之前，在昆明跑了幾個(gè)商圈，為大家實(shí)地看租房市場(chǎng)的同時(shí)，產(chǎn)生一些疑問(wèn)，昆明各區(qū)域老小區(qū)月租怎么樣，租房和買房哪個(gè)劃算呢？
本文關(guān)鍵詞：
1、昆明五區(qū)房?jī)r(jià)對(duì)比
2、主城五區(qū)月租詳解
3、租房和買房，哪個(gè)更劃算？
昆明五區(qū)房?jī)r(jià)對(duì)比
（昆明五區(qū)行政區(qū)劃來(lái)源百度地圖，價(jià)格來(lái)源中國(guó)房?jī)r(jià)行情，為最近一個(gè)月均價(jià)。圖片可點(diǎn)擊放大觀看。）
上圖中，租售比代表房?jī)r(jià)收回所需年份，且以新房?jī)r(jià)格算出，戶型統(tǒng)一為100平米。
根據(jù)顯示，版圖最大的西山區(qū)，最近一個(gè)月的平均租金、二手房均價(jià)和新房均價(jià)顯示均為最高。
其中，租金方面，30.34元/月/平米的平均租金環(huán)比回落，幅度雖不大，但五區(qū)只有西山區(qū)和呈貢區(qū)顯示回落，其余均為增長(zhǎng)。
西山區(qū)占據(jù)環(huán)滇池的范圍較大，包括部分滇池西岸，草海片區(qū)和海埂度假區(qū)。
特別是后兩個(gè)片區(qū)，房源較集中，近期又處于春節(jié)后租房高峰，租金下降有可能暗示環(huán)滇池有旅居人群收假返鄉(xiāng)。
（新房也因環(huán)滇池區(qū)域高端產(chǎn)品較多，使得片區(qū)均價(jià)顯示最高。）
至于呈貢，近一個(gè)月17.97元/月/平米租金環(huán)比下跌高達(dá)7.66%，下行很明顯。呈貢新房?jī)r(jià)格在五區(qū)中也最低，近一個(gè)月環(huán)比有較小回落。
（還有幾個(gè)月就迎來(lái)畢業(yè)季，租房需求較大的大學(xué)城片區(qū)已有提前參與實(shí)習(xí)，并搬離的學(xué)生，短期內(nèi)，租金影響較明顯。）
盤(pán)龍區(qū)、五華區(qū)和官渡區(qū)平均月租均有漲幅，其中，盤(pán)龍區(qū)29.15元/月/平米租金為三個(gè)區(qū)域最高，漲幅也最大，環(huán)比上漲1.67%。
眾所周知，五華和盤(pán)龍兩個(gè)區(qū)域涵蓋了剛需聚集較多的北市區(qū)。
雖然南市區(qū)因生態(tài)豐富，越來(lái)越多的居住群體向南走，但北市區(qū)作為較早的剛需自住區(qū)，配套更完善、居住氛圍濃郁以及較大的租房選擇空間，是春節(jié)后迎來(lái)一波租金上漲的重要原因之一。
整體看，在同等住房面積下，官渡區(qū)平均月租最低。
以工作地為中心向四周輻射，其半小時(shí)路程范圍內(nèi)如果涵蓋官渡區(qū)，建議往官渡區(qū)靠攏。
（備注：一般情況，人的步行距離為5公里/小時(shí)，公車距離為60公里/小時(shí)。）
區(qū)域平均房?jī)r(jià)方面，五區(qū)各有特點(diǎn)：
1、五華區(qū)二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)倒掛（不過(guò)，這還是要排除五華區(qū)市中心老破小和遠(yuǎn)大新房源造成的價(jià)差現(xiàn)象）；
2、呈貢二手房?jī)r(jià)格與新房?jī)r(jià)格接近（在臨近區(qū)域內(nèi)，新房和二手價(jià)格接近，建議主選新房）；
3、西山區(qū)和官渡區(qū)新房均價(jià)高于二手房均價(jià)2k+，二手房還有較充足的提升空間；
4、五區(qū)中，盤(pán)龍區(qū)新房均價(jià)環(huán)比下浮最明顯，二手房均價(jià)卻上漲幅度最高（這里要排除二手有價(jià)無(wú)市的可能）。
按照租售比來(lái)算，現(xiàn)有租金不變的情況下，五華區(qū)新房平均只要36年就能收回購(gòu)房成本，五區(qū)中耗時(shí)最短。
呈貢新房?jī)r(jià)格雖是五區(qū)最低，但是，租售比顯示，區(qū)域平均約51年才能收回購(gòu)房成本，耗時(shí)過(guò)長(zhǎng)。
主城五區(qū)月租詳解
看完昆明五區(qū)的整體分析，現(xiàn)在來(lái)了解一下各區(qū)包含的小片區(qū)情況。
以兩室主流租金為例，這里除去了別墅和月租較高的次新房，以90后起建的老小區(qū)作為參照，因?yàn)楸阋?，受眾更大?/p>
（來(lái)源：安居客）
（表格中選中小區(qū)為個(gè)例，不代表整個(gè)市場(chǎng)，僅作參考，另外，因發(fā)布的租、售房源不同，所以戶型面積有所不同。）
一輪統(tǒng)計(jì)下來(lái)（結(jié)合以往踩盤(pán)觀察），最直觀的感受就是，呈貢的租金正逐漸上浮，另外四區(qū)整體變化不明顯。
大學(xué)城片區(qū)和市政府片區(qū)是呈貢發(fā)展和人氣均靠前的區(qū)域，兩室的月租已上1400元。
不過(guò)，因?yàn)槌守暉衢T區(qū)主要還是以次新房為主，加上部分小區(qū)受眾標(biāo)簽化明顯，而且需求也不小，所以房租會(huì)有所上浮。
比如大學(xué)城的雨花毓秀小區(qū)，主要受眾是學(xué)生，群體消費(fèi)能力雖有限，但租房需求大，所以造成可租房源充足，但租金略低于市政府片區(qū)的現(xiàn)象。
而市政府的惠蘭園（網(wǎng)上稱呈貢公務(wù)員小區(qū)）屬于較大戶型，所以兩室價(jià)格更高，不過(guò)周邊政府單位也較多。
西山區(qū)
兩房的主流月租基本在1300-1500元，包括劉家營(yíng)新區(qū)、梁源小區(qū)、永昌小區(qū)、棕樹(shù)營(yíng)小區(qū)，這幾個(gè)片區(qū)生活也算方便。
兩室月租高位出現(xiàn)在船房片區(qū)的陽(yáng)光花園小區(qū)。
小區(qū)比較大，整體流動(dòng)性更強(qiáng)，且靠近滇池路和南亞商圈，環(huán)境不錯(cuò)，兩室主流租金1800元/月（該片區(qū)不管是次新還是老小區(qū)，房租都稍貴一點(diǎn)）。
西山區(qū)兩室月租較低出現(xiàn)在大觀樓園林局宿舍。
（這個(gè)小區(qū)向西靠近大觀樓，往南是草海，不過(guò)小區(qū)西北方是建材市場(chǎng)，居住環(huán)境會(huì)受影響。）
如果靠近商圈的話，可以參考萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，周邊兩房老小區(qū)整體月租一般在1600元，比如馬灑營(yíng)小區(qū)，房源充足。
距離萬(wàn)達(dá)較近的次新房就是一房的公寓最多，包括萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)國(guó)際公寓，戶型偏大，月租在2300-3200元不等。
另外，H公寓小面積在租，租金3200-3500元/月，價(jià)格很挺。
盤(pán)龍區(qū)
區(qū)域兩房主流月租大多是1400-1600元，包括白龍小區(qū)、大東新村、頤園里、金星小區(qū)、波羅小區(qū)、新迎小區(qū)、小廠住宅區(qū)，可選挺多。
（月租差距不算大的情況下，可以選擇離工作地近的小區(qū)，節(jié)省路上的時(shí)間很重要。）
盤(pán)龍區(qū)在租的一室房源也比較充足。
而兩室老小區(qū)主流月租最高出現(xiàn)在尚義街萬(wàn)壽巷小區(qū)。
該小區(qū)600米到東風(fēng)廣場(chǎng)，部分房源有拓東一小和昆十中雙學(xué)位，所以價(jià)格略高，兩房主流月租在1700元。
區(qū)域便宜的租房出現(xiàn)在曇華寺片區(qū)的金沙小區(qū)，兩房的主流月租1200元。
（曇華寺片區(qū)有很多小區(qū)，也有許多廠區(qū)和倉(cāng)庫(kù)，片區(qū)公配有限，距地鐵3號(hào)線太平村站點(diǎn)最近步行大概1.5公里。）
整體看，盤(pán)龍區(qū)老小區(qū)的兩室主流月租比較平均，高低差距不是非常大。
如果要選擇商圈附近的房子，可以考慮同德廣場(chǎng)，不過(guò)，這個(gè)片區(qū)距商圈較近的是次新房居多，老小區(qū)可以考慮體量稍大些的金星小區(qū)。
距同德更近一些可選昆明廣場(chǎng)中央B區(qū)以及悅中心，次新房，兩房月租2200-2800元（出行方便，距地鐵2號(hào)線白云路站點(diǎn)最近250米）。
官渡區(qū)
這個(gè)區(qū)域老小區(qū)主流月租普遍在1300-1500元，可選擇包括東華小區(qū)、升華小區(qū)、和平村小區(qū)、涼亭水電十四局生活區(qū)、南窯新村、日新小區(qū)。
就租住來(lái)說(shuō)，這幾個(gè)小區(qū)生活也算方便。
除了涼亭水電十四局生活區(qū)。
小區(qū)被廠區(qū)和倉(cāng)庫(kù)包圍，只能借助周邊不算很多的臨路商家滿足日常所需，另外，小區(qū)距離地鐵3號(hào)線太平村站點(diǎn)最近需步行1.6公里，出行有所不便。
如果選擇老小區(qū)，其月租最低出現(xiàn)在官南大道片區(qū)的升華小區(qū)（靠近巫家壩片區(qū)），以及南窯片區(qū)的南窯新村，兩房的主流月租在1300元。
兩個(gè)小區(qū)距離地鐵1號(hào)線地鐵站，最近步行均為900米左右（福德站、昆明火車站），生活也便捷。
官渡區(qū)五新小區(qū)兩室主流月租較高，達(dá)到1600元，小區(qū)靠近菊花村，臨近二環(huán)南路，旁邊就是格林威治。
（不足就是停車比較擁擠，而且整個(gè)小區(qū)四面都臨路。）
官渡區(qū)比較熱門的租售房區(qū)域集中在世紀(jì)城、新亞洲體育城和新螺螄灣連片區(qū)域，因?yàn)樯瞽h(huán)境熱鬧，很多上班族愿意在此落腳。
不過(guò)，這幾個(gè)片區(qū)房源主要是千禧年后建造，相比老小區(qū)，房租與物業(yè)等住房開(kāi)銷更大。
（比如世紀(jì)城迎春苑、新亞洲體育城星匯園，兩房月租2200-2500元；中豪悅城花園稍便宜，兩房月租1800-2000元。）
五華區(qū)
區(qū)域單個(gè)老小區(qū)之間的租金價(jià)差比較明顯，不過(guò)，兩房的主流月租主要在1300-1500元，可選包括興華街小區(qū)、豐寧小區(qū)、機(jī)電裕海小區(qū)、江岸小區(qū)、洪發(fā)小區(qū)。
高新區(qū)的南疆花園和蓮花片區(qū)的理工大小區(qū)兩室租金最高，2000元/月。
根據(jù)了解，兩個(gè)小區(qū)租客大部分是陪讀家長(zhǎng)，前者旁邊就是師大附中（步行900米左右到外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)小學(xué)新校區(qū)）；后者部分房源帶蓮華小學(xué)學(xué)位。
如果要便宜，只能往茨壩走。
靠近龍泉路的重機(jī)廠生活區(qū)比較便宜，1000元就能租到干凈的房源，不過(guò)位置偏了，周邊工業(yè)廠區(qū)也比較多。
其實(shí)，距翠湖近些的出租房也有便宜的，比如興華街小區(qū)（到翠湖步行1.2公里），1400元就能租到兩室的房源，不過(guò)小區(qū)裝修老舊些。
如果考慮商圈附近的次新房，順城高級(jí)公寓有出租，房源也多，2300-2500元可以租到一房戶型。
（樓下就可以購(gòu)物，從順城購(gòu)物中心西門走，200米內(nèi)可以到地鐵3號(hào)線五一路站點(diǎn)B口。）
話說(shuō)回來(lái)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，并不會(huì)去關(guān)心這幾百塊錢的差異，而對(duì)于真正的租房者而言，最關(guān)心的是距離工作地近不近。
租房和買房，哪個(gè)更劃算？
說(shuō)起租房，還是離不開(kāi)買房，因?yàn)楹艽笠徊糠仲?gòu)房者是從一開(kāi)始的租客，演變成最終的購(gòu)房者。
是什么刺激了“租轉(zhuǎn)購(gòu)”需求？
比較重要的原因是，租房開(kāi)銷遠(yuǎn)大于買房還貸，故而刺激購(gòu)房需求。那租房和買房，哪個(gè)更劃算？
先來(lái)看昆明的平均工資：
（根據(jù)“五險(xiǎn)一金和稅后工資計(jì)算器”平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，在近2.9萬(wàn)樣本量中，昆明現(xiàn)階段的平均月薪為4118元。）
（來(lái)源為智聯(lián)招聘發(fā)布的《2018年冬季中國(guó)雇主需求與白領(lǐng)人才供給報(bào)告》。）
智聯(lián)招聘發(fā)布的報(bào)告顯示，昆明平均工資排名第19位，為7410元/月。因樣本群體主要是白領(lǐng)，平均工資就更高，可參考價(jià)值不大。
按第一個(gè)平均工資水平為準(zhǔn)，4118元/月，來(lái)計(jì)算一下月供。
以中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)的二手房均價(jià)和平均月租為例。
（因顯示的二手房均價(jià)普遍比新房低，門檻也較低，戶型統(tǒng)一為整數(shù)100平米。）
（購(gòu)房月供區(qū)間在1575-2152元）
為了不影響生活質(zhì)量，月薪至少要達(dá)到月供的兩倍。
參考昆明的平均月薪4118元，除了西山區(qū)平均二手房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)略微吃力之外，其余四個(gè)片區(qū)都能夠負(fù)擔(dān)。
再來(lái)看租房：
（如果按照100平米算，昆明五區(qū)平均月租在1797-3034元之間，不含水電等費(fèi)用。）
對(duì)比4118元/月的昆明平均工資，在不影響生活質(zhì)量的情況下，只有呈貢的平均租金是可以負(fù)擔(dān)的。
如果只看表面數(shù)字，租房反而比買二手房更貴了。
（注意，這里的平均月租樣本包括了老小區(qū)和次新房，價(jià)格相互一拉扯，均價(jià)就偏高了）。
但實(shí)際上，買房所需的首付款，即使是首套房也是一筆比較大的開(kāi)銷。這一部分是沒(méi)有算在月供里的。
如果以老小區(qū)兩房主流月租較高的盤(pán)龍區(qū)為例，平均1400-1600元/月，即使加上水電等費(fèi)用，預(yù)計(jì)也就在1800-2000元左右。
（只看每月支出，租住老小區(qū)比買房更劃算）。
雖然租房普遍比購(gòu)房支出少，壓力小，彈性大，但房租只能跟著市場(chǎng)走（買房能遇到通貨膨脹）。
套用中介常說(shuō)的宣傳語(yǔ)：“房?jī)r(jià)漲，可能與你無(wú)關(guān)；但房?jī)r(jià)跌，你有可能就要搬家了?！?/p>
到這里，小編很難肯定說(shuō)租房和買房，哪個(gè)劃算。
根據(jù)個(gè)人需求和收入來(lái)選擇租房或買房，才最合適。
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