物業(yè)管理解決了開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和購(gòu)房人的后顧之憂，但前期開(kāi)發(fā)過(guò)程中的種種不規(guī)范行為給后期的物業(yè)管理帶來(lái)了很大的麻煩。這造成很多物業(yè)管理企業(yè)不堪重負(fù)，也制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，這一問(wèn)題在內(nèi)被稱(chēng)為“前期開(kāi)發(fā)‘生病’、后期管理‘吃藥’”。筆者現(xiàn)結(jié)合工作實(shí)踐，對(duì)前期開(kāi)發(fā)中的這些“病癥”做詳細(xì)分析，并對(duì)解決這些問(wèn)題開(kāi)出一系列“藥方”。
病癥：前期開(kāi)發(fā)不規(guī)范，物業(yè)管理代人受過(guò)
病癥一：規(guī)劃設(shè)計(jì)欠債多
住房商品化后，土地資源越發(fā)緊張，開(kāi)發(fā)單位和政府出現(xiàn)—廠“慌不擇地”的狀態(tài)，善于“見(jiàn)縫插房”成為城市規(guī)劃的“技巧”，這造成了住宅小區(qū)規(guī)劃不科學(xué)，缺乏統(tǒng)一性、整體性的直接后果。
多家開(kāi)發(fā)引發(fā)多頭管理，造成物業(yè)管理的交叉、推諉，責(zé)任不清引起后期管理的矛盾沖突；零星開(kāi)發(fā)的物業(yè)規(guī)模太小，難以形成規(guī)模效益；由于項(xiàng)目整體考慮不周全，部分區(qū)域物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)用房不到位，造成后期管理難度大；由于規(guī)劃配套設(shè)施，如地下車(chē)庫(kù)、會(huì)所等產(chǎn)權(quán)不明確，造成業(yè)主群起維權(quán)，而多數(shù)業(yè)主的“維權(quán)方式”只是拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。
病癥二：建筑設(shè)計(jì)不科學(xué)
在物業(yè)管理過(guò)程中，經(jīng)常遇到建筑設(shè)計(jì)問(wèn)題引發(fā)的管理難題或糾紛。比如外墻布局不合理，窗臺(tái)飛邊太寬，無(wú)法安裝空調(diào)；共用平臺(tái)全封閉，無(wú)法上人打掃或被獨(dú)家占用等，造成堵塞積水，引發(fā)物業(yè)管理矛盾糾紛；建設(shè)設(shè)置的水渠、綠化、噴泉、草地、景觀燈等，后期物業(yè)管理成本大，業(yè)芒無(wú)法承受分擔(dān)的水費(fèi)和電費(fèi)；煙道設(shè)計(jì)不合理，造成油煙返煙、業(yè)主堵塞等使用糾紛；外墻裝飾性設(shè)施成為小偷的“云梯”；二次供水，不向最終用戶收費(fèi)等等。這些問(wèn)題雖然是一些小事，但確實(shí)增加了物業(yè)管理的成本，有的甚至引發(fā)了尖銳的矛盾和沖突。
病癥三：開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題
開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題主要體現(xiàn)在新建商品房住宅區(qū)中，如：建設(shè)單位擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，綠化帶變成停車(chē)場(chǎng)，容積率超標(biāo)，房屋質(zhì)量差，維修資金不到位等。尤其是房屋質(zhì)量問(wèn)題，—·般都在業(yè)主人住后才反映出來(lái)，樓板裂縫、外墻涂料剝落，房屋滲漏等常見(jiàn)問(wèn)題讓業(yè)主擔(dān)憂，但維權(quán)難度大。業(yè)主往往就將問(wèn)題集中反映到物業(yè)管理企業(yè)那里，物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法左右開(kāi)發(fā)單位，往往變成“替罪羊”，承受物業(yè)管理費(fèi)難收的“惡果”。
病癥四：房屋銷(xiāo)售問(wèn)題
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在出售房屋時(shí)，為了促銷(xiāo)往往做—些不利于后期物業(yè)管理的事情：將后期物業(yè)管理描述得非常好，但—些許諾的配全設(shè)施往往難以及時(shí)兌現(xiàn)，比如：網(wǎng)球場(chǎng)建設(shè)、封閉圍墻、24小時(shí)供應(yīng)熱水、綠化最觀效果等等，發(fā)布虛假?gòu)V告，對(duì)購(gòu)房人許諾的預(yù)期效果不能實(shí)現(xiàn)；對(duì)可能引起爭(zhēng)議的事項(xiàng)不告知，如為了節(jié)約費(fèi)用不將垃圾清運(yùn)、路燈等項(xiàng)目—次性移交相關(guān)部門(mén)，造成業(yè)主的積怨和入住后養(yǎng)護(hù)成本過(guò)大逾期交房、面積縮水、售后服務(wù)不及時(shí)或根本不落實(shí)。這些問(wèn)題往往導(dǎo)致業(yè)主遷怒于物業(yè)管理單位，認(rèn)為物業(yè)管理單位沒(méi)有工作到位，于是就拒交物業(yè)管理費(fèi)。
藥方：科學(xué)規(guī)劃，規(guī)范開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售行為
藥方一：合理規(guī)劃
一個(gè)城市在解決居民的住房問(wèn)題時(shí)一定要有通盤(pán)考慮，新區(qū)建設(shè)與老城區(qū)改造都要有科學(xué)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，進(jìn)行嚴(yán)密的科學(xué)論證。規(guī)劃物業(yè)區(qū)域時(shí)要考慮城市建設(shè)的整體性，統(tǒng)籌安排，還要考慮規(guī)模，住宅區(qū)既不能過(guò)大，也不能太小，
10萬(wàn)～20萬(wàn)平方米為一個(gè)區(qū)域比較適宜，區(qū)域既要考慮封閉管理，又要方便生活、便于物業(yè)的管理和養(yǎng)護(hù)。對(duì)一些老舊住宅區(qū)，可以進(jìn)行二次規(guī)劃，完善設(shè)施，健全社區(qū)功能。
藥方二：明確產(chǎn)權(quán)
物業(yè)規(guī)劃建設(shè)之初，是一張“白紙”，許多問(wèn)題可以盡量事先考慮，在土地出讓、項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)許可等環(huán)節(jié)，都可以明確物業(yè)管理用房、社區(qū)管理用房、經(jīng)營(yíng)性配套用房、非經(jīng)營(yíng)性配套用房的具體位置、面積和產(chǎn)權(quán)歸屬等問(wèn)題，不要將矛盾遺留到房屋交付使用之后。
藥方三：實(shí)行一價(jià)制
商品房?jī)r(jià)格不斷上漲，“價(jià)外價(jià)”一直是業(yè)主憤怒的導(dǎo)火索。要規(guī)范開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、經(jīng)銷(xiāo)商將諸如水表、電表、煤氣設(shè)施、封閉陽(yáng)臺(tái)、太陽(yáng)能等各種配套建設(shè)項(xiàng)目的費(fèi)用計(jì)入成本，實(shí)行一價(jià)制，不得收取“價(jià)外價(jià)”，不要在交付房屋時(shí)再收取煤氣、水電表、封閉陽(yáng)臺(tái)、熱水設(shè)施等各種各樣名為代收費(fèi)用的價(jià)格，減少后期物業(yè)管理的難度。
藥方四：考慮適度管理成本
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，為了吸引人們?nèi)ベ?gòu)買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)將環(huán)境作為銷(xiāo)售的亮點(diǎn)，但是預(yù)先考慮后期的適度管理成本是很有必要的。如：對(duì)中低檔商品住宅和保障性住宅區(qū)，應(yīng)該盡量避免建設(shè)高養(yǎng)護(hù)成本的景觀和種植養(yǎng)護(hù)成本高的植物和草皮，路燈、垃圾清運(yùn)等要一次性交付路燈管理處、環(huán)衛(wèi)處等城市管理部門(mén)，減少業(yè)主的后期使用成本。
藥方五：科學(xué)設(shè)計(jì)收費(fèi)環(huán)節(jié)
眾所皆知，收繳物業(yè)管理費(fèi)比較困難。因此，要盡量避免或減少物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)項(xiàng)目，采取科學(xué)的收費(fèi)方法，提供制約欠費(fèi)的手段。高層物業(yè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)中要解決好二次供水、電梯運(yùn)行、供熱項(xiàng)目的水費(fèi)和電費(fèi)向最終用戶收取的問(wèn)題，避免物業(yè)管理企業(yè)再去做代收、分?jǐn)傎M(fèi)用的工作，以免產(chǎn)生矛盾。物業(yè)管理費(fèi)與其他各項(xiàng)設(shè)施使用費(fèi)用的收取，盡量采取“一卡通”的做法，避免人力資源在收費(fèi)工作中的重復(fù)和浪費(fèi)。
藥方六：嚴(yán)格驗(yàn)收
化解房屋質(zhì)量矛盾的關(guān)鍵是嚴(yán)格竣工驗(yàn)收、落實(shí)售后服務(wù)工作。嚴(yán)格工程竣工驗(yàn)收工作，加強(qiáng)對(duì)房屋質(zhì)量、配套設(shè)施設(shè)備、綠化以及環(huán)境的驗(yàn)收，并落實(shí)好售后服務(wù)，屬于全體業(yè)主產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理用房、非經(jīng)營(yíng)性配套用房等要由產(chǎn)權(quán)部門(mén)驗(yàn)收確認(rèn)，并監(jiān)督交付。由于商品房開(kāi)發(fā)的階段性比較強(qiáng)，大多數(shù)物業(yè)只是項(xiàng)目工程，房屋銷(xiāo)售以后，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)離開(kāi)項(xiàng)目所在地，因此必須建立質(zhì)量保證金制度進(jìn)行制約。保證金應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交于房地產(chǎn)協(xié)會(huì)或行政主管部門(mén)統(tǒng)一保管，待保質(zhì)期滿后予以退還，或用于處理房屋質(zhì)量遺留問(wèn)題。
藥方七：規(guī)范銷(xiāo)售行為
商品房銷(xiāo)售宣傳廣告應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等規(guī)定，涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、施工質(zhì)量、物業(yè)管理的廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、準(zhǔn)確，不得夸大或造假，不得就物業(yè)管理費(fèi)用的減免以及其他物業(yè)管理行為進(jìn)行不恰當(dāng)?shù)某兄Z，避免給后期物業(yè)管理帶來(lái)麻煩。在沒(méi)有明確規(guī)定的情況下，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與購(gòu)房人的銷(xiāo)售合同中，對(duì)車(chē)庫(kù)、會(huì)館、商業(yè)用房等配套用房要進(jìn)行統(tǒng)一的合同約定，并注明沒(méi)有進(jìn)行約定的歸全體業(yè)主所有。
藥方八：前期物業(yè)管理與銷(xiāo)售同步介入
許多購(gòu)房人可以承受一次性的高房?jī)r(jià)，卻無(wú)法承受長(zhǎng)期的高物業(yè)服務(wù)費(fèi)，許多購(gòu)房人到物業(yè)交付的時(shí)候才對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的收取提出質(zhì)疑，并表示抗議。因此，為了讓所有住房消費(fèi)者在購(gòu)房前對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行深入了解，明明白白消費(fèi)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與購(gòu)房人簽訂《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)合同》的同時(shí)，應(yīng)該簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主公約》，明確雙方的責(zé)任，讓業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)充分考慮到后期居住成本。
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