■本文作者： 王小明 北京在明律師事務(wù)所律師

導(dǎo)讀：如果說(shuō)2018年的年度拆遷領(lǐng)域熱詞是“棚戶(hù)區(qū)改造”的話(huà)，那么在2019年新年伊始的階段，“騰退”無(wú)疑就是該領(lǐng)域最熱的話(huà)題了。問(wèn)題在于，我們幾乎無(wú)法在任何一部法律法規(guī)中找到“騰退”這一名詞，甚至無(wú)法像棚戶(hù)區(qū)改造那樣能找到很多國(guó)務(wù)院發(fā)的規(guī)范性文件。那么，今天的騰退到底是種什么項(xiàng)目？對(duì)老百姓而言是福還是禍？你還能繼續(xù)按照拆遷維權(quán)的那套思路來(lái)應(yīng)對(duì)騰退項(xiàng)目嗎？、

敲黑板劃重點(diǎn)之一：“騰退”五花八門(mén)，但與征收拆遷有本質(zhì)不同

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為騰退和征收拆遷差不多，只是“換馬甲”的關(guān)系。尤其對(duì)于一些普通群眾而言，他們很難分清騰退項(xiàng)目和征收項(xiàng)目的區(qū)別，反正都是領(lǐng)錢(qián)（房）搬遷走人，似乎沒(méi)什么兩樣。但事實(shí)上，這二者從法律性質(zhì)上的區(qū)別是巨大的。

實(shí)踐中存在各種各樣的騰退項(xiàng)目，譬如文保騰退、綠化隔離騰退、宅基地騰退、平房院落區(qū)騰退等等，每一種都由不同的主體發(fā)起，每一種都適用截然不同的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)和“尺子”。所謂“一把尺子量到底”，是一個(gè)項(xiàng)目一把尺子，一個(gè)院子一個(gè)方案，而絕沒(méi)有棚戶(hù)區(qū)改造征收那么統(tǒng)一（一律適用《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定）。以“方案”“手冊(cè)”之類(lèi)的可能存在較大差異性的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)取代590號(hào)令明文規(guī)定的“不低于周邊類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”這一一刀切式的標(biāo)準(zhǔn)，是騰退項(xiàng)目的最大獨(dú)特性所在。

故此，被騰退人一定要首先搞清自己面臨的哪一種、哪一類(lèi)型的騰退項(xiàng)目，而不能簡(jiǎn)單地按590號(hào)令的那些規(guī)定去“套”，因?yàn)槿思疫@項(xiàng)目壓根兒就不是征收，自然不存在征收決定、征收補(bǔ)償決定這些你可以去復(fù)議、訴訟的文件。這是廣大被騰退人一定要注意的重要一點(diǎn)。

敲黑板劃重點(diǎn)之二：“騰退”補(bǔ)償安置多寡之關(guān)鍵，在于涉案房屋是否有產(chǎn)權(quán)

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為騰退項(xiàng)目的特點(diǎn)就是補(bǔ)償給得比征收少，這可是冤枉騰退項(xiàng)目了。騰退項(xiàng)目給得多給得少，主要看騰退出來(lái)以后這塊地日后要用來(lái)干嘛。譬如建設(shè)機(jī)場(chǎng)、高鐵、地鐵等重大工程項(xiàng)目所涉及的騰退，給的自然低不了，事實(shí)上它不受590號(hào)令劃定的“征一還一”大致原則的限制。但如果趕上自己居住的房屋恰巧是清代某個(gè)王爺、大臣的宅子，被貼上了不可移動(dòng)文物的牌兒，這樣的文保騰退肯定是拿不了“幾套房”的。原因就在于涉案房屋是不能隨便拆改、翻新的，而是以公益性保護(hù)利用為主。這類(lèi)項(xiàng)目的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，通常與老百姓的預(yù)期之間存在較大的落差。

而騰退后究竟用來(lái)干嘛，這事兒的確不是老百姓能定的。你能夠關(guān)心的，是自己的房屋是否有產(chǎn)權(quán)，還是僅僅是公房承租權(quán)，亦或者連這種權(quán)利都“晃悠”。目前的政策趨勢(shì)已經(jīng)是越來(lái)越明顯了：

產(chǎn)權(quán)換產(chǎn)權(quán)，公房承租權(quán)換共有產(chǎn)權(quán)或者公共租賃，一般性的承租、借住則是啥也沒(méi)有直接轟到大街上；自建房看有沒(méi)有辦下來(lái)規(guī)劃等手續(xù)，沒(méi)有的按違建拆的可能性大。

就一般的老城區(qū)而言，究竟屬于上述哪種情況，拼的是人品、智慧、運(yùn)氣、關(guān)系以及其他說(shuō)不清道不明的東西。譬如說(shuō)這公房，上世紀(jì)90年代很多人僅用很少的錢(qián)（也許1萬(wàn)到小幾萬(wàn)元不等）就把這類(lèi)房子買(mǎi)成私有的了。但是誰(shuí)能買(mǎi)誰(shuí)不能買(mǎi)，誰(shuí)能分到誰(shuí)不能分到，這個(gè)主要看單位領(lǐng)導(dǎo)，不在“房屋行政主管部門(mén)”，這里面的事兒就復(fù)雜了。還有的人當(dāng)年“發(fā)揚(yáng)風(fēng)格”，一看單位分的房子位置在城外荒郊野地里，直接就謙讓給徒弟了。到頭來(lái)落得個(gè)兩手空空，只能是望房興嘆。如今時(shí)移世易，當(dāng)初買(mǎi)成自己的那些人都比較踏實(shí)，棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目一來(lái)選回遷有權(quán)利，選外遷可以多拿至少一倍的安置面積，是妥妥的政策受益者；而那些繼續(xù)承租公房的可就沒(méi)那么踏實(shí)了，一旦騰退項(xiàng)目啟動(dòng)就可能面臨被迫外遷或者領(lǐng)錢(qián)走人的結(jié)局，甚至可能沒(méi)有大產(chǎn)權(quán)安置房可拿。而如果你不肯搬，房投公司就會(huì)想出各種理由來(lái)起訴到法院要求和你解除公房租賃合同。合同一解除，被騰退人就喪失了繼續(xù)居住在房屋里的合法依據(jù)，隨時(shí)都會(huì)面臨被申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的厄運(yùn)。

讓一些被騰退人不明白的一點(diǎn)是，以往征收項(xiàng)目中的公房承租人是能分得大產(chǎn)權(quán)安置房的，地方的征收規(guī)定也始終保障這部分人的補(bǔ)償安置權(quán)益。但如今政策似乎發(fā)生了微妙但根本性的變化——征收項(xiàng)目變成了騰退項(xiàng)目，原來(lái)的那些規(guī)范性文件不適用了，轉(zhuǎn)而適用的新方案里面只有共有產(chǎn)權(quán)住房或者公共租賃住房可選，而且還要看你是否符合申請(qǐng)的條件。拿錢(qián)走人似乎成了相當(dāng)一部分人可預(yù)見(jiàn)的結(jié)局。

更為令人惱火和無(wú)奈的是那種“借住”的房屋，在明律師已接待了多起這樣的咨詢(xún)：某人是單位職工，早年間分房的時(shí)候和領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系不好，領(lǐng)導(dǎo)就不給她分。一怒之下她就去鬧，結(jié)果一折騰領(lǐng)導(dǎo)同意給她房居住使用，但卻沒(méi)簽任何“公房承租合同”，即使簽過(guò)也叫做“借住”協(xié)議。就這樣借住了幾十年，當(dāng)事人早就把涉案房屋當(dāng)成自己的了，結(jié)果騰退項(xiàng)目一來(lái)，一分錢(qián)補(bǔ)償沒(méi)有，直接到大街上。這類(lèi)的事情并不少見(jiàn)，老百姓似乎并不認(rèn)為“協(xié)議”“合同”是需要咬文嚼字的，甚至將其理解為“和別人的一樣”“這房就是國(guó)家、單位分給我居住的，就是我的”。然而很遺憾，法律似乎并不這么認(rèn)為，一旦遇到騰退項(xiàng)目，這樣的案件麻煩是很大的。

在明律師最后想提示大家的是，騰退項(xiàng)目的情況、種類(lèi)紛繁復(fù)雜，想統(tǒng)一出一個(gè)認(rèn)知來(lái)幾乎是不可能也不客觀的。我們只能說(shuō)，集體土地上的騰退項(xiàng)目可供維權(quán)的抓手更多，國(guó)有土地上的更需要具體案情下的靈活機(jī)動(dòng)?？傊膀v退”似乎是個(gè)新編的筐，可往里裝的東西層不出窮。廣大被騰退人一定要在充分分析自身房屋情況的基礎(chǔ)上理性維權(quán)，及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)征收維權(quán)律師和了解涉案項(xiàng)目背景的人的意見(jiàn)，為自己和家人未來(lái)的生活做出一個(gè)正確而不至于買(mǎi)后悔藥吃的選擇。至于當(dāng)年自己的那些“糊涂”，如今就別去苛責(zé)了，畢竟好人終歸是會(huì)有好報(bào)的，難的正是一輩子當(dāng)好人。