分析和梳理，以期對以后此類問題有所幫助。
一、什么是房改房
在改革開放之前，我國實行的是計劃經(jīng)濟(jì)體制，在計劃經(jīng)濟(jì)體制之下，具有城鎮(zhèn)戶口的居民的住房是由單位進(jìn)行分配的，在此種住房制度下產(chǎn)生了一系列的問題，如分配不公、住房質(zhì)量低下，住房嚴(yán)重短缺的問題。改革開放之后，為改善這一系列的問題，國家進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革，房改房即是改革的產(chǎn)物。房改房又稱已購公有住房，是城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革的政策規(guī)定，按照一定的優(yōu)惠價格購買的已建住房。
二、房改房的種類
根據(jù)購買價格，可以將房改房分為成本價房和標(biāo)準(zhǔn)價房：
1、成本價房
成本價房在房改房中所占的比例較高，所謂的成本價房指的是員工以成本價購買的房屋，根據(jù)1994年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房改革的決定》，“職工以成本價購買的房屋，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，一般住夠五年后可以依法進(jìn)入市場，在補交土地使用權(quán)出讓金或者所包含的土地收益和按規(guī)定交納相關(guān)的稅費后，收入歸個人吧所有”。則以成本價購買的房屋，員工對其擁有完整的產(chǎn)權(quán)，即占有、使用和收益權(quán)。
2、標(biāo)準(zhǔn)價房
標(biāo)準(zhǔn)價房指的是以比成本價還要優(yōu)惠的價格購買的房屋，根據(jù)1994年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房改革的決定》，“職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價占成本價的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，一般住用5年后方可依法進(jìn)入市場，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)，原售房單位已撤銷的，當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權(quán)。售、租房收入在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，單位和個人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配?！眲t以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，員工和單位共同擁有產(chǎn)權(quán)，即員工對其不擁有全部的產(chǎn)權(quán)。
三、房改房的性質(zhì)
1、房改房無土地證
土地是房屋建設(shè)的基礎(chǔ)，根據(jù)城市建筑的土地的來源不同，土地可以分為以劃撥方式取得的土地和以出讓的方式取得的土地，以劃撥方式取得的土地是無償取得或者只需支付很少的補償費用，而且沒有使用期限的限制，但是土地使用權(quán)是不能轉(zhuǎn)讓的。房改房作為企業(yè)對員工的一種福利，使用的土地是劃撥用地，而目前市場上商品房建設(shè)用地都是通過土地出讓的方式取得的，因此即使以成本價購得的房改房也只有房產(chǎn)證，沒有土地證。
2、房改房的買賣雙方對象特定
房改房的出售主體是特定的，只有城鎮(zhèn)職工才有權(quán)購買房改房，并且是主要針對低收入群體出售的，每個家庭只有一次購買房改房的機會，購房的數(shù)量必須嚴(yán)格按照國家和各級人民政府規(guī)定的分配住房的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
3、房改房所有權(quán)不完整
以成本價購買的房改房，住用滿5年后才可以進(jìn)入市場（北京市已經(jīng)取消該限制），以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房改房，在法律性質(zhì)上是屬于員工和單位共同共有，單位享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)和租用權(quán)，也是住滿5年之后才可以進(jìn)入市場（北京市已經(jīng)取消該項規(guī)定）。
四、有關(guān)房改房的糾紛解決
1、房改房在離婚案件中的處理
房改房在夫妻離婚時能否作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割，要區(qū)分不同的情況進(jìn)行分析。如果是在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，以一方的名義購買的房改房，那么應(yīng)當(dāng)作為夫妻的共同財產(chǎn)在離婚的時候予以分割；如果是以夫妻一方父母的名義，夫妻出資購買的房改房，因為我國不動產(chǎn)物權(quán)成立的條件是以登記為準(zhǔn)，那么登記在父母的名義下的房屋不屬于夫妻的共同財產(chǎn)，在離婚時不能予以分割。
2、房改房在繼承案件中的處理
關(guān)于房改房如何在繼承案件中處理，首先要看被繼承的房改房是屬于成本價房產(chǎn)還是標(biāo)準(zhǔn)價房，如果是標(biāo)準(zhǔn)價房，那么需要厘清與原單位的關(guān)系以后再做處理，如果是成本價房屋，那么可以像普通的商品房一樣進(jìn)行繼承分割，而且應(yīng)該先找專業(yè)的評估部門對房屋進(jìn)行評估，確定房屋的價值，然后再進(jìn)行分割。
3、房改房在二手房買賣案件中的處理
很多人在不了解房改房之前，會有因為不了解而不敢購買房改房的想法，而房改房所處的地理位置一般比較優(yōu)越，且具有完整的配套設(shè)施，所以購買房改房在一定程度上是可以滿足購房人的住房需求的。在購買房改房之前，應(yīng)當(dāng)先了解清楚所要購買的房改房的種類，比如是成本價房還是標(biāo)準(zhǔn)價房，如果是成本價房屋，且居住滿5年以上（北京已經(jīng)取消5年以上的限制）之后就可以進(jìn)入市場自由買賣，但是需要補交土地出讓金，如果是標(biāo)準(zhǔn)價房屋，要取得原單位的放棄優(yōu)先購買權(quán)書，且住用5年以上（北京已經(jīng)取消5年以上的限制），補交土地出讓金，房改房在經(jīng)過二手房交易以后，可以視同商品房。
房改房作為我國城鎮(zhèn)住房改革體制下的產(chǎn)物，會隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)行逐步的退出歷史舞臺，但是在目前看來，未來的很長一段時間，我們還是要去處理圍繞房改房帶來的一系列的糾紛，深入了解房改房的起因、目的和相關(guān)法律條文對于每個法律人都有重大的意義。
編排/李玉瑩
責(zé)編/張潔 微信號：zhengbeiqing0726
