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房屋質(zhì)量、裝修水平、建筑結(jié)構(gòu)以及居室環(huán)境等，這些不確定因素都可能形成二手房交易風(fēng)險(xiǎn)。如果上家隱瞞房屋瑕疵，下家的風(fēng)險(xiǎn)就更高。地產(chǎn)專家提醒，在二手房交易過程中，買賣雙方和中介方都要學(xué)會(huì)自我防范風(fēng)險(xiǎn)。 在二手房買賣過程中，若房屋存在一些結(jié)構(gòu)性問題，水管滲水影響樓下鄰居，地理位置有忌諱等，這些因素屬于“內(nèi)傷”，如果沒有人告知，中介方和下家很難通過看房這一環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)。一旦下家買進(jìn)，很可能“啞巴吃黃連”。如，某套房屋存在嚴(yán)重的西曬問題，直至辦理產(chǎn)權(quán)交易時(shí)，下家才偶然發(fā)現(xiàn)。事實(shí)上，當(dāng)初上家與開發(fā)商簽訂購房買賣合同時(shí)，在補(bǔ)充條款中明確認(rèn)同房屋這一瑕疵并自愿接受。但是，這并不代表該房屋進(jìn)行二次轉(zhuǎn)讓時(shí)，下家也應(yīng)接收這一瑕疵。由于上家沒有明確告知甚至是故意隱瞞，下家買進(jìn)后仍然有權(quán)保護(hù)自己的權(quán)益。 業(yè)內(nèi)人士指出，在二手房交易中應(yīng)遵循這樣一條原則，在交易之前，房屋的基本情況要如實(shí)告知，附屬情況也要告知。通常，房屋的基本情況包括物業(yè)坐落位置、建筑面積、土地權(quán)限及產(chǎn)權(quán)人等與房屋相關(guān)的狀況。上述這些基本要素，上家在委托中介掛牌時(shí)有義務(wù)全部告知對(duì)方。一些涉及房屋基本質(zhì)量的，包括日照條件、水管是否爆裂過及房屋是否滲水等情況，上家也應(yīng)當(dāng)講明。下家購房如果有特殊要求，也需主動(dòng)向中介方提出。由于買賣雙方都不屬于房地產(chǎn)法律內(nèi)行，因此，中介公司有義務(wù)幫助買賣雙方主動(dòng)了解房屋交易時(shí)的狀況。如果有證據(jù)證明上家在交易過程中對(duì)房屋的一些狀況存在故意隱瞞或欺詐現(xiàn)象，而且這一問題對(duì)購房者做出購房決定有根本性影響，中介公司和下家都有權(quán)向上家索賠，甚至撤銷該買賣合同。由此可以看出，上家隱瞞瑕疵，對(duì)自己也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。 此外，由于目前大多數(shù)中介的業(yè)務(wù)員并不很專業(yè)，有的甚至不具備專業(yè)知識(shí)。一旦發(fā)生這類狀況，中介公司很容易處于不利地位。因此，中介方首先要嚴(yán)把審核關(guān)。對(duì)于產(chǎn)證，除了復(fù)印并留底房屋產(chǎn)權(quán)人、編號(hào)等這些基本內(nèi)容外，還要看它的附件內(nèi)容。作為下家，應(yīng)該多到實(shí)地看房，向物業(yè)管理人員和鄰居打聽房屋的使用狀況，盡可能多掌握些該房屋的信息。對(duì)老樓盤應(yīng)了解大修情況，對(duì)新樓盤要了解銷售情況等。對(duì)于一些明顯低于市場(chǎng)價(jià)的樓盤，下家應(yīng)當(dāng)自問，是不是由于該套房屋存在一些負(fù)面因素，如樓層、地段名稱、居住者非自然死亡等，影響了它在市場(chǎng)上的成交率。 萬一下家在買進(jìn)房屋后二手房出現(xiàn)質(zhì)量問題，一般有以下幾種解決辦法。首先，如果房屋仍處于商品房質(zhì)量保修期內(nèi)，可以要求房屋的開發(fā)商承擔(dān)保修范圍內(nèi)的保修責(zé)任。如果房東出售房屋時(shí)故意隱瞞房屋質(zhì)量問題的，可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任，如解除合同，可要求其返還定金。如果房東已如實(shí)告知或者買房者買房時(shí)明知房屋有質(zhì)量問題，則房東不承擔(dān)責(zé)任。如果中介公司在提供中介服務(wù)時(shí)未如實(shí)告知房屋質(zhì)量問題的，可以認(rèn)定中介服務(wù)不規(guī)范，并要求中介公司退還或者減少相應(yīng)的中介費(fèi)。 為了防范此類風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在購買二手房訂立買賣合同時(shí)，最好讓出賣人對(duì)房屋出售時(shí)的質(zhì)量狀況作出書面說明，或者由房屋買賣雙方在合同補(bǔ)充條款中對(duì)房屋保修責(zé)任進(jìn)行約定。 |
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