文/金小帥
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案例：甲與乙約定甲實際出資由乙出面，以乙自己名義與丙訂立房屋買賣合同，之后丙與乙辦理了變更登記，房屋登記在乙名下，之后乙將房屋出租給丁?，F(xiàn)甲請求法院確認甲為房屋所有人。
對于房屋所有權(quán)的歸屬理論上存在兩種觀點：一種觀點是認為雖然登記簿上登記的是乙的名字，依據(jù)《物權(quán)法》第十七條和第三十三年的規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿并不一定真實反映不動產(chǎn)的權(quán)屬，在有充足證據(jù)證明下，利害關(guān)系人可以請求確認權(quán)利。由于甲與乙約定的不動產(chǎn)所有權(quán)歸甲，故甲才是所有權(quán)人（物權(quán)說）。
另一種觀點認為雖然甲與乙約定了不動產(chǎn)所有權(quán)的歸屬，但根據(jù)《物權(quán)法》第九條的規(guī)定，以及通說認為，不動產(chǎn)的物權(quán)變動以登記為生效要件。并且乙與丙的合同不存在無效事由，因此該不動產(chǎn)的所有權(quán)人為乙，而甲僅僅具有請求乙按照之前合同約定辦理變更登記的權(quán)利（債權(quán)說）。
由于存在著兩種觀點，也導(dǎo)致了之后的處理結(jié)果存在差異。根據(jù)物權(quán)說的觀點，法院可以直接判決甲是所有權(quán)人，而根據(jù)債權(quán)說的觀點，法院需告知甲變更訴訟請求。并且根據(jù)第一種觀點，乙出租房屋的行為屬于有權(quán)處分；而根據(jù)第二種觀點乙出租房屋的行為屬于無權(quán)處分。
對于這兩種觀點，筆者更傾向于第二種即債權(quán)說，認為甲僅僅具有請求乙按照之前合同的約定為甲辦理變更登記的權(quán)利，并且依據(jù)這種觀點得出乙出租房屋的行為為無權(quán)處分。
筆者認為物權(quán)說的觀點，《物權(quán)法》第十七條和第三十三年的規(guī)定不能適用這一案例，筆者認為《物權(quán)法》第十七條與第三十三條應(yīng)該適用于不存在類似甲與乙約定所有權(quán)歸屬的情形，只能適用于類似依法建造房屋實際取得所有權(quán)但登記簿登記錯誤相類似的情形。而依據(jù)債權(quán)說的觀點，在甲與乙簽訂借名買房的合同之后，甲的義務(wù)是將錢款交付給乙，權(quán)利是請求乙在之后應(yīng)當給甲辦理變更登記，而乙的義務(wù)是以自己名義購買房屋，并為甲辦理變更登記，權(quán)利是從甲處收受錢款。
之后乙與丙簽訂購房合同，雙方意思表示一致，合同成立并生效，辦理登記之后物權(quán)發(fā)生變動，乙為物權(quán)所有人。乙丙先是由于生效的合同（負擔行為、債權(quán)行為），導(dǎo)致丙有轉(zhuǎn)移所有權(quán)給乙的債權(quán)義務(wù)，并最終通過變更登記（處分行為、物權(quán)行為）導(dǎo)致了乙成為該不動產(chǎn)的所有權(quán)人。而甲與乙也是通過生效的合同，在乙的身上產(chǎn)生了一個轉(zhuǎn)移所有權(quán)的負擔行為、債權(quán)行為。
但因為沒有辦理變更登記，導(dǎo)致沒有進行處分行為、物權(quán)行為，所以沒有發(fā)生物權(quán)變動，所有權(quán)人仍然是乙。這正是符合了《物權(quán)法》第九條的規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”與《物權(quán)法》第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！辈粍赢a(chǎn)的物權(quán)行為（處分行為）以不動產(chǎn)登記為生效要件。因此不動產(chǎn)所有權(quán)人為乙，而甲僅僅具有請求乙為甲辦理變更登記的權(quán)利。
如北京高院在《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》(京高法發(fā)[2014]489號)第十條中即規(guī)定：“借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應(yīng)當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。”
之后乙出租房屋的行為，因為雖然該不動產(chǎn)所有權(quán)人是乙，但乙與甲之前訂有合同，乙的處分權(quán)有瑕疵，可以類推理解成債務(wù)人對自己所有但被抵押物的處分權(quán)有瑕疵，但不要理解成一物數(shù)賣問題，因為雖然表面上看與一物數(shù)賣的情況類似但存在本質(zhì)差別，差別就是甲與乙之前是否存在借名買房的問題，因為之前的行為將導(dǎo)致乙的處分權(quán)存在瑕疵，而一物數(shù)賣中乙擁有完整的處分權(quán)，所簽訂的合同都屬于有權(quán)處分。
由于處分權(quán)存在瑕疵導(dǎo)致乙的出租行為為無權(quán)處分，但根據(jù)《買賣合同解釋》第三條規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持?！睙o權(quán)處分并不影響買賣合同的效力，并根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第二條規(guī)定：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效?！?/div>
因此筆者認為無權(quán)處分并不影響租賃合同的效力，但非法轉(zhuǎn)租的合同無效（依據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第十五條）。合同的簽訂只是一個負擔行為，因此是否有權(quán)處分并不影響合同的效力。并且即使之后乙為甲辦理了變更登記，但由于買賣不破租賃，丁仍然能繼續(xù)承租。
本文部分觀點來自最高院《民事審判指導(dǎo)與參考》司偉著《借名買房糾紛中房屋權(quán)屬認定的物權(quán)法思考》
編排/謝昊
責編/張潔 微信號：zhengbeiqing0726
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