摘要
2016年上半年，政策寬松趨穩(wěn)，各類需求集中釋放推動市場整體高位運行，代表城市商品住宅月均成交創(chuàng)歷史同期最高水平。百城價格上半年累計上漲7.61%，核心一二線及周邊城市輪番領(lǐng)漲。量價高位推動下，品牌房企業(yè)績大增，同時大型房企資源整合加劇，對熱點城市土地市場投資態(tài)度積極，造成地價短期急劇攀升，其中南京、蘇州等城市地價漲幅尤為顯著。
展望下半年，國內(nèi)經(jīng)濟下行風(fēng)險依然較大，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，下半年市場量價增速將回調(diào)，全年量價平穩(wěn)增長，絕對水平將創(chuàng)新高。一方面，熱點城市風(fēng)險積聚，樓市調(diào)整壓力加大；另一方面，房地產(chǎn)市場庫存總量仍較大，且存在結(jié)構(gòu)失衡問題，去庫存仍是下半年市場主基調(diào)。
一、市場表現(xiàn)與特征：市場整體持續(xù)高溫，二線城市表現(xiàn)突出
1.政策：中央層面地產(chǎn)政策趨穩(wěn)，地方強化因城施策，熱點城市漸收緊
年初中央信貸財政政策調(diào)整促進需求釋放，長效機制完善推進住房制度改革。2月購房門檻再度降低，不“限購”城市首套房首付比例最低為20%，同時再降準0.5個百分點。財政政策也積極調(diào)整，下調(diào)非一線城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅，促進需求釋放。同時住房制度改革穩(wěn)步推進，長效機制逐步完善。兩會及十三五規(guī)劃綱要均提出鼓勵剛性和改善性需求，建立購租并舉住房制度?！蛾P(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》出臺，對加快培育和發(fā)展住房租賃市場有了更具體的規(guī)范。長三角、成渝及哈長城市群規(guī)劃落地，農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”、各地不動產(chǎn)登記工作也順利推進。
地方政府因城施策力度加大，熱點城市政策持續(xù)收緊。當前城市分化格局明顯，部分熱點城市在持續(xù)寬松政策影響下，市場呈現(xiàn)過熱發(fā)展趨勢，一線城市已率先出臺調(diào)控收緊措施，滬深限購加碼，上海實施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，北京通州將商住納入限購范圍，一線城市周邊部分三四線城市也開始加強樓市管控穩(wěn)定房價。合肥、廈門、蘇州、南京等強二線城市房價地價領(lǐng)漲全國，合肥對地王現(xiàn)象進行嚴控，同時收緊信貸政策為樓市降溫，蘇州、南京出臺措施限房價地價，天津、武漢、青島收緊公積金貸款政策。而部分二線及多數(shù)三四線城市庫存壓力依然嚴峻，市場仍以去庫存、促消費為主基調(diào)，供應(yīng)端實行差別化供地政策，優(yōu)化供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)等措施，需求端仍通過信貸調(diào)整、稅費減免等刺激需求釋放。
總體來看，在2015年以來多輪貨幣信貸政策作用下，房地產(chǎn)市場分化不斷加劇，地方政府因城施策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，這也將是下半年樓市政策主線。中央層面的房地產(chǎn)政策已開始趨于穩(wěn)定，地方因城施策力度將不斷加大，合肥已出臺限貸政策，南京、蘇州也限制房價地價過快上漲，未來或有更多城市效仿上海實施房地產(chǎn)金融審慎管理。而其它庫存壓力較大的城市仍將有寬松政策助力，推進戶籍政策落實，鼓勵農(nóng)民工購房等，進一步去化庫存。
2.成交：各類需求釋放推動市場整體高位運行，二季度增速有所回落
圖：2010-2016年上半年50個代表城市 月度成交量走勢
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com
上半年市場成交整體高位運行，但二季度成交增速有所回落。據(jù)初步統(tǒng)計，2016年上半年，50個代表城市商品住宅月均成交約3500萬平方米，同比增長36.6%，絕對量創(chuàng)歷史同期最高水平。
具體來看，一季度，在寬松的政策環(huán)境、貨幣信貸環(huán)境下，市場預(yù)期向好，成交穩(wěn)步提升，代表城市商品住宅月均成交面積達到3135萬平方米，同比大幅增長50.1%；其中3月單月成交量達4410萬平方米，同比增長86.4%，絕對水平創(chuàng)歷史單月新高。二季度以來，滬深限購加碼，且自去年下半年以來市場成交活躍已透支部分需求，加之蘇州、東莞等熱點城市價格高企，市場觀望情緒漸濃，導(dǎo)致需求增速有所回落，代表城市商品住宅月均成交約3930萬平方米，同比增長27.4%，較一季度收窄22.7個百分點。
不同城市來看，上半年各類城市成交同比均增加但增速放緩，其中二線城市增幅最高。據(jù)初步統(tǒng)計，上半年，一線城市月均成交量83萬平方米，同比增長9.3%，增速在各類城市中最低，較一季度顯著收窄33.9個百分點。二線代表城市月均成交93萬平方米，同比增長41.2%，增速較一季度收窄5.9個百分點，但增幅在各線城市中最為顯著。三線代表城市月均成交量42萬平方米，同比增長37.8%，增速較一季度收窄22.1個百分點。
圖：十大代表城市二手房成交總量及同比變化
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com
4月以來二手房成交環(huán)比持續(xù)下降，5月同比下降。2016年1-5月，十大城市二手住宅累計成交67.44萬套，同比增長59.0%，增幅較一季度收窄52.6個百分點。具體來看，一季度受降首付、調(diào)整契稅營業(yè)稅利好政策影響，共成交41.78萬套，同比大幅增長1.1倍，其中3月成交19.02萬套，同比增幅超過160%，絕對規(guī)模僅次于2013年3月的歷史高點。進入二季度，熱點城市成交顯著降溫，二手房成交相應(yīng)下調(diào)，4-5月共成交25.66萬套，同比增長13.17%，其中5月同比下降0.2%，是2014年12月以來首次同比下降。
整體來看，上半年市場成交高位運行，一季度受政策利好影響，剛需、改善性需求乃至部分投資性需求積極入市，新房、二手房市場熱度較高，其中3月新房成交創(chuàng)歷史單月新高，二手房成交為歷史單月次高。二季度以來二手房市場回落，并傳導(dǎo)至新房市場，成交增速回調(diào)。預(yù)計下半年，一線城市和南京、蘇州、合肥等熱點二線城市在政策收緊預(yù)期影響下，市場成交會有下行的壓力；重慶、天津、武漢、成都等城市會延續(xù)當前市場走勢，平穩(wěn)放量；庫存壓力比較大的三四線城市在去庫存政策刺激下，成交量走勢平穩(wěn)。
3.價格：百城價格累計上漲7.61%，核心一二線及其周邊城市輪番領(lǐng)漲
圖：百城住宅均價及環(huán)比變化
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com
2016年上半年百城住宅均價環(huán)比漲幅進一步擴大，3月環(huán)比漲幅突破1%，5月同比漲幅突破10%。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，百城住宅均價環(huán)比持續(xù)上漲，上半年累計上漲7.61%。其中，一季度累計上漲2.94%，3月環(huán)比漲幅達到歷史最高點，為1.90%；二季度保持較高漲幅，累計上漲4.54%。同比來看，自2015年8月百城住宅價格同比止跌轉(zhuǎn)漲以來連續(xù)11個月上漲，且漲幅持續(xù)擴大，今年5月漲幅突破10%，6月漲幅繼續(xù)擴大，至11.18%。
表：百城及各類型城市不同階段累計漲跌幅
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com
2016年上半年，各級城市住宅價格均累計上漲，二季度城市分化趨勢放緩。具體來看，一線城市上半年累計上漲12.79%，漲幅較去年同期擴大7.62個百分點；二線城市累計上漲5.33%，其中蘇州、南京累計漲幅超過20%；三線城市累計上漲4.27%，其中東莞、中山、惠州漲幅超過25%，居全國前列。二季度分化趨勢明顯放緩，一線城市漲幅收窄，二三線漲幅均擴大，尤其是二線城市漲幅擴大顯著。
受熱點一二線城市帶動，其周邊城市價格漲幅也不斷擴大。一線城市在2015下半年持續(xù)寬松的貨幣政策影響下率先掀起漲價潮，深圳、上海漲幅尤為明顯，今年一季度延續(xù)上漲態(tài)勢，且保持較高漲幅，這種趨勢逐漸蔓延到東莞、惠州等周邊城市及南京、蘇州等熱點二線城市；3月以來為穩(wěn)定房價，深圳、上海、蘇州、惠州等城市相繼出臺收緊政策，且初見成效，二季度這類城市房價漲幅已明顯放緩；5月廈門、合肥漲幅仍顯著；6月在嚴控房價過快上漲的政策影響下，熱點城市漲幅均有所緩和。
圖：十大城市主城區(qū)二手住宅均價與新建商品住宅均價環(huán)比漲跌幅
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com
上半年十大城市二手房價格累計上漲12.62%，漲幅超過新房3.76個百分點。具體來看，一季度，二手房價格環(huán)比漲幅持續(xù)擴大，累計上漲7.20%，超過新房3.59個百分點，其中3月單月環(huán)比上漲4.43%，創(chuàng)2010年下半年以來最高單月環(huán)比漲幅。二季度，二手房市場有所回調(diào)，累計漲幅收窄至5.05%，單月環(huán)比漲幅持續(xù)縮小至0.98%。
展望下半年，不同城市價格走勢持續(xù)分化。一線城市中，北京、上海漲幅趨緩；深圳近兩月二手房價格已轉(zhuǎn)為下跌，未來也將影響到新房市場預(yù)期。南京、蘇州等強二線城市上半年房價過快上漲，價格水平已在一定程度上超出購買力，且市場杠桿率較高，價格變化對信貸政策敏感度高，政策收緊下可能出現(xiàn)價格調(diào)整；東莞、惠州、廊坊等一線周邊城市受大城市需求輻射影響，未來發(fā)展預(yù)期樂觀，房價上漲動力仍然較足。而二線城市中的成都、重慶樓市供應(yīng)充足，房價上漲動力相對較弱。
4.土地：熱點二線城市土地市場高熱，蘇州、南京等城市地價翻倍
圖：2015年與2016年上半年全國300個城市土地推出和成交面積
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com
全國范圍看，各類土地推出量和成交量均不及去年同期，成交降幅大于推出。供應(yīng)方面，2016年上半年，全國300城市共推出各類用地（規(guī)劃建筑面積，下同）8.0億平方米，同比下降7.1%。其中，住宅用地和商辦用地同比分別下降12.1%、10.7%。成交方面，全國300城市各類土地共成交6.0億平方米，同比下降8.0%，降幅大于推出量；其中，住宅用地同比下降11.3%；商辦用地同比下降18.3%。出讓金方面，各類土地出讓金同比增加37.7%；其中住宅大幅增加56.5%，商辦土地下降7.5%。
住宅用地樓面價和溢價率創(chuàng)新高。2016年上半年，全國300城市商品住宅用地成交樓面價和溢價率大幅上漲，樓面均價達2949元/平方米，同比大幅上漲53.8%，溢價率為49.17%，較去年同期上漲36.6個百分點。受此影響，各類用地整體樓面價和溢價率同比分別上漲31.4%和27.8個百分點。
表：2016年1-6月各級城市住宅土地成交同比變化情況
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com
二線城市宅地成交火熱，樓面價漲幅最高。2016年以來，以南京、合肥、蘇州、杭州為代表的熱點二線城市土地市場高溫不退，總價和單價地王頻現(xiàn)，樓面價漲幅領(lǐng)銜全國。1-6月二線城市出讓金及樓面價分別同比大漲84.2%、88.7%，溢價率也較去年同期提高41.66個百分點，增幅顯著。
總體來看，由于全國整體市場庫存量依舊處于高位，去庫存仍是目前市場核心問題，特別是在三四線城市，地方政府供地與房企拿地的節(jié)奏仍處于較低水平，全國300個城市土地市場供需均處低位。與量相反，整體樓面價和溢價率均實現(xiàn)不同程度上漲，尤其是南京、蘇州等為代表的二線城市涌現(xiàn)地王潮，究其原因，其一，貨幣信貸環(huán)境寬松背景下房企融資成本低，其二，熱點城市樓市快速去化致短期供應(yīng)不足，房企補貨意愿強烈；其三，一線城市進入門檻高且土地供應(yīng)大幅下降，三四線城市庫存高企，企業(yè)被迫轉(zhuǎn)向熱點二線城市；其四，國企改革進入關(guān)鍵階段，地產(chǎn)板塊整合勢在必行，國資房企在此輪土地?zé)岢敝斜憩F(xiàn)搶眼。預(yù)計下半年，重點二線城市仍是房企爭奪焦點，但個別城市受調(diào)控與預(yù)期影響，土地市場熱度趨弱，土地市場熱度可能向武漢、鄭州、成都、重慶等二線城市不斷傳導(dǎo)。
5.企業(yè)：115家房企上半年銷售業(yè)績突破50億，大型房企加速整合、重塑行業(yè)格局
表：2016上半年50億房企銷售業(yè)績格局分布
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com
品牌房企銷售業(yè)績顯著提升。今年以來，在房地產(chǎn)政策全面寬松的背景下，品牌房企緊抓去庫存機遇，熱點城市業(yè)績貢獻顯著拉升總體業(yè)績，同時城市價格上行也進一步提升了銷售額。根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測顯示，截至6月30日，銷售額超過50億的企業(yè)達到115家，比去年同期增加了46家。
代表企業(yè)2016業(yè)績目標完成率已達六成。去年以來房地產(chǎn)市場量價穩(wěn)步回升，使得年初多數(shù)品牌房企在制定2016年銷售目標時保持了審慎樂觀的態(tài)度。今年以來市場的火爆使多數(shù)房企的目標完成率已經(jīng)達到了較高水平，截止2016年上半年，監(jiān)測品牌房企的銷售目標平均完成率為60%，遠超往年平均完成率。
熱銷激發(fā)補倉意愿，資金面寬裕助力品牌房企拿地規(guī)模大幅提升。2016年上半年，20家品牌房企共計拿地4883萬平方米/2260億元，面積同比增長39.3%，金額同比增長33.6%。拿地重心向二線城市轉(zhuǎn)移，拿地金額占比超60%，而一線城市的拿地占比明顯下降，占比不足20%。銷售的持續(xù)走高刺激了房企的補倉意愿，同時融資環(huán)境的寬松也使得房企資金面明顯改善，今年以來房企債務(wù)融資規(guī)模較往年大幅提升，且融資成本明顯降低，其中保利5年期公司債票面利率已經(jīng)低至2.95%，品牌房企拿地能力也明顯提高。
大型房企整合加劇，行業(yè)集中度將繼續(xù)提高。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場結(jié)束快速增長期，行業(yè)競爭加劇，房地產(chǎn)企業(yè)并購重組案例日漸增多，大型房企“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強強聯(lián)合”已成為新常態(tài)。今年以來以中海、中信為代表的大型房企通過兼并重組形成行業(yè)大鱷的趨勢顯現(xiàn)，未來行業(yè)競爭格局將持續(xù)升級。
在各類寬松政策的疊加刺激之下，2016上半年品牌房企業(yè)績顯著提升，全年銷售目標完成率已達較高水平。銷售的持續(xù)回暖激發(fā)房企拿地補倉的意愿，而當前融資環(huán)境的寬松也使得房企資金面得到了極大的改善，在此背景下房企上半年拿地規(guī)模大幅增長，拿地重心開始向基本面較好的二線中心城市轉(zhuǎn)移。此外，由于市場競爭的不斷加劇，行業(yè)的整合成為趨勢，今年以來大型房企間的“強強聯(lián)合”頻現(xiàn)。展望下半年，隨著之前熱點城市市場需求的釋放，預(yù)計品牌房企業(yè)績增長速度將有所放緩，但銷售規(guī)模仍將處于較高水平。在拿地布局方面，由于當前行業(yè)整合壓力較大，集中度將持續(xù)提高，擁有更多土地儲備的房企將在未來整合競爭格局中掌握更多話語權(quán)，因此品牌房企在一、二線城市土地市場的競爭將仍然激烈。
二、下半年展望：熱點城市風(fēng)險積聚，樓市面臨調(diào)整，三四線城市去庫存穩(wěn)步推進
1. 宏觀環(huán)境：經(jīng)濟下行壓力依然較大，因城施策下政策環(huán)境分化加劇
內(nèi)生增長動力不足，經(jīng)濟發(fā)展仍面臨較大不確定性。2016年一季度GDP增速繼續(xù)放緩，同比增長6.7%，較去年同期收窄0.3個百分點。2016年以來國內(nèi)政策環(huán)境寬松，供給側(cè)改革持續(xù)深化，但新舊經(jīng)濟增長動力交替過渡，經(jīng)濟下行壓力不減。投資增速繼續(xù)放緩，1-5月固定資產(chǎn)投資同比增速跌破10%，并且對基建和房地產(chǎn)投資依賴性較強，民間投資增速和占比下降，經(jīng)濟內(nèi)生增長動力依然較弱。消費增長乏力，隨著國內(nèi)外消費需求的下滑，企業(yè)經(jīng)營受困，居民對未來收入預(yù)期有所下降，全社會消費品零售總額增長乏力，1-5月累計同比增長10.2%。進出口貿(mào)易總額經(jīng)歷3月份的小幅回升后再度持續(xù)下跌，并且人民幣預(yù)期貶值對出口的促進作用有限，在全球經(jīng)濟復(fù)蘇緩慢的情況下，今年下半年出口貿(mào)易大幅反彈的概率不大。宏觀經(jīng)濟發(fā)展的不確定性，將對居民收入、就業(yè)等帶來一定影響，同時影響房地產(chǎn)行業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)期。
房地產(chǎn)政策方面，經(jīng)濟下行壓力和庫存水平依然較高的背景下，中央宏觀政策仍將以穩(wěn)為主，保持經(jīng)濟增長和就業(yè)穩(wěn)定，地方則更靈活主動，因城施策更細化。部分強二線熱點城市及熱點區(qū)域?qū)⒂瓉砀卟町惢恼?，熱點城市或?qū)⒉扇「鼘徤鞯膬r格監(jiān)控及房地產(chǎn)信貸政策。而多數(shù)三四線等庫存壓力大的城市，未來將繼續(xù)落實優(yōu)惠政策、調(diào)節(jié)供應(yīng)以加快樓市庫存去化，其中進一步推進戶籍制度改革、鼓勵農(nóng)民工購房，穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)化仍將是政策發(fā)力點。同時針對租賃市場的政策落實、加快化解非住宅庫存也需更有力的政策支持。
2.市場預(yù)判：下半年市場量價增速將回調(diào)，熱點城市風(fēng)險與三四線城市庫存壓力并存
2016年以來，房地產(chǎn)市場運行環(huán)境整體寬松，但1-5月各項指標增速有所收窄。其中全國商品房銷售面積、銷售額同比增長33.2%、50.7%，較1-4月分別收窄3.3個、5.2個百分點；新開工面積同比增長18.3%，開發(fā)投資額同比增長7.0%，增速較1-4月分別縮小3.1個、0.2個百分點。新房、二手房整體需求動力繼續(xù)趨弱，上半年市場量價保持同比增長且同比增幅較1-5月繼續(xù)放緩。下半年市場量價增速將回調(diào)；全年量價平穩(wěn)增長，絕對水平將創(chuàng)新高。
值得關(guān)注的是，經(jīng)濟增長不容樂觀，行業(yè)外部環(huán)境差異化調(diào)整的大背景下，房地產(chǎn)市場面臨調(diào)整壓力，不同城市表現(xiàn)分化加劇。其中，一線城市及南京、蘇州等熱點城市限制性政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，影響市場預(yù)期，下半年量價面臨調(diào)整壓力；而武漢、鄭州等二線城市及一線城市周邊三線城市量價仍存增長空間；對于庫存壓力仍較高的多數(shù)三四線城市，市場仍以去庫存為主，價格將維持穩(wěn)定。
控風(fēng)險：熱點城市量價持續(xù)高溫，警惕市場潛在風(fēng)險
今年上半年，寬松貨幣信貸、調(diào)控政策環(huán)境下，市場預(yù)期顯著改善、消費者集中入市，導(dǎo)致一線城市及南京、蘇州等二線城市房地產(chǎn)市場局部高熱，房價漲幅遠超市場承受能力，且杠桿率較高，下半年應(yīng)警惕其市場風(fēng)險。一方面，上半年此類城市成交過熱，部分需求透支，同時房價高企，市場觀望情緒加重，導(dǎo)致下半年有效需求不足；另一方面，此類城市對于貨幣政策的反應(yīng)較為敏感，下半年中央及地方出臺針對性的信貸調(diào)整政策的可能性較高，將導(dǎo)致市場量價存在一定的調(diào)整壓力。
去庫存：仍面臨庫存總量大、結(jié)構(gòu)失衡等難題，去庫存仍是下半年主基調(diào)
去庫存取得進展，但全國整體庫存規(guī)模仍較大。截至2016年5月的初步估算，全國商品房總庫存約55.5億平方米，較去年底已有一定程度的下降，但絕對規(guī)模仍處高位，按照過去三年的去化速度，大約需要4.7年才能完全去化。細分市場結(jié)構(gòu)失衡，商辦市場庫存壓力更大。商辦市場存在空置率高、租金低、難去化等問題，整體庫存壓力超過商品住宅市場。特別是部分城市住宅供不應(yīng)求但商辦庫存壓力突出，如上海商業(yè)營業(yè)用房與寫字樓可售面積總量逾1950萬平米，而商品住宅可售面積僅947萬平米。一二線城市商品住宅庫存壓力已基本釋放，三四線庫存仍相對較高。短期去化方面，根據(jù)中指監(jiān)測的重點城市可售面積及出清周期數(shù)據(jù)，一二線熱點城市平均去化時間已經(jīng)降到8.5個月以內(nèi)，而多數(shù)三四線城市去化時間仍超過15個月，如湛江、運城、江陰等城市短期庫存去化時間在20個月以上。中長期庫存方面，一線城市土地平均消化時間在1.1年左右，二線城市平均在2.8年左右；但三四線城市整體在4.3年左右。
去庫存仍任重道遠，政策繼續(xù)細化，盤活資產(chǎn)是關(guān)鍵。針對庫存仍較高的三四線城市，“人口的城鎮(zhèn)化”可為去庫存的重要途徑，通過鼓勵農(nóng)民工購房、針對新市民購房的信貸政策調(diào)整、房票安置、全面放開異地公積金貸款落地等刺激新需求入市；減少土地供應(yīng)、把控供地節(jié)奏可防止新庫存形成。針對商辦市場難去化問題，盤活現(xiàn)有資產(chǎn)是關(guān)鍵，可將商服、工業(yè)用地等轉(zhuǎn)變?yōu)閲抑С职l(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目；同時，也可以將商業(yè)、辦公、旅館等業(yè)態(tài)相互轉(zhuǎn)換，以實現(xiàn)有效盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，實現(xiàn)去化庫存。
