上海市寶山區(qū)人民法院
民 事 判 決 書
（2017）滬0113民初18281號(hào)
原告：朱2，男，1982年11月4日生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
原告：王佳琳，女，1985年3月30日生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
原告：朱某1，女，2015年3月14日生，漢族，住上海市寶山區(qū)。
法定代理人：朱2，系朱某1的父親。
上列三原告共同委托訴訟代理人：榮金良，遠(yuǎn)聞(上海)律師事務(wù)所律師。
上列三原告共同委托訴訟代理人：胡恒星，遠(yuǎn)聞(上海)律師事務(wù)所律師。
被告：上海泰維房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
法定代表人：王顯巍，執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：金莉，北京大成(上海)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：孫思杰，北京大成(上海)律師事務(wù)所律師。
原告朱2、王佳琳、朱某1與被告上海泰維房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2017年9月18日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告朱2及其與王佳琳、朱某1的共同委托訴訟代理人榮金良、胡恒星，被告上海泰維房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的委托訴訟代理人金莉、孫思杰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告朱2、王佳琳、朱某1向本院提出訴訟請(qǐng)求：要求被告賠償損失人民幣2,336,049.90元(以下幣種均為人民幣)，并按每日2,054.49元的標(biāo)準(zhǔn)支付2017年1月1日至房屋交付之日的違約金。事實(shí)和理由：2016年8月28日，原、被告簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定原告購(gòu)買被告預(yù)售的上海市寶山區(qū)恒高路XXX弄XXX號(hào)XXX層房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)，房屋總價(jià)暫定為10,272,461元。至2016年10月12日，原告向被告付清了全部房款。然而，被告未按照合同約定在2016年12月31日前向原告交付房屋。2017年4月17日，被告張貼《泰禾紅御項(xiàng)目底樓補(bǔ)償方案》，原告始知，原來(lái)是因?yàn)楸桓嫠ㄔ郝湔加昧司G化面積用地，屬違章搭建，被相關(guān)部門責(zé)令拆除整改，導(dǎo)致被告未能如期交房，也不能按被告原先承諾的“獨(dú)門院戶”向原告交房。原告認(rèn)為，被告提供的售房宣傳資料及樣板房承諾“首層洋房采用南向獨(dú)立院門入戶，私家宅門，其他洋房樓層采用北向入戶，南向入戶院門門頭采用石庫(kù)門樣式砌磚打造，中式磚雕照壁，實(shí)木入戶院門，形成院落圍合的中式居住意境”。原告基于被告上述承諾，才與被告簽訂預(yù)售合同，但被告無(wú)法履行上述義務(wù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故原告提出上述請(qǐng)求。
被告上海泰維房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辯稱，被告取得政府頒發(fā)的交付使用許可證，向原告交付系爭(zhēng)房屋符合合同約定，被告并未違約，不同意支付賠償金。被告確實(shí)延期交付系爭(zhēng)房屋，愿意承擔(dān)逾期交房違約金，但被告于2017年4月6日取得交付使用許可證后，即通知原告辦理交房，但原告拒收房屋，按合同約定應(yīng)視為已經(jīng)交房，所以逾期交房違約金只能計(jì)算至2017年4月6日。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
2016年8月28日，被告(賣方、甲方)與原告(買方、乙方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，主要約定，乙方向甲方購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，據(jù)甲方暫測(cè)該房屋建筑面積為125.15平方米，其中套內(nèi)建筑面積為109.41平方米、公用分?jǐn)偯娣e為15.74平方米，另有地下附屬面積0平方米，每平方米房屋建筑面積單價(jià)為82,082元，暫定購(gòu)房款總計(jì)為10,272,461元。合同第十一條約定，甲方定于2016年12月31日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。合同第十二條約定，甲方如未在本合同第十一條約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之二計(jì)算，違約金自本合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止；逾期超過(guò)60天，乙方有權(quán)單方面解除本合同。合同附件二該房屋建筑設(shè)計(jì)及平面圖顯示，入戶花園部位未納入陰影部分。合同補(bǔ)充條款一第八條約定，乙方未按甲方發(fā)出的交房通知書約定的日期辦理房屋交付手續(xù)，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，視為甲方已履行完畢合同約定的房屋交付義務(wù)。合同補(bǔ)充條款一第十六條約定，甲方承諾遵守本合同約定，未經(jīng)甲方書面允諾之任何條款，對(duì)合同雙方當(dāng)事人均不具有約束力；該房屋的交房標(biāo)準(zhǔn)和條件以本合同之規(guī)定為準(zhǔn)，本合同未作規(guī)定的以該房屋現(xiàn)狀為準(zhǔn)，有關(guān)該房屋的樣板房、宣傳材料、模型、展示板及廣告僅供乙方參考。合同簽訂后，原告付清了全部購(gòu)房款10,272,461元，被告亦向原告開(kāi)具了上述購(gòu)房款的全額發(fā)票。
2016年12月27日、2017年2月27日，被告向原告發(fā)告知函，告知延遲交房的情況。2017年4月6日，被告取得系爭(zhēng)房屋的交付使用許可證。同日，被告向原告發(fā)送《房屋交付通知書》，主要內(nèi)容為，系爭(zhēng)房屋所在小區(qū)現(xiàn)已取得《住宅交付使用許可證》，被告將于2017年4月10日至2017年4月19日期間辦理集中交付事宜，建議原告于2017年4月19日13：00辦理交付手續(xù)。2017年4月19日，原告到現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)院墻、地磚等被拆除，被告違背了私家院落的承諾，原告對(duì)此無(wú)法接受，故拒收房屋，并于當(dāng)日向被告出具書面函件，將拒收房屋的理由告知被告。
2017年4月17日，被告出具《泰禾紅御項(xiàng)目底樓補(bǔ)償方案》，主要內(nèi)容為，泰禾紅御項(xiàng)目于2014年10月開(kāi)始對(duì)外銷售；前期銷售時(shí)為提升客戶居住舒適度，被告承諾底樓院子可供一樓業(yè)主使用。該做法為房地產(chǎn)行業(yè)的普遍慣例；隨著新規(guī)、新政的不斷出臺(tái)，拆除搭建力度的強(qiáng)大背景下，被告被相關(guān)政府部門責(zé)令整改；現(xiàn)圍墻的材料發(fā)生變化，被告的補(bǔ)償方案如下：1、一次性現(xiàn)金補(bǔ)償5萬(wàn)元或一次性補(bǔ)償購(gòu)買車位抵用券8萬(wàn)元；2、逾期交付違約金：按照合同約定萬(wàn)分之二/天的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算(自2017年1月1日起至2017年4月7日止)。原告未接受上述方案。
庭審中，為證明己方主張，原告向本院提供如下證據(jù)：1、宣傳冊(cè)等宣傳資料以及網(wǎng)絡(luò)宣傳、沙盤、樣板房照片，宣傳資料中有“首層復(fù)式洋房，采用南向獨(dú)立院門入戶，私家宅門”、“其他洋房樓層采用北向入戶”、“南向入戶院門門頭采用石庫(kù)門樣式砌磚打造，中式磚雕照壁，實(shí)木入戶院門，形成院落圍合的中式居住意境”等表述，證明被告在宣傳時(shí)承諾首層房屋含有“私家院落”，院落由院墻圍合而成；2、現(xiàn)場(chǎng)照片，證明被告建設(shè)首層房屋時(shí)，已經(jīng)形成獨(dú)立宅院，之后被告又將院墻拆除，將原院落土地改建成綠化土地，違背了被告銷售時(shí)作出的承諾；3、上海市寶山區(qū)高境鎮(zhèn)城市管理行政執(zhí)法中隊(duì)出具的告知書等證據(jù)，證明相鄰77號(hào)業(yè)主在交房后對(duì)院落部分進(jìn)行裝修改造被責(zé)令改正，院落部分是公共綠地，業(yè)主不能作為獨(dú)立院落使用。被告對(duì)網(wǎng)絡(luò)宣傳照片等照片無(wú)法確認(rèn)真實(shí)性，對(duì)宣傳資料、現(xiàn)場(chǎng)照片的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為上述證據(jù)無(wú)法證明被告有違約行為，實(shí)際上目前門頭還在，墻體是用樹(shù)木形成柵欄進(jìn)行了隔離，院落面積沒(méi)有變小。被告對(duì)告知書等證據(jù)的真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)，并表示77號(hào)業(yè)主是在院落內(nèi)進(jìn)行搭建，在地上挖坑，所以才被處罰。
審理中，為證明己方主張，被告向本院提供現(xiàn)場(chǎng)照片，證明系爭(zhēng)房屋有南入戶門、北入戶門、地下車庫(kù)入戶門這三種入戶方式，都是獨(dú)立入戶，相鄰業(yè)主也在正常使用院落，現(xiàn)在并未受到影響。原告對(duì)照片的真實(shí)性無(wú)異議，但表示，院落屬于公共綠地，不能使用，原告無(wú)法使用南入戶門進(jìn)入系爭(zhēng)房屋；其他業(yè)主的個(gè)人行為并非得到相關(guān)部門的認(rèn)可，是違法行為，與本案沒(méi)有可比性；北入戶門寬度不足1米，而且通向廚房，根本不能出入；地下車庫(kù)也不能作為入戶門。
本院認(rèn)為，原、被告就系爭(zhēng)房屋簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬合法有效，雙方均應(yīng)恪守。根據(jù)商品房預(yù)售合同的約定內(nèi)容，系爭(zhēng)房屋外的綠化面積并不包含于原告所購(gòu)買的房屋面積中，亦即庭院并非合同標(biāo)的物。且相關(guān)的銷售宣傳資料及樣板房，也難以將其視為被告的實(shí)質(zhì)要約。雖然被告將系爭(zhēng)房屋室外綠地圍墻材質(zhì)由磚墻變?yōu)榫G籬護(hù)欄，但該行為既未構(gòu)成對(duì)商品房預(yù)售合同的違約，同時(shí)也不屬于房屋的建筑設(shè)計(jì)或小區(qū)平面布局的變更行為。但是，被告作為一家專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在開(kāi)發(fā)、銷售房屋的各個(gè)流程環(huán)節(jié)，均應(yīng)遵守國(guó)家法律法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)政策規(guī)定。其設(shè)置樣板房時(shí)采取磚墻性質(zhì)建造庭院，顯然不當(dāng)。最終，系爭(zhēng)房屋之磚墻性質(zhì)的圍墻庭院也因行政機(jī)關(guān)認(rèn)定為違建而被拆除，故被告對(duì)該糾紛產(chǎn)生亦存在過(guò)錯(cuò)。考慮到被告拆除磚墻更換為綠籬后，客觀上降低了系爭(zhēng)房屋的私密性、安全性等，本院亦相信，最初樣板房圍墻采取磚墻結(jié)構(gòu)所形成的整體效果確系購(gòu)房者決定是否購(gòu)買系爭(zhēng)同類房屋的考慮因素之一。因此，本院酌情確定被告賠償原告20萬(wàn)元。原告訴請(qǐng)中超出該金額的部分，本院不予支持。
關(guān)于逾期交房違約金。因合同約定交房期限為2016年12月31日前，被告于2017年4月取得交付使用許可證并通知原告交房，已構(gòu)成逾期違約，原告按已付房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之二的標(biāo)準(zhǔn)主張2017年1月1日起的違約金，符合合同約定，本院予以支持。關(guān)于交房問(wèn)題，雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于原告是否有理由拒收房屋。本院認(rèn)為，原告拒收房屋的理由是發(fā)現(xiàn)院墻、地磚等被拆除，被告違背了私家院落的承諾。但綜上所述，被告的銷售宣傳資料難以認(rèn)定為實(shí)質(zhì)要約，被告拆除院墻等行為也不構(gòu)成違約，也未導(dǎo)致系爭(zhēng)房屋在居住使用功能上實(shí)質(zhì)受限，故原告拒收房屋的理由不成立，該行為造成的后果，由原告自行承擔(dān)。根據(jù)合同約定，原告因自身原因造成房屋未交付，應(yīng)視為被告已履行完畢合同約定的房屋交付義務(wù)。綜上，本院確定逾期交房違約金自2017年1月1日起算，至2017年4月19日被告拒收房屋之日止，被告共計(jì)應(yīng)向原告支付221,884.92元。原告訴請(qǐng)中超出該金額的部分，本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第六條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
一、被告上海泰維房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告朱2、王佳琳、朱某1賠償損失20萬(wàn)元；
二、被告上海泰維房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告朱2、王佳琳、朱某1支付逾期交房違約金221,884.92元；
三、駁回原告朱2、王佳琳、朱某1的其余訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費(fèi)減半收取14,470元，由原告朱2、王佳琳、朱某1負(fù)擔(dān)10,656元、由被告上海泰維房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)3,814元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
審判員 陳亮亮
二〇一八年八月二十四日
書記員 陳霞君
附：相關(guān)法律條文
一、《中華人民共和國(guó)合同法》
第五條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。
第六條當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。
第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
二、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》
第二百五十三條被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
