做店鋪，首先就要找店鋪，了解和調(diào)查所找店鋪的周?chē)闆r。上期我們說(shuō)到開(kāi)店選址最基本調(diào)查內(nèi)容，這期來(lái)著重說(shuō)明商圈調(diào)查與選店。
商圈的定義
商圈，是指一家零售商店的顧客所來(lái)自的地理區(qū)域。依據(jù)商店獲取顧客的百分比將商圈劃分為三部分：
1、主要商圈，商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的55—70%。
2、次要商圈，商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的15—25%。
3、邊緣商圈，商店在商圈中剔除前兩種商圈后，剩余的顧客所構(gòu)成區(qū)域。
商圈基本上是沒(méi)有形狀的，然而為了方便計(jì)劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來(lái)為商圈推算。
商圈調(diào)查作業(yè)范圍
1、了解地區(qū)居民的人口特性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)變項(xiàng)及生活形態(tài)，購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣等；
2、確定未來(lái)店鋪的消費(fèi)檔次，以及所要銷(xiāo)售的產(chǎn)品組合及促銷(xiāo)重點(diǎn)；
3、分析和現(xiàn)有的店鋪商圈是否重疊；
4、計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開(kāi)店鋪的數(shù)量；
5、找出商圈內(nèi)的障礙，包括：道路設(shè)施不便、人口擁擠、交通過(guò)度擁塞；
6、法規(guī)方面，應(yīng)考慮租稅、執(zhí)照、營(yíng)運(yùn)、最低工資及都市區(qū)域劃分情況，有的城市規(guī)劃IT一條街，如果初期誤入，將來(lái)的發(fā)展空間受到限制，甚至被取締；
7、其它因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)家數(shù)（競(jìng)爭(zhēng)是否激烈）、將來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)、供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便（交通狀況）、將來(lái)開(kāi)連鎖可否利用物流中心一次補(bǔ)齊所需物品，及停車(chē)場(chǎng)是否寬廣等。
商圈調(diào)查部門(mén)的工作職責(zé)
尋店和確定商圈是一門(mén)學(xué)問(wèn)，應(yīng)該有專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)工作，初期可能是專(zhuān)門(mén)的人員，形成規(guī)范的流程：
1、商圈情報(bào)主動(dòng)收集。對(duì)所在城市和地區(qū)的商業(yè)發(fā)展及時(shí)了解，預(yù)計(jì)未來(lái)地區(qū)或者城市的商圈重點(diǎn)；
2、商圈資料建立，不斷修正；
3、商圈之規(guī)劃、評(píng)估、分析報(bào)告；
4、未來(lái)整體公司發(fā)展的布點(diǎn)策略；
5、商圈地點(diǎn)選擇、開(kāi)店技巧制度的建立及教導(dǎo)；
6、租店及選店業(yè)務(wù)執(zhí)行；
7、租金行情分析了解和呈報(bào)；
8、競(jìng)爭(zhēng)廠商／店鋪開(kāi)店情報(bào)搜集及應(yīng)對(duì)策略的擬定；
9、經(jīng)營(yíng)店鋪的評(píng)審作業(yè)規(guī)劃與推動(dòng)；
10、和房東租店談判；
11、與法務(wù)訂定租店合同；
12、執(zhí)行開(kāi)店管理及制度；
13、不良店之遷移和淘汰；
14、其它有關(guān)的開(kāi)店事項(xiàng)。
商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方式
1、商圈范圍劃分確定
商圈的實(shí)際位置會(huì)有以下各情況限制，設(shè)立不同商圈范圍的劃分點(diǎn)：
（1）商圈范圍
集中型商圈，主要商圈半徑在2000米以內(nèi)，次要商圈半徑在2000米—5000米之間，邊緣商圈在5000米以外。
分散型商圈，主要商圈半徑在500米以內(nèi)，次要商圈半徑在500米—1000米之間，邊緣商圈在1000米以外。
（2）馬路的分界，凡超過(guò)40米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道；
（3）因鐵路、平交道的阻隔使人們交通受阻而劃分成兩個(gè)不同商圈；
（4）因高架橋、地下道阻隔使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈；
（5）因安全島阻隔使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈；
（6）因大水溝阻隔使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈；
（7）因單行道阻隔使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈；
（8）由于人潮走向之購(gòu)物習(xí)慣與人潮流動(dòng)的方向使該區(qū)形成一獨(dú)立商圈。
2、商圈的界定方法
路程距離的測(cè)量利用車(chē)子的里程表便可簡(jiǎn)單的測(cè)出，大家就坐上出租車(chē)跑跑看。
下面來(lái)舉例說(shuō)明；我們準(zhǔn)備開(kāi)的店鋪，稱為計(jì)劃店，在計(jì)劃店的附近已經(jīng)存在了兩家戶外用品店，A店距離計(jì)劃店1000米。店鋪的面積為60平；B店距離計(jì)劃店600米，店鋪的面積為20平。
（1）這里得說(shuō)明法則的限制：
只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。顧客認(rèn)知的距離會(huì)受購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對(duì)此商店之良好印象，顧客認(rèn)知的距離會(huì)比真正的距離短。并不能完全按照計(jì)算數(shù)字來(lái)核定結(jié)果，到時(shí)候經(jīng)費(fèi)可承擔(dān)不起。
（2）繪制簡(jiǎn)圖，這個(gè)時(shí)候開(kāi)始動(dòng)手了
集中型商圈為周邊5000米簡(jiǎn)圖，分散型商圈為周邊1000米簡(jiǎn)圖；
標(biāo)出重要建筑物及樓別（金融大樓，辦公大樓）；
著名商店及影響生活型態(tài)的地段特征（戲院、百貨公司）；
人潮匯集的地段商店群及大型集客場(chǎng)所（超級(jí)市場(chǎng)，娛樂(lè)區(qū)…同等類(lèi)）；
可與自己的計(jì)劃戶外店有互補(bǔ)作用的門(mén)店；
政府重要的行政中心；
車(chē)站、加油站、學(xué)校、停車(chē)場(chǎng)、市場(chǎng)、公園等特定族群會(huì)集場(chǎng)所；
標(biāo)出街道的行進(jìn)方向（單行道方向），不要簡(jiǎn)單只是車(chē)道；
標(biāo)出未來(lái)促銷(xiāo)活動(dòng)發(fā)DM的可行地點(diǎn)。
（3）抽樣點(diǎn)及發(fā)DM點(diǎn)之選擇確定
辦公人口或上班族匯集的地點(diǎn)（未來(lái)適合設(shè)店的地點(diǎn)）；
人潮走向匯集地點(diǎn)；
固定人口較集中流動(dòng)的地點(diǎn)。
（4）可能形成未來(lái)的商店群的地段；
（5）預(yù)定三～四個(gè)抽樣點(diǎn)
（6）其中盡量以一個(gè)抽樣點(diǎn)為同性質(zhì)的商店
3、發(fā)DM點(diǎn)的選擇
（1）主消費(fèi)群走動(dòng)頻繁點(diǎn)
（2）次消費(fèi)群走動(dòng)頻繁點(diǎn)
（3）區(qū)分消費(fèi)群活動(dòng)頻繁的時(shí)段
商圈特征
1、商店特色及分布情況
（1）建筑型態(tài)
于主要商業(yè)街，主要干道上的建筑其建筑高度
新建筑樓與舊式建筑的分布
目前的改建情況
一～三年內(nèi)可能改建的趨式，中國(guó)的城市發(fā)展進(jìn)入高速期，一定要放長(zhǎng)眼光。
（2）行業(yè)型態(tài)
于主要商業(yè)街、干道的行業(yè)類(lèi)型
以何產(chǎn)品為主，販賣(mài)產(chǎn)品的定位檔次
（3）分布家數(shù)
以抽樣點(diǎn)的平行道路為主要調(diào)查對(duì)象
主要道路的商店分布明細(xì)
將商店分門(mén)別類(lèi)記錄
并將其統(tǒng)計(jì)填入明細(xì)表
于主要干道、大馬路、相同商店的家數(shù)
商店匯集地帶的概述
以商店（輔助店、競(jìng)爭(zhēng)店）正確所在位置標(biāo)注于商圈簡(jiǎn)圖。
（4）地點(diǎn)類(lèi)型
孤立店
未規(guī)劃商業(yè)區(qū)
規(guī)劃購(gòu)物中心
2、住宅特色(集中型商圈可不用調(diào)查)
（1）建物型態(tài)
實(shí)地了解于本商圈內(nèi)住宅區(qū)的建筑型態(tài)
建筑高度，樓數(shù)
建筑型式為新式或舊式
分布區(qū)域
目前之改建情況
一～三年內(nèi)可能改建的趨式
（2）分布情況
實(shí)地了解該區(qū)之實(shí)際住戶與建筑物的分布情況將該商圈分為
商店區(qū)，以（甲）為代碼
辨公區(qū)（甲２）為代碼
新式住宅區(qū)以（乙１）為代碼
舊式住宅區(qū)以（乙２）為代碼
文教區(qū)，以（丙）為代碼
于簡(jiǎn)圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈
并于圖上注明建筑物的樓別
3、集會(huì)場(chǎng)所
商店(肯德基、麥當(dāng)勞，百貨公司)
戲院
政府行政機(jī)關(guān)
展覽會(huì)場(chǎng)
學(xué)校、文教機(jī)關(guān)、公園。
補(bǔ)習(xí)班
表演、競(jìng)技，比賽場(chǎng)所
菜市場(chǎng)，超級(jí)市場(chǎng)
4、證券公司
（1）聚集人口類(lèi)型
青少年
上班族
特定行業(yè)人士
家庭主婦
（2）動(dòng)線
人潮匯集流動(dòng)的路線
人潮匯集流動(dòng)的主要方向
5、商圈未來(lái)發(fā)展?jié)摿敖Y(jié)論
（1）發(fā)展情況
未來(lái)政府的行政中心、大型休閑集客場(chǎng)所的建造
未來(lái)的捷運(yùn)系統(tǒng)、交通運(yùn)輸中心所在點(diǎn)
大型辦公大樓、商業(yè)中心等的建造
該商圈的未來(lái)轉(zhuǎn)變情況
人口年齡層的轉(zhuǎn)變
消費(fèi)習(xí)慣的未來(lái)改變情況
人潮匯集的可能變動(dòng)地段
（2）競(jìng)爭(zhēng)情況
商圈內(nèi)既存競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量及大小。
商圈內(nèi)的飽和程度。
6、結(jié)論
根據(jù)以上各種調(diào)查的資料，最后得結(jié)論時(shí)，最好能明確的將資料整理出下列五項(xiàng)重點(diǎn)加以說(shuō)明：
點(diǎn)應(yīng)設(shè)在何處，何階段合適開(kāi)店
何種商品組合的配合
顧客的型態(tài)
租金狀況
集會(huì)場(chǎng)所
小凡總結(jié)：每一種餐飲業(yè)態(tài)都有自己的特點(diǎn)，有其長(zhǎng)處，也有其對(duì)環(huán)境的特殊要求，而且各種業(yè)態(tài)之間既有一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，又能互相彌補(bǔ)對(duì)方的不足，合理布局就能起到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和繁榮市場(chǎng)的作用。只有切實(shí)了解各業(yè)態(tài)的優(yōu)缺點(diǎn)，廣泛地調(diào)研，認(rèn)真分析各類(lèi)消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)和需求，合理布局，才能充分發(fā)揮其長(zhǎng)處，以最小的投資取得最大的效益。
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