房屋托管服務(wù)是什么？
定義：
房屋托管是房屋產(chǎn)權(quán)所有者對(duì)房屋使用權(quán)以契約形式讓渡給房屋經(jīng)營(yíng)單位，房屋經(jīng)營(yíng)單位再對(duì)房屋使用權(quán)商業(yè)化的一種過(guò)程.
房屋產(chǎn)權(quán)所有者將房屋委托給房屋托管單位并簽訂委托合同,受托方將房屋保潔增置家具家電后尋找租客..合同期內(nèi),由房屋經(jīng)營(yíng)單位代收房租,水電費(fèi),煤氣費(fèi),物業(yè)管理等費(fèi)用并按合同約定將租金打入業(yè)主或業(yè)主指定銀行帳戶,受托方承擔(dān)中途租客退租風(fēng)險(xiǎn).受托方靠收取業(yè)主的管理服務(wù)費(fèi)和房客的家具家電租賃費(fèi)盈利,依靠自身的專業(yè)房屋管理經(jīng)驗(yàn)來(lái)抵抗各種風(fēng)險(xiǎn).從而達(dá)到業(yè)主與受托方互惠互利,共同增值的目的.
起源：
房屋托管業(yè)務(wù)的淵源是20世紀(jì)初上海、廣州、香港等地的房屋包租業(yè)務(wù)，即：包租人從業(yè)主手中將房子包租過(guò)來(lái)，包租期限視情況從1年至3年不等，包租人與業(yè)主簽訂包租合同，并按合同規(guī)定向業(yè)主分期或一次性支付房租。一般情況下，包租人向業(yè)主支付的房租比包租人向承租人收取的租金略少，而包租人的收益恰恰是這“一包一租”之間的差價(jià)。這種差價(jià)既符合羅馬法系、又符合大陸法系、更符合英美法系規(guī)定的商業(yè)收益，其實(shí)質(zhì)是業(yè)主通過(guò)包租規(guī)避了空租的風(fēng)險(xiǎn)，從而將空租的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給包租人，而包租人在承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)的前提下，依靠廣泛的信息收集渠道和對(duì)租賃市場(chǎng)的深入了解，最大限度地壓縮自身風(fēng)險(xiǎn)，從而將包租與出租之間的利益最大化，這部分利益就是各法系所共同承認(rèn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)收益，而包租人所扮演的角色就是現(xiàn)在的經(jīng)紀(jì)公司。即使從當(dāng)今中國(guó)大陸法系和日本法系的角度進(jìn)行評(píng)判，包租人的這種商業(yè)收益也是無(wú)可質(zhì)疑的?，F(xiàn)在市場(chǎng)上的房屋托管業(yè)務(wù)的核心內(nèi)容與早期的包租業(yè)務(wù)并無(wú)不同。
重點(diǎn)：
現(xiàn)在的房屋托管業(yè)務(wù)主要包含5個(gè)要點(diǎn)：
第一， 經(jīng)紀(jì)公司與業(yè)主和承租人是分別簽訂租賃合同，也就是說(shuō)，這種租賃關(guān)系的建立是兩份合同組成的，一份是經(jīng)紀(jì)公司與業(yè)主簽訂的包租合同（俗稱：收房合同），另一份是經(jīng)紀(jì)公司與承租人簽訂的出租合同，這與所謂的“居間租賃”通過(guò)一份“三方合同”完成租賃業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)模式截然不同。
第二， 因?yàn)榉课萃泄懿皇遣捎谩叭郊s”，經(jīng)紀(jì)公司與業(yè)主約定的租金和經(jīng)紀(jì)公司與客戶約定的租金沒(méi)有必然相等的數(shù)學(xué)關(guān)系。在實(shí)際操作中，業(yè)主并不干預(yù)經(jīng)紀(jì)公司的出租價(jià)格，也就是說(shuō)，業(yè)主在合同中已經(jīng)對(duì)可能出現(xiàn)的“差價(jià)”表示認(rèn)同，當(dāng)然，由于經(jīng)紀(jì)公司的原因?qū)е碌目兆鈸p失也由經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)。
第三， 經(jīng)紀(jì)公司向客戶收取租金的方式和期限與經(jīng)紀(jì)公司向業(yè)主支付租金的方式也不一定相同，經(jīng)紀(jì)公司向客戶收取租金的方式一般是押1付3或押1付6，但經(jīng)紀(jì)公司向業(yè)主支付租金的方式一般是每月或每季（3個(gè)月）支付。
第四， 經(jīng)紀(jì)公司為了最大限度地降低自身的空租風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)向業(yè)主要求一段時(shí)間的所謂“控制期”（免租期），一般是30-45天不等。這段控制期在經(jīng)紀(jì)公司與業(yè)主簽訂的合同中有明確的規(guī)定，但沒(méi)有約定經(jīng)紀(jì)公司在控制期內(nèi)將房子出租的所得歸業(yè)主所有。這就意味著經(jīng)紀(jì)公司已經(jīng)通過(guò)合同的規(guī)定將控制內(nèi)可能產(chǎn)生的收益劃入經(jīng)紀(jì)公司的名下，不存在欺瞞和侵害的嫌疑。第五，業(yè)主、客戶和經(jīng)紀(jì)公司任何一方違約都要以不同的形式承擔(dān)違約賠償責(zé)任。一般情況下，違約金的額度大體相當(dāng)于1-2個(gè)月的租金，如果違約方在合同規(guī)定的違約條款之外給守約方造成其他損失，還要根據(jù)損失情況承擔(dān)其他賠償責(zé)任。
實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練
房屋托管的形式
1、 全權(quán)委托代管
你把房屋以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格委托給我們,并授予以我們?nèi)珯?quán)管理的權(quán)力,那么,我們就盡心地代替你管理房屋出租的所有事宜,你只要定期收取房租就行,所有的風(fēng)險(xiǎn)由我們來(lái)承擔(dān)
2、部份委托代管
你經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查后,決定你的房屋要出租多少錢,然后委托我們協(xié)助你出租房屋,出租期間的雜務(wù),由我們代為處理,作為我們的服務(wù),我們每年收取一個(gè)月的房租作為酬勞,而出租所得的所有營(yíng)利,都?xì)w你所有.這種情況,我們不為你承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)。
3、 委托出租
你把房屋情況登記在我們管理處,然后我們代你尋找房客,成功后,收取第一個(gè)月房租的50%作為我們的服務(wù)酬勞。
房屋管家業(yè)務(wù)范圍包括：
1、尋找合適的租戶
2、代催、收租金（包括代發(fā)催繳租金律師信）
3、租金轉(zhuǎn)交
4、每季或根據(jù)業(yè)主需要上門檢查及反饋出租屋情況
5、發(fā)生糾紛，免費(fèi)法律咨詢服務(wù)
6、代接聽(tīng)和代處理授權(quán)范圍內(nèi)的租客租務(wù)問(wèn)題
7、管理費(fèi)、水電費(fèi)清算
8、續(xù)租、轉(zhuǎn)租跟進(jìn)服務(wù)
9、家居設(shè)施有償維修提供家政有償服務(wù)
10、租約到期，房屋驗(yàn)收
11、代辦租賃登記及代開(kāi)租賃發(fā)票
12、代繳稅費(fèi)
房屋托管業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：
擁有房屋所有權(quán)證，產(chǎn)權(quán)清晰的物業(yè)
出租人因工作關(guān)系經(jīng)常出差，未能騰出時(shí)間管處理出租房屋事宜
出租人因工作或個(gè)人原因沒(méi)有時(shí)間處理出租房屋事務(wù)
委托房屋管家的好處
業(yè)主: 節(jié)約時(shí)間和管理成本，無(wú)欠租煩惱；定期從銀行獲得租金；無(wú)拖欠費(fèi)用的追討，所有費(fèi)用在交驗(yàn)時(shí)結(jié)清；免費(fèi)清潔出新；受業(yè)主委托代繳房屋出租的相關(guān)費(fèi)用。
客戶： 有真實(shí)的房源信息，租金穩(wěn)定，較為安全；并得到快捷，全方位的后續(xù)服務(wù)。
房屋托管房源標(biāo)準(zhǔn)：
1.產(chǎn)權(quán)清晰，擁有房屋所有權(quán)證
2.必須是原房主的房子
3.認(rèn)可流程
買賣流程圖的重點(diǎn)環(huán)節(jié)細(xì)分
接待：了解業(yè)主出租房屋原因和業(yè)主本人情況，初步判定此房是否適合房屋托管業(yè)務(wù)；掌握承租人具體需求。
來(lái)源渠道：房源通過(guò)外網(wǎng)、連鎖店、報(bào)廣、走商圈等；需求通過(guò)報(bào)廣、連鎖店、外網(wǎng)、房源周邊同行等
2.登記：了解出租房屋設(shè)施、設(shè)備、租金等，重點(diǎn)了解業(yè)主所出租的房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰，房屋是否擁有房屋所有權(quán)證。
3.推薦業(yè)務(wù)：對(duì)每一位業(yè)主都要介紹一下我們的房屋托管業(yè)務(wù)，起到宣傳推廣作用
4.內(nèi)網(wǎng)錄入:要求及時(shí)，準(zhǔn)確。
5.跟進(jìn)：對(duì)適合此項(xiàng)業(yè)務(wù)的業(yè)主要重點(diǎn)跟進(jìn)，關(guān)鍵注意服務(wù)態(tài)度和說(shuō)辭
6.簽約：業(yè)主對(duì)房屋托管業(yè)務(wù)無(wú)異議后，便可簽訂房屋托管合同。(簽訂合同時(shí)業(yè)主所需證件：房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件，業(yè)主身份證或護(hù)照原件及復(fù)印件，用于辦理房屋管理費(fèi)、租金以及其它相關(guān)款項(xiàng)扣款事宜的銀行帳戶)
7.公證：簽完合同后須到政府部門設(shè)立公證處辦理公證，證明業(yè)主已委托房屋中介進(jìn)行房屋托管業(yè)務(wù)。
8.交接：簽約或公證后業(yè)主可以使用房屋托管業(yè)務(wù)，業(yè)主開(kāi)通房屋托管服務(wù)后，房屋托管專員到物業(yè)內(nèi)與業(yè)主進(jìn)行交接，將物品逐一檢查，試用，還要把所有的物品記錄在案。
9.出租：房屋交接后，如沒(méi)有任何異議，便可出租該房屋了，尋找租客了。
10簽訂房屋租賃合同：出租人，承租人，房屋中介三方簽署租賃合同，房屋托管租賃以及房屋管理合同，正式辦理房屋托管服務(wù)程序。
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