“買(mǎi)房要過(guò)戶”是交易常識(shí)，但現(xiàn)實(shí)中也存在特殊情況導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)后無(wú)法立即過(guò)戶，例如拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)，需取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)并達(dá)到交易年限后才能過(guò)戶，又如無(wú)法按時(shí)備齊全部過(guò)戶所需材料導(dǎo)致延遲過(guò)戶。如何規(guī)避或降低延遲過(guò)戶的房屋買(mǎi)賣(mài)交易風(fēng)險(xiǎn)？請(qǐng)看以下兩則案例。
案例一
2010年8月，戴先生與丁女士、韓先生簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，約定丁女士和韓先生將名下還未申領(lǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的拆遷安置房轉(zhuǎn)讓給戴先生，戴先生應(yīng)于簽訂合同次日支付購(gòu)房首付款，并于過(guò)戶當(dāng)天支付購(gòu)房余款。戴先生依約支付首付款后，丁女士和韓先生將案涉房屋交付給戴先生使用。
2019年4月，丁女士申領(lǐng)了案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，但因系拆遷安置房需二年后才可上市交易，故暫未辦理過(guò)戶手續(xù)。2020年6月2日，丁女士因貸款需要，未經(jīng)戴先生同意，擅自與某銀行用案涉房屋辦理了抵押登記。后因丁女士一直未歸還貸款，該房屋無(wú)法過(guò)戶給戴先生。
戴先生遂將丁女士和韓先生訴至法院，在承辦法官多次協(xié)調(diào)下，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。在丁女士和銀行辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)后，丁女士協(xié)助戴先生成功辦理房屋的過(guò)戶手續(xù)。
風(fēng)險(xiǎn)提示
相較于一般的商品房買(mǎi)賣(mài)，拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)等情形下的延遲過(guò)戶更具風(fēng)險(xiǎn)，原因是什么呢？
一、此類(lèi)合同的履行時(shí)間較長(zhǎng)，受政策影響大。如案例中的房屋，在申領(lǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后兩年內(nèi)不能交易。
二、由于履行時(shí)間長(zhǎng)，房屋存在增值的可能，容易導(dǎo)致賣(mài)方心理失衡，阻礙合同履行，例如不辦理產(chǎn)權(quán)證阻止過(guò)戶、不配合辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，甚至惡意違約等。
案例二
2021年4月，小汪看中市區(qū)一套房屋。隨后，通過(guò)中介和賣(mài)房人何女士商量，雙方于4月11日簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定何女士將房屋以155萬(wàn)元的價(jià)格出售給小汪。簽訂當(dāng)日，小汪支付了20萬(wàn)元定金，約定6月7日前支付首付款27萬(wàn)元并完成過(guò)戶手續(xù)。
過(guò)戶前一周，小汪得知過(guò)戶時(shí)需要提供夫妻二人的無(wú)房證明，而其妻子的戶口本在老家，郵寄過(guò)來(lái)需要幾天時(shí)間，就馬上通過(guò)中介告知何女士這一情況。何女士則表示可以耐心等待，并要求小汪抓緊郵寄。其間，中介聯(lián)系何女士告知戶口本郵寄情況。到了6月7日早上，中介告知何女士戶口本還未寄到，何女士只是回復(fù)“那明天可以嗎”？
6月7日下午，何女士向中介表示，經(jīng)咨詢律師，小汪已構(gòu)成違約，其不同意再過(guò)戶并表示要追究小汪的違約責(zé)任。此后，中介和小汪多次聯(lián)系何女士要求過(guò)戶，何女士均予以拒絕。小汪訴至法院要求解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并要求何女士雙倍返還定金，并賠償因房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致的損失20萬(wàn)元。
承辦法官全面查閱了買(mǎi)賣(mài)雙方及中介與何女士的微信聊天記錄，記錄顯示，何女士確實(shí)明確表示同意將過(guò)戶及首付款支付時(shí)間延后。在此情況下，小汪并未違約。經(jīng)過(guò)解釋說(shuō)明，何女士也表示同意繼續(xù)履行合同并將房屋過(guò)戶給小汪。但小汪則表示，因銀行房貸收緊、利率提高，現(xiàn)在過(guò)戶導(dǎo)致其需多支付房貸利息二十幾萬(wàn)元，這部分費(fèi)用應(yīng)由何女士承擔(dān)。雙方經(jīng)過(guò)溝通，何女士同意補(bǔ)償小汪損失8萬(wàn)元。
風(fēng)險(xiǎn)提示
依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，買(mǎi)賣(mài)雙方雖然在簽訂合同時(shí)對(duì)首付款支付及過(guò)戶時(shí)間進(jìn)行了約定，但在履行合同過(guò)程中，雙方已就該時(shí)間進(jìn)行了變更，該變更對(duì)雙方均發(fā)生法律效力。在達(dá)成新的合意后，何女士又以對(duì)方違約為由拒絕過(guò)戶沒(méi)有法律依據(jù)。
在此提供四條延遲過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)防范小貼士：
一、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，對(duì)購(gòu)房款的支付方式和期限、延遲過(guò)戶的原因、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)限、雙方過(guò)戶的配合義務(wù)等提前作出明確約定。
二、在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定因賣(mài)方原因?qū)е沦I(mǎi)方無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)的違約情形和違約責(zé)任。
三、買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，要盡可能全面地審查房屋真實(shí)權(quán)屬情況，應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查。比如拆遷安置房存在夫妻或家庭成員共同共有的情形下，可要求夫妻雙方或家庭共有成員共同在房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中簽字確認(rèn)。
四、如果實(shí)際履行過(guò)程中出現(xiàn)了可能導(dǎo)致延遲過(guò)戶的情形，應(yīng)及時(shí)與對(duì)方進(jìn)行溝通協(xié)商，保留雙方就該新情形協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)的相關(guān)證據(jù)，最好就協(xié)商結(jié)果簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
法條鏈接
《中華人民共和國(guó)民法典》
第一百一十九條?依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。
第二百零九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。
第五百零九條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
當(dāng)事人在履行合同過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。
整理：馬春雨
注：案例君對(duì)原文已作修改，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來(lái)源。
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