近些年來,許多城市小區(qū)業(yè)主房子失竊的事件屢屢發(fā)生,且呈上升趨勢,許多案件都是在物業(yè)公司保安人員的眼皮底下發(fā)生的。然而業(yè)主失竊,到底由誰負(fù)責(zé),這個問題一直困擾著物業(yè)公司和廣大業(yè)主 。由于我國還沒有出臺關(guān)于物業(yè)管理的直接相關(guān)法律,所以各地區(qū)物業(yè)管理的活動只能與各地方的法規(guī)為準(zhǔn)則。但是法規(guī)畢竟不是法律,法規(guī)是各地方以其它法律為基礎(chǔ)而定的適合于本地方管理活動的行為準(zhǔn)則,它存在著很強的地方性,而且在許多特有的法律名詞上并沒有統(tǒng)一的解釋,也沒有具體的實施辦法。因此法規(guī)所涉及到的一些詞語很容易產(chǎn)生歧義。也就是在這種社會環(huán)境下,物業(yè)管理中發(fā)生的案例糾紛,在不同的地方就有不同的處理方法,不同的法院也有不同的判決,物業(yè)公司該不該賠償,各方都有自己的說法。
而作為一名物業(yè)管理專業(yè)人員,我卻有自己的一番看法:小區(qū)業(yè)主失盜不能簡單地說該賠還是不該賠,而是應(yīng)該根據(jù)實際情況決定該不該賠。如果物業(yè)管理公司有根據(jù)物業(yè)合同或經(jīng)業(yè)主大會通過的管理制度安排保安人員進行保安管理的話,那么當(dāng)業(yè)主失盜時物業(yè)公司就沒有責(zé)任,否則物業(yè)公司就應(yīng)承擔(dān)一定比例的責(zé)任。
但是在現(xiàn)實生活中,往往出現(xiàn)的現(xiàn)象是:業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)家中被盜,就不分清紅皂白找物業(yè)公司。那么是什么原因使業(yè)主會產(chǎn)生觀點呢?所以分析這個問題應(yīng)從業(yè)主的心理、物業(yè)公司的職責(zé)、物業(yè)合同的約定、國家法律文件的規(guī)定及案件的性質(zhì)等方面來分析。而且還應(yīng)因地,因時,因人,因公司而定。下面我們分別從以下的幾個方面來分析業(yè)主失盜物業(yè)該不該賠:
一, 業(yè)主錯誤的心理,業(yè)主的麻痹,自防意識較差是造成失盜的主要原因
按照業(yè)主的心理來看,業(yè)主錯誤的認(rèn)為:物業(yè)公司收了物業(yè)管理費,且其中物業(yè)管理費包含了一項“保安費”,所以物業(yè)公司就必須承擔(dān)起小區(qū)所有財產(chǎn)包括業(yè)主的私人財產(chǎn)。只要交了管理費,就可以高枕無憂地將財產(chǎn)交給物業(yè)公司保管了。于是自防意識越來越低,甚至有的業(yè)主連開發(fā)商投資建設(shè)的現(xiàn)代智能安防也難得去理睬,難得去使用。典型的例子是:我市某小區(qū)一業(yè)主吳某,平常喜歡將摩托車隨便停放在小區(qū)的路邊,且不喜歡上鎖。物業(yè)公司多次勸其將摩托車停到停車場,并注意上好鎖。遺憾的是業(yè)主根本不給予理會,結(jié)果導(dǎo)致摩托車被小偷輕易地騎走。案件發(fā)生后吳某找物業(yè)公司賠償,物業(yè)公司認(rèn)為責(zé)任不在自己而不賠償,結(jié)果雙方告到法院,最后法院因物業(yè)公司能夠提供業(yè)主沒有保管好摩托車的證明而判吳某敗訴。像這種案件的發(fā)生主要因素都來自于業(yè)主對自己摩托車保管的不周到,也就是說吳某應(yīng)該為自己摩托車的丟失負(fù)主要責(zé)任,而不應(yīng)該去找物業(yè)公司賠償,物業(yè)對其可以不賠償。
二, 物業(yè)公司的職責(zé)不是保管,而是保衛(wèi)。
物業(yè)公司設(shè)立保安部,對進出小區(qū)的人員進行盤問,對小區(qū)的樓房進行巡視,對小區(qū)車輛行走、停放進行指揮管理,對小區(qū)出現(xiàn)的應(yīng)急事件進行臨時的處理……。但是設(shè)立保安人員的最直接目的是減少或防范犯罪分子的作案,并不是小區(qū)有了保安一切就萬無一失了,因為許多犯罪案件是突發(fā)性很強的,有時保安也是防不勝防。物業(yè)公司是服務(wù)性企業(yè),他從事服務(wù)的依據(jù)是《物業(yè)管理委托合同》和小區(qū)業(yè)主大會通過的物業(yè)管理制度。物業(yè)公司沒有政府部門執(zhí)法的權(quán)力,它只能按照約定代表廣大業(yè)主進行小區(qū)的自我防范,保衛(wèi)小區(qū)的財產(chǎn)不受侵犯。保管與被保管是一種合同關(guān)系,業(yè)主和物業(yè)公司之間并沒有這方面的約定。所以說物業(yè)公司的職責(zé)是保衛(wèi),而不是保管,在發(fā)生失盜案件后,物業(yè)公司只能依照自己的職責(zé)承擔(dān)相對應(yīng)責(zé)任。
三, 物業(yè)合同及國家法律規(guī)定收取的物業(yè)管理費里面所包括的“保安費”并不是“保管費”。
三月份,海峽都市報曾組織業(yè)主代表,物業(yè)公司代表,及律師代表對物業(yè)管理費里的“保安費”到底是不是“保管費”進行了一場很深刻的討論會。雖然說,通過這次討論會并不能決定“保安費”是不是“保管費”,但是討論的結(jié)果卻給大家很多新的認(rèn)識。
(1),以前業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)收了他們的保安費就必須保正他們財產(chǎn)的安全,顯然業(yè)主把保安費理解成物業(yè)公司對業(yè)主財產(chǎn)進行保管所收的費用。其實地方政府制定物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)時對“保安費”的規(guī)定并不是這個意思,物業(yè)管理合同也沒有這方面的約定凡從事過物業(yè)管理的人士都知道“保安費”就是“保管費”這是不可能的,因為如果是這樣,那么物業(yè)管理活動跟本就無法進行。比如業(yè)主一個月交了40元的物業(yè)費,一旦業(yè)主丟了一輛小車,物業(yè)公司就要賠償十幾萬,這顯然不合理。丟了一輛車就要破產(chǎn)一家物業(yè)公司,這種生意誰也不愿意做。
(2),從另一角度我們也可以說明“保安費”不是保管費。根據(jù)合同法第十九章,第三百六十七條規(guī)定:保管合同自保管物交付時成立,但當(dāng)事人另有約定的除外。而在物業(yè)管理中,業(yè)主沒有向物業(yè)公司交付保管物,而是自己繼續(xù)使用,保存著自己的財產(chǎn),并且業(yè)主和物業(yè)公司也沒有另外的約定。所以說業(yè)主和物業(yè)公司并沒有構(gòu)成保管協(xié)議,這是其一。其二,第三百六十八條規(guī)定:寄存人向保管人交付保管物的,保管人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主給付保管憑證,而實際管理中也沒有存在這回事,所以業(yè)主和物業(yè)公司也構(gòu)不成保管協(xié)議。既然沒有保管協(xié)議,物業(yè)公司就不存在著保管的義務(wù)了。
那么《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》中規(guī)定的“保安費”指得是什么意思呢?保安費應(yīng)該是指物業(yè)公司在住宅小區(qū)內(nèi)開展治安管理,維護和保衛(wèi)小區(qū)家庭安全而設(shè)立的保安人員所需要的費用。
四, 案件的性質(zhì)也是決定物業(yè)公司有沒有責(zé)任的一個很重要的因素。
曾有這樣一件案件:一住宅小區(qū)的業(yè)主王某回家后發(fā)現(xiàn)小偷已經(jīng)光顧過了,上萬元的財產(chǎn)被盜走。王某立即打電話給小區(qū)門衛(wèi)崗,結(jié)果沒有人接電話,于是就急忙趕到門衛(wèi)崗報案。到了門衛(wèi)崗發(fā)現(xiàn)警衛(wèi)擅自脫崗無人值班。第二天早晨,王某找到物業(yè)管理公司經(jīng)理敘述整個案件的經(jīng)過,并要求物業(yè)公司賠償經(jīng)濟損失。那么這時候物業(yè)公司該不該賠償呢?我想不管怎樣,物業(yè)保安人員脫崗,就已經(jīng)是對業(yè)主的違約,不管有沒有發(fā)生盜竊案件,業(yè)主都可以要求支付違約金。是我想這時候應(yīng)該取決于三個因素:一是,被盜案件是否是事實,是否經(jīng)過公安部門確認(rèn),并經(jīng)清查確定了財產(chǎn)的損失數(shù)量;二是,家中被盜,是內(nèi)盜還是外盜。如果是內(nèi)盜,物業(yè)公司是難以防范, 因為小區(qū)內(nèi)的業(yè)主家庭都有親朋好友,無法判斷;三是,如果是外盜的話,要分析作案是在門衛(wèi)擅自脫崗是發(fā)生的,還是在門衛(wèi)在崗而通過其他途徑進入小區(qū)作案的。如果是內(nèi)盜,或者是通過其他途徑進入作案的,物業(yè)公司可以不對這件事承擔(dān)主要責(zé)任,也不要賠償業(yè)主損失。
綜上所述,在業(yè)主失盜后物業(yè)公司該不該賠并不能簡單地做結(jié)論。如果在被盜時,物業(yè)保安人員失職了,從而使業(yè)主被盜,遭受損失,這時物業(yè)公司就有責(zé)任,就必須賠償業(yè)主的損失。如果,物業(yè)保安人員堅持崗位了,盡責(zé)了,那么物業(yè)就不用賠償損失了,因為物業(yè)公司不是保險公司。值得一提的是:業(yè)主是物業(yè)公司的朋友,當(dāng)業(yè)主家中被盜,對于物業(yè)公司來說都是一件很不情愿的事。業(yè)主家中被盜,不管怎么說都會使業(yè)主對物業(yè)公司產(chǎn)生不信任感。物業(yè)公司的形象就會受到很大的破壞。因此,為了盡量避免此類事件的發(fā)生,物業(yè)公司應(yīng)該時刻提高警惕,加強巡邏,向業(yè)主宣傳防盜意識,盡心盡責(zé)保衛(wèi)業(yè)主的財產(chǎn)。雖然減少失竊案件的發(fā)生物業(yè)公司擔(dān)當(dāng)了很重要的責(zé)任,但業(yè)主對自己財產(chǎn)的自防也是必不可少的一部分。所以在失竊案件發(fā)生后,業(yè)主首先應(yīng)該先問自己:我臨走之前是否有把門關(guān)好,是否啟動了家庭防盜系統(tǒng),鑰匙是否不小心讓壞人模制了呢?。而不是不分清紅皂白地就跑到物業(yè)處找物業(yè)處要“賠償”。
物業(yè)管理是一個新興的行業(yè),它的發(fā)展和完善需要每個物業(yè)人員的努力,也需要廣大業(yè)主的努力。只要業(yè)主和物業(yè)公司肩并肩一起加強防盜意識,一起加強小區(qū)防盜硬件設(shè)施的建設(shè),就一定能使盜竊案件減少到最底的限度。與其一直在討論誰的責(zé)任,道不如從現(xiàn)在開始進行全民防盜。
END
