實(shí)用《二手房簽約手冊(cè)》：合同這么簽才能遠(yuǎn)離糾紛！
概要：“資金監(jiān)管也未必能保證所有交易資金安全、定金該多交還是少交？”你知道嗎？合同中有些條款你不懂也沒(méi)人主動(dòng)給你解釋，但最后可能給你帶來(lái)麻煩，你知道嗎？二手房交易合同怎么簽才能平衡權(quán)利義務(wù)，減少糾紛？看簽約手冊(cè)分步解析！
北京楊文戰(zhàn)律師原創(chuàng)作品 ，其他網(wǎng)站使用請(qǐng)聯(lián)系授權(quán)。更多實(shí)用法律知識(shí)，歡迎訂閱本號(hào)或加公號(hào) lawyerywz
前言
“買房用的合同不都是官方的標(biāo)準(zhǔn)文本嗎？不是都不能修改的嗎？”這么想你就錯(cuò)了！所謂官方文本只是參考格式，而非強(qiáng)制條款。且即使是所謂的官方文本，也有很多空白的內(nèi)容是需要雙方根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商填寫(xiě)的，很多重要條件還是雙方自定的。而且中介還常常把雙方的實(shí)際交易條款放到不在范本范圍內(nèi)的《補(bǔ)充協(xié)議》當(dāng)中去，所以知道該怎么確定交易環(huán)節(jié)、怎么設(shè)定權(quán)利義務(wù)，很重要！
楊律師認(rèn)為，任何合同只有權(quán)利義務(wù)平衡才能降低發(fā)生糾紛的可能性。因此，除非迫不得以，簽訂及履行要注意權(quán)利義務(wù)的平衡。
我們先分析主要權(quán)利義務(wù)是什么：二手房買賣，買方的主要義務(wù)是付款，賣方的主要義務(wù)是交付房屋并配合辦理過(guò)戶手續(xù)。
如果交易雙方的權(quán)利義務(wù)約定不對(duì)等，一方風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增大，也容易在履行中發(fā)生糾紛。
比如，買方先把房款的全部或大部付給賣方的情況下，但其他有利于買方的手續(xù)還什么都沒(méi)辦，這時(shí)碰到了賣方反悔或借合同約定不明等原因拖著不交付房屋或不辦理過(guò)戶手續(xù)，買方的風(fēng)險(xiǎn)就比較大。買方的錢已經(jīng)給了賣方，一旦起了糾紛，在訴訟期間是既拿不到錢也拿不到房，尤其是有些時(shí)候可能會(huì)因?yàn)楹贤旧砑s定不夠明確，有些糾紛的起因確定誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)也不那么容易，即使打官司也不好說(shuō)肯定勝訴。
在這種壓力下，買方就可能會(huì)被迫接受賣方的一些不合理的要求。同樣道理，如果賣方先把房子過(guò)戶給買方，而買方拒絕或延期付款，賣方就比較被動(dòng)。這樣的案例都發(fā)生過(guò)不少！
由于付款、過(guò)戶這些環(huán)節(jié)以前經(jīng)常發(fā)生糾紛，現(xiàn)在很多地方房產(chǎn)交易管理部門(mén)已強(qiáng)制要求對(duì)購(gòu)房款進(jìn)行資金監(jiān)管，要求先將購(gòu)房款打入官方指定的監(jiān)管賬戶，過(guò)戶完成后才賣家才能提取。客觀上，這對(duì)通過(guò)買賣房屋進(jìn)行欺詐等活動(dòng)起了很好的約束作用。但是由于很多房屋交易簽署的是陰陽(yáng)合同，不在備案合同內(nèi)的價(jià)格房管交易部門(mén)是無(wú)法監(jiān)管的，所以即使實(shí)施了這樣強(qiáng)制監(jiān)管的地區(qū)，也沒(méi)法保證所有資金的安全。
而且，從買賣雙方履行合同的角度講，資金被監(jiān)管安全，并不代表交易過(guò)程中雙方權(quán)利義務(wù)對(duì)等，也不能保證交易中一方不因此處于弱勢(shì)而吃虧。那么該怎么樣權(quán)衡雙方權(quán)利義務(wù)呢？下面楊律師根據(jù)二手房交易流程給大家一些建議。
楊文戰(zhàn)律師提示：二手房交易如何平衡雙方權(quán)利義務(wù)？
通常情況下，應(yīng)該把房款按一定比例分成幾期支付，并依據(jù)買方的付款進(jìn)度約定賣方的具體義務(wù)。
比如可以分以下幾個(gè)環(huán)節(jié)付款并履行相應(yīng)義務(wù)：
一、簽訂合同交付定金
一般在確定交易條件后，都會(huì)于當(dāng)天支付一定數(shù)量的定金。這時(shí)也許雙方已簽訂了正式的買賣合同。也許尚未簽訂正式合同，只是先簽訂定金合同，并約定多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)簽訂正式合同。
定金的作用是保證合同的履行或簽訂，違反約定，交付定金的一方無(wú)權(quán)要求返還定金，收取定金的一方要雙倍返還定金。這個(gè)環(huán)節(jié)，交多少定金是個(gè)很重要的問(wèn)題。
實(shí)踐中定金的數(shù)量常見(jiàn)有有兩種選擇：
一是確定一個(gè)比較少的定金數(shù)額，比如幾萬(wàn)元定金。
二是支付數(shù)十萬(wàn)元不等的較高額度的定金。
分析建議：
對(duì)于數(shù)百萬(wàn)的房產(chǎn)來(lái)講，價(jià)格浮動(dòng)大時(shí)，一兩周的時(shí)間價(jià)格就可能差出幾十萬(wàn)甚至更多，定金的數(shù)額如果只有一兩萬(wàn)元，其實(shí)對(duì)雙方的約束力是比較低的。一旦房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，低數(shù)額的定金罰則根本起不到穩(wěn)定交易的作用。
從穩(wěn)定交易的角度講，定金數(shù)額楊律師不建議太低，至于到底定到多少數(shù)額，只能根據(jù)不同交易情況由雙方確定了。但按法律規(guī)定定金數(shù)額最高不能超過(guò)合同金額的百分之二十。
特別提示：
１、買方支付高額的定金的前提是要確定交易對(duì)象的賣方是有權(quán)交易的主體，且身份真實(shí)，交易的房屋的情況肯定屬于自己理想的購(gòu)買的房，且交易肯定沒(méi)有各種障礙。如果碰到騙子，定金條款就沒(méi)什么約束力了。
２、如果情況不是很明確，或者對(duì)是否交易還有猶豫，只是在中介等因素的影響下才決定簽約，那還是先少交點(diǎn)，萬(wàn)一有什么問(wèn)題損失也不不大。
３、只簽訂簡(jiǎn)單的定金合同而未簽訂正式買賣合同的，定金數(shù)額不宜過(guò)高，因?yàn)槿绻P(guān)于交易的重要條款和一些細(xì)節(jié)在定金合同中沒(méi)有，一方想毀約很可能在簽訂正式合同時(shí)從條款協(xié)商不成角度入手，這時(shí)定金未必能起到約束作用。而且，如果只簽訂了定金合同，也建議盡早把正式合同內(nèi)容簽署確認(rèn)，穩(wěn)定交易。
二、網(wǎng)簽及支付相應(yīng)房款
網(wǎng)簽是房產(chǎn)交易中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，辦理網(wǎng)簽就等于是該交易在房管部門(mén)進(jìn)行備案公示登記。網(wǎng)簽辦理后未解除前，賣方不能再同其他買方辦理網(wǎng)簽，不能把房屋過(guò)戶給其他人。所以對(duì)買賣雙方來(lái)講，這一環(huán)節(jié)都是至關(guān)重要的。
網(wǎng)簽對(duì)賣方意味著約束，買方也要支付相應(yīng)的房款給賣方作為權(quán)利義務(wù)的平衡。關(guān)于網(wǎng)簽的時(shí)間、付款的數(shù)額等權(quán)利義務(wù)，也有一些需要注意的問(wèn)題。
分析建議：
１、網(wǎng)簽時(shí)間離交付定金時(shí)間不宜過(guò)久。
一般簽約支付定金后，買方要籌集房款、在限購(gòu)的城市還可能要審核購(gòu)買資格，是需要一些準(zhǔn)備時(shí)間的。但這個(gè)時(shí)間越短越好，拖得時(shí)間太長(zhǎng)，一旦房?jī)r(jià)波動(dòng)較大或者有其他出價(jià)更高的買家介入，很容易引起賣家的動(dòng)搖。網(wǎng)簽后才能有效限制賣家毀約另賣。
２、賣家要確保收到足夠安全的款項(xiàng)再辦理網(wǎng)簽。
剛才提到網(wǎng)簽意味著對(duì)賣家處置房產(chǎn)權(quán)利的約束，從平衡的角度講，賣家也要保證收到買家足夠的房款才能保證賣家的權(quán)益。最忌諱的是，只收到些許定金就稀里糊涂辦了網(wǎng)簽。（實(shí)用法律知識(shí)ＩＤ：lawyerywz）
至于收到多少房款為宜，如果買家要通過(guò)貸款購(gòu)房，通常至少要收到首付部分的房款，如果是全款購(gòu)房，這時(shí)收到的房款應(yīng)該在２０%至４０%左右比較合適。
通常建議網(wǎng)簽和付款同一天完成。買方準(zhǔn)備好房款，比較安全的方案是先付款到雙方共管賬戶或政府部門(mén)指定的監(jiān)管賬戶，然后辦理網(wǎng)簽手續(xù)。
３、如房屋涉及抵押貸款，這一環(huán)節(jié)后要確保賣家還貸解押。
如果交易的房屋是有貸款抵押的，通常賣家需要用買家支付的房款去辦理解押。買方要盯緊此事，確保賣方及時(shí)歸還貸款并辦理解押手續(xù)。以楊律師處理糾紛的經(jīng)驗(yàn)來(lái)特別提醒買家，賣方把購(gòu)房款挪作他用，不去還貸解押導(dǎo)致交易無(wú)法正常進(jìn)行，且以死豬不怕開(kāi)水燙的態(tài)度應(yīng)對(duì)買家導(dǎo)致買家有苦難言的事兒發(fā)生過(guò)不少，尤其是買家已付房款占房款比例較大的情況下，更是進(jìn)退兩難。
三、辦理貸款或自籌余款
買家自籌款項(xiàng)就不用多說(shuō)了，一般會(huì)有明確限制的付款時(shí)間，雙方按約定履行下一環(huán)節(jié)就是了。但如果買方是通過(guò)貸款購(gòu)房，因?yàn)楹贤s定不明或者中介在操作時(shí)沒(méi)有向雙方介紹相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致發(fā)生糾紛的事兒還是非常多的。這個(gè)環(huán)節(jié)要特別注意的問(wèn)題，楊律師也要作一下提示。
這一環(huán)節(jié)買方如果要貸款，需要賣方配合辦理面簽等相關(guān)手續(xù)，如果貸款順利就不用多說(shuō)了，可一旦貸款不順利，糾紛可能就隨之而來(lái)。有兩個(gè)問(wèn)題需要買賣雙方在簽約前特別注意：
１、賣方要特別注意對(duì)貸款次數(shù)及辦理時(shí)間有無(wú)限制性約定。
貸款申請(qǐng)臨銀行是可能不批的，而不批的原因可能有很多，買方信用不夠、某家銀行近期沒(méi)有額度、貸款政策調(diào)整等各種可能都有。有時(shí)因某家銀行不批貸或者批貸的額度沒(méi)有達(dá)到買家的理想標(biāo)準(zhǔn)，就可能會(huì)出現(xiàn)向第二家甚至更多家銀行申請(qǐng)貸款的可能。
如果賣家在簽約時(shí)沒(méi)有特別要求或注意，中介給出的合同文本對(duì)此通常是不會(huì)限制的，很可能會(huì)約定“向一家銀行申請(qǐng)不成，再向另一家申請(qǐng)，直到貸款批準(zhǔn)為止”。
而這一條款，賣家簽約時(shí)可能根本就沒(méi)有注意到，賣家的預(yù)期很可能是正常一次的貸款時(shí)間，很多賣家甚至還拿余款急用，比較去做生意或支付自己換房的款項(xiàng)。一旦貸款不順利才發(fā)現(xiàn)這個(gè)條款，這時(shí)賣家如果選擇不配合貸款，可能面臨違約責(zé)任，內(nèi)心是極其憋屈的！
如果賣家急需用款，對(duì)余款短時(shí)間支付有較強(qiáng)期待，最好要求在合同中明確貸款次數(shù)限制或貸款時(shí)間限制，比如“貸款最多不超過(guò)兩次”，如“多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)賣方不能收到貸款買家有義務(wù)自籌款項(xiàng)支付余款”等。
２、買方對(duì)不能取得貸款的最壞可能要有預(yù)期和準(zhǔn)備。
如果無(wú)法獲得貸款審批，買方有無(wú)能力自行支付余款？很多買方可能在簽約時(shí)就沒(méi)想過(guò)這種可能，但楊律師要告訴大家，這種可能確實(shí)是時(shí)常發(fā)生的！實(shí)用法律知識(shí)
有些買方這時(shí)會(huì)想：“是銀行不批貸款，不是我不想買，這不能算我違約，所以，親愛(ài)的賣家，咱們解除合同吧，請(qǐng)退錢給我！”甚至楊律師還曾碰到過(guò)更奇葩的買家，明明是自己原因貸不了款，賣家考慮到房?jī)r(jià)上漲同意解約想趕緊另賣，這位買家竟然不同意，說(shuō)房?jī)r(jià)上漲了你另賣肯定賺錢，你得分我點(diǎn)兒，我才同意跟你解除。最后鬧到法院，被判賠償還滿嘴不服“銀行不批貸，能怪我嗎？”
買方有付款義務(wù)，通過(guò)貸款購(gòu)房只是買方籌集房款的一種渠道。事先如果沒(méi)有特殊協(xié)商，在此類房屋買賣合同中，通常會(huì)約定貸款不成，買方有義務(wù)自籌款項(xiàng)支付余款。這一點(diǎn)，很多買方在簽約時(shí)根本就沒(méi)看到，或者雖然看到了，但輕信自己能取得貸款，而忽視了這項(xiàng)約定。
可一旦貸款出了問(wèn)題，又發(fā)現(xiàn)自己沒(méi)有能力籌集余款，就面臨窘境了。這時(shí)如果房?jī)r(jià)在上漲，賣家又不是很難說(shuō)話，也許會(huì)同意不追究或少追究責(zé)任的情況下解約。但如果賣家就是要嚴(yán)格追究違約責(zé)任，或者房?jī)r(jià)下跌呢？
未料勝先料敗，楊律師建議大家還是先做好最壞準(zhǔn)備。買家如果確認(rèn)自己只能通過(guò)貸款購(gòu)房，絕對(duì)無(wú)力款項(xiàng)，最好在簽訂合同時(shí)要求明確不能取得貸款時(shí)解除合同的條件和代價(jià)。
四、過(guò)戶及交房環(huán)節(jié)
過(guò)戶及交房主要是賣方義務(wù)，過(guò)戶與交房誰(shuí)先誰(shuí)后，并無(wú)明確規(guī)定，要視具體情況而定。
１、如果是貸款購(gòu)房，一般會(huì)要求先過(guò)戶配合貸款，這時(shí)一定不能交房。
過(guò)戶及交房這兩個(gè)重要的義務(wù)，如果賣方全履行完了，基本就沒(méi)有約束買方的條件了。而買家貸款購(gòu)房過(guò)戶時(shí)賣方取得的房款還很有限，絕對(duì)不能交房。曾有的賣家因?yàn)榉孔约簺](méi)住，又經(jīng)不住買家說(shuō)好話，提前就把房交付了，這時(shí)貸款出了問(wèn)題，你會(huì)發(fā)現(xiàn)買家可能根本不著急！
在貸款購(gòu)房的情況下，光貸款通過(guò)審批還不能交房，那應(yīng)該是貸款已劃到賣方賬戶后才能做的事兒。
２、如果是自籌款項(xiàng)購(gòu)房，最好是基本交齊房款同天過(guò)戶，稍晚后交房。
如果買方計(jì)劃自籌款項(xiàng)的時(shí)間不是很短，雙方可以協(xié)商再多支付一定比例款項(xiàng)后先交房，等籌足款項(xiàng)再過(guò)戶。這樣做有利于穩(wěn)定交易。
從買方的角度講，實(shí)際能入住房屋，雖然未取得房屋所有權(quán)，但已取得使用和控制權(quán)，賣方反悔或一房二賣的機(jī)會(huì)就降低了。
從賣方的角度講，雖然交付了房屋，但未辦理過(guò)戶，所有權(quán)仍在自己名下，一旦買方發(fā)生什么變故，賣方手中控制著相當(dāng)部分的房款，還有房屋所有權(quán)，應(yīng)該不至于被動(dòng)。
３、交易時(shí)間不宜拉得過(guò)長(zhǎng)，完全履行完畢前要保留必要的尾款。
從簽約到過(guò)戶的時(shí)間如果拖得太長(zhǎng)，發(fā)生糾紛的可能性就會(huì)增大。如這期間房?jī)r(jià)大的波動(dòng)，那些不是很遵守契約精神的人，可能就會(huì)對(duì)繼續(xù)按原條件履行產(chǎn)生想法。雖然依法主張權(quán)利是可以的，但還是可能會(huì)多費(fèi)些事兒。這些年，購(gòu)房政策、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、貸款標(biāo)準(zhǔn)都可能會(huì)隨時(shí)調(diào)整變化，任何一項(xiàng)變化都可能會(huì)影響合同的履行，所以，交易時(shí)間不宜拖得太久。
有的買方在提交過(guò)戶手續(xù)的當(dāng)天就支付了全部房款，有時(shí)也會(huì)碰到麻煩，楊律師建議視情況要保留較少數(shù)額的尾款，確保交易完全無(wú)瑕疵再全部交付。
五、尾款的作用
產(chǎn)權(quán)證發(fā)到買方手中，房產(chǎn)實(shí)際交付，房屋交易基本就完成了。當(dāng)然，如果您交易缺乏經(jīng)驗(yàn)，可能買方還要面臨一些原房主留下的小麻煩，比如原房主使用期間的水電費(fèi)是否清結(jié)？是否有欠物業(yè)費(fèi)、電話費(fèi)、有線電視費(fèi)的情況？是否涉及其它糾紛要處理？
這些問(wèn)題，在未實(shí)際居住前，往往會(huì)被有些買方忽視。實(shí)際入住后，可能問(wèn)題就一個(gè)一個(gè)地出來(lái)了。
比如有原房主沒(méi)結(jié)清電話費(fèi)或者拖欠供暖費(fèi)，雖然從法律上講，這些付款責(zé)任應(yīng)該在原房主，但是不解決可能會(huì)給買方帶來(lái)麻煩。比如房子涉及原房主欠電話費(fèi)的，雖然這電話費(fèi)仍要找原房主要，但還清前，新房主想安裝自己的電話，基本上是不可能的。
有時(shí)原房主也不是惡意拖欠，而是存在糾紛，比如因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)不到位，或者供暖不合格而拒交。而這些情況，原房主在交易時(shí)可能不會(huì)主動(dòng)告知買方，等發(fā)生糾紛又不會(huì)積極配合處理，買方的處境就比較尷尬了。
所以，在合同中對(duì)相關(guān)情況要有所約定，在付款環(huán)節(jié)也應(yīng)該保留一定比例(不必太高)的房款，等確認(rèn)沒(méi)有相關(guān)問(wèn)題后支付給賣方。
楊律師的觀點(diǎn)是“最重要的是平衡”。大家可以看到，我們上面介紹的付款和履行相關(guān)義務(wù)的程序，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)基本上能起到一個(gè)制衡作用，這樣操作，哪方都不占明顯優(yōu)勢(shì)，即使有一方違約，另一方也不至于太被動(dòng)。如果雙方有其它要求，相關(guān)權(quán)利義務(wù)也可以另行調(diào)整，但是總的原則應(yīng)該是不變的。
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