關于不動產抵押權與租賃權競合的分析
——金融大講堂之銀行法律服務系列（一）
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在我國實踐過程中，不動產抵押權與租賃權并存在于同一不動產上的現象非常普遍。不動產所有人在不動產上設定抵押后，其并不需要轉移抵押財產給債權人，抵押人仍然對抵押財產享有占有、使用、收益的權利。根據物盡其用的原則，抵押人一般都會在抵押的不動產上再設立一個租賃權。當租賃權和抵押權產生競合的時候，在實際操作的過程中就不可避免的產生一定的矛盾。
《擔保法解釋》第66條第1款規(guī)定:“抵押人將己抵押的財產出租的抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力?！痹摋l款直接排除了“買賣不破租賃”的適用。不動產受讓人可以毫無負擔的購買抵押財產。后設立租賃權的承租人不能對不動產受讓人主張權利。從而，很好的維護了抵押權人的利益。
本案中，張某與王某的抵押權先行設立并且辦理了抵押登記。王某與李某的租賃權后設立。根據《擔保法解釋》第66條的規(guī)定，王某的租賃合同不能阻礙張某抵押權的實現。實現抵押權后的房屋受讓人是不需要再承受該房屋上的租賃合同。
我國《物權法》第一百九十條規(guī)定:“訂立抵押合同前抵押財產己出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的,該租賃關系不得對抗已登記的抵押權?！北緱l是關于我國不動產抵押權和租賃權關系的總則性規(guī)定。《合同法》第二百二十九條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的,不影響租賃合同的效力?！备鶕摲梢?guī)定可知，因實現抵押權而導致抵押財產所有權人變更，抵押人與承租人之間原有的租賃關系不會當然終止，租賃合同繼續(xù)有效。承租人可以繼續(xù)享有租賃權，這是對“買賣不破租賃”規(guī)則的適用。
1996年2月2日，某市中興公司與該市化學公司簽訂門面房屋租賃合同，中興公司將其自己的上十下十的20間門面房出租給化學公司，租賃期限為3年，年租金為6萬元，租賃期滿后，在同等條件下化學公司享有優(yōu)先承租權。租賃合同簽訂后，化學公司租金支付給中興公司。
1996年9月6日，中興公司與該市陽光支行簽訂借款抵押擔保合同書，陽光支行貸給中興公司30萬元，擔保方式為抵押擔保，中興公司用其門面房屋20間及所占用的土地使用權抵押擔保。次日，經評估為40萬元，并辦理了抵押登記。
中興公司與陽光支行簽訂借款抵押擔保合同，將化學公司所租用的門面房屋設置抵押，中興公司未將設置抵押情況告知化學公司，并于1997年2月3日繼續(xù)收取租金。中興公司貸款到期后，僅償還了貸款的利息。經中興公司與陽光支行協商，中興公司將抵押物協議作價38萬元抵還貸款，尚余的8萬元將由陽光支行支付給中興公司，雙方協商后，1997年5月9日即到土地部門和房管部門辦理了土地使用權和產權過戶手續(xù)。過戶后，1997年5月13日，陽光支行以在此設立分理處為由，通知承租人化學公司限期搬走，化學公司接到通知后，以與中興公司所簽訂的門面房租賃合同有效，而應繼續(xù)履行租賃合同或者享有優(yōu)先購買權為由拒絕搬走，雙方形成糾紛。化學公司以陽光支行和中興公司為被告訴至該市人民法院，請求人民法院確認房屋租賃合同有效應繼續(xù)履行依法享有同等條件下的優(yōu)先購買權。
本案中，中興公司與化學公司的租賃權設立在先，中興公司與陽光支行的抵押權設立在后。根據“買賣不破租賃”的規(guī)則，抵押權實現后，不動產的受讓人也要負擔該不動產上的租賃合同。這樣的法律規(guī)定主要是側重對承租人利益的保護。此外，作為承租人還享有一個優(yōu)先購買權，出租人出賣不動產時還要通知承租人，看其是否要在同等條件下行使優(yōu)先購買權。中興公司違反法定通知義務，損害了承租人化學公司的權益。
若抵押人隱瞞抵押財產已經先設立租賃的情況，抵押權人如何保障自己的權利？
最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面通知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。該條規(guī)定體現了對承租人權利的保護。抵押權是一種擔保物權，其本質是為了實現債權，只要抵押權人從抵押物上獲得相當的補償即可。所以，抵押權人在接受抵押物的時候，應當對抵押財產進行估值。抵押財產價值越高，其擔保能力越強。抵押權人可以書面形式與抵押人約定抵押物存在租賃或其他權利負擔時的處理辦法。例如抵押財產上存在影響抵押權實現的權利負擔，抵押權人可要求增加或變更抵押物，重新提供擔保?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第13條、《土地登記規(guī)則》第30條關于不動產租賃合同登記備案制度的規(guī)定是抵押權人了解抵押物權利負擔的一種方式。但是不動產租賃合同的登記備案并不是租賃合同生效的必備要件。所以這種方式的救濟力度很低。學界的觀點是采用不動產租賃權公示的辦法，公示后具有對抗第三人的效力。在這種情況下，抵押權人可以通過查詢的方式了解不動產的法律狀態(tài)，避免自己在不知情的情況下，承受抵押物上的其它權利負擔。同時，抵押人負有告知義務。把抵押財產上存在其他權利負擔的情況告知抵押權人。這是對未來立法的美好期待，在此之前，抵押權人與抵押人之間按照意思自治，約定處理的效果可能會更好。抵押權與租賃權出現競合時，可以達到一種平衡的狀態(tài)。
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