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一般來說，租房合同是由房東提供的，里面規(guī)定了房東和租客的權(quán)利和義務(wù)。為了防止合同里有不利于租客的條款，建議租客在簽字前，再仔細(xì)檢查一遍合同里如下條款：

 合同里對(duì)房租的說明

一般來說，房屋合同里需要注明所有住戶的姓名，所有住戶都需要在合同上簽字，大家擁有相同的權(quán)利和義務(wù)。未成年人不需要在合同里簽字，但是需要在合同里標(biāo)明孩子的個(gè)數(shù)，因?yàn)榉繓|由此計(jì)算房租里面的附加費(fèi)用。注意：如果未經(jīng)房東許可，私自允許其他人搬入，會(huì)有收到警告甚至被解除租房關(guān)系的后果。

  合同里對(duì)房屋的描述是否屬實(shí)

租戶需要審查一下合同里標(biāo)明的住房面積的可信度。德國聯(lián)邦最高法院（BGH）規(guī)定，實(shí)際居住面積可以比合同標(biāo)明的居住面積小不到10%。另外，租戶還需要考察的是，比方說合同里寫的整體廚房、小閣樓是否真的存在，是否有破損等等。

  房租金額是否合理

在許多大城市，都有“房租標(biāo)準(zhǔn)（MietSpiegel）”，里面會(huì)有相同地區(qū)的房租價(jià)格比較。您可以自己在里面找尋您所居住房屋地段的市場均價(jià)。當(dāng)然，您居住的房租價(jià)格可能會(huì)高于市場均價(jià)，但是，一般不應(yīng)超過市場均價(jià)的10%。

  租房合同是否具有期限性

具有期限性的租房合同，只有在聲明了限定期限的原因后才有效。一份有期限的租房合同，對(duì)租戶來說，一般都是不利的。因?yàn)樽鈶舨荒芴崆鞍岢龇课?，只能在合同?guī)定限期結(jié)束后，才能搬出。如果期限性租房合同沒有聲明有期限的原因，或者該原因在日后失效，租房合同自動(dòng)變成無期限合同。這種情況下，到了先前規(guī)定的搬出期限，房客可以自己選擇是否繼續(xù)居住，并且可以隨時(shí)提前三個(gè)月通知房東解除租房合同。

  是否約定了遞增租金/指數(shù)租金

如果雙方簽訂了遞增租金租房合同，冷租金額上漲是以書面的形式明確出來，并且在特定的時(shí)間內(nèi)執(zhí)行。在指數(shù)租金合同下，冷租金額增長是與聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局給出的德國家庭生活消費(fèi)指數(shù)增長同比的。對(duì)租戶有益的是，如果房租增長比例嚴(yán)重超出了書面確定的比例或者超出了家庭生活消費(fèi)指數(shù)增長的比例，該漲價(jià)是無效的。如果因?yàn)榉课菡薅岣咦饨?，也是無效的。

一般在租房合同生效之前，租戶要支付租房押金。租房押金不得超過三個(gè)月的冷租之和，預(yù)付款和運(yùn)營費(fèi)用不屬于押金的部分。在適當(dāng)?shù)那闆r下，房東應(yīng)單獨(dú)開一個(gè)特別賬戶以管理保證金，必須依法支付房客保證金的利息，應(yīng)把利息提供給租戶。

德國法律對(duì)于押金退還的時(shí)間沒有明確規(guī)定，因?yàn)樯弦荒晡飿I(yè)費(fèi)核算一般比較晚，有些房東會(huì)等到好幾個(gè)月之后才退押金。一般情況下，如果超過了6個(gè)月房東還沒有退還押金的話，房客是可以維護(hù)自己的權(quán)利的。

這里面分為兩種情況：

  二房東是專業(yè)的房產(chǎn)管理公司。這樣的話是沒有任何問題的。

  二房東是私人，把房子租下來后因?yàn)榉N種原因希望轉(zhuǎn)租或者分租。這種情況下德國理財(cái)網(wǎng)licai.de不推薦從這樣的二房東那邊接手房子。

理財(cái)網(wǎng)licai.de以杜塞外管局的要求為例，給大家講解一下：

  6歲以上的家庭成員每人至少12平米的居住面積

  2歲到6歲的家庭成員每人至少10平米，2歲以下兒童不參與計(jì)算面積

  居住面積還需加上廚房、浴室和廁所等其他面積。

很多人認(rèn)為上面的要求不太容易理解，在實(shí)際操作中，一般情況下，每人至少20平米是可以滿足外管局的要求的。

在預(yù)約入住交接時(shí)，最好約在前租戶已經(jīng)徹底搬出，房屋修整已經(jīng)開始進(jìn)行，但您還沒有入住之前。在交接清單里，所有的房屋破損老舊狀況都會(huì)很詳細(xì)的記載在上面。在您搬出時(shí)，如果出現(xiàn)了交接清單中沒有記載房屋破損情況，您就要對(duì)此處破損負(fù)責(zé)了。交接清單需要在房屋交接當(dāng)天雙方簽字，并且雙方各持一份。

在搬入新房之前，需要注意以下幾點(diǎn)：

  水表、暖氣、電表上的讀數(shù)要記錄。

  每個(gè)房間的小配件和可能存在的房屋破損，都應(yīng)該記錄在交接清單里。最好拍照存檔。

  記下轉(zhuǎn)交給您的所有鑰匙（比方公寓大門、家門、房間門、信箱們、地下室、花園門、閣樓等等）和數(shù)量。當(dāng)您搬家時(shí)，這些都必須要如數(shù)歸還給房東。

  檢查房屋的油漆和壁紙。

  檢查房屋所有電器、水管、淋浴、馬桶沖水和暖氣開關(guān)是否依舊有效運(yùn)作。

  檢查門窗開合是否有問題，檢查鎖扣是否有效。

  檢查木地板或者地毯有無損壞。

  檢查浴室和廚房的下水情況。

  檢查浴室和墻壁是否有霉菌。

 房屋如果有損壞，請房東給出修理和整修的書面承諾。

小建議：辦理房屋交接時(shí)，最好帶上一個(gè)見證人。

在德國居住，一些居住上的細(xì)節(jié)問題還需要注意：

  安靜時(shí)間：一般來講，在下午一點(diǎn)到三點(diǎn)之間，晚上十點(diǎn)之后和周日全天，都是德國的安靜時(shí)間。所有有可能造成大音量的活動(dòng)，比方說房屋裝修、安裝家具和使用吸塵器等等，都盡量避免。省的惹得鄰里關(guān)系不和諧，甚至可能會(huì)招來鄰居的報(bào)警。

 垃圾分類：租住不同的房子，垃圾分類的標(biāo)準(zhǔn)也是不一樣的。這時(shí)，您就要看一下自己小區(qū)的垃圾箱都有哪些了。根據(jù)不同的垃圾箱，來分類不同的垃圾。

  寵物：搬入之前，需要問詢房東，是否可以養(yǎng)寵物。有的房東明確規(guī)定，不允許養(yǎng)寵物。

  公共衛(wèi)生打掃：這個(gè)義務(wù)的實(shí)施，要看您簽訂的房屋合同，附加費(fèi)用里有沒有包含公共衛(wèi)生清理這一項(xiàng)的費(fèi)用。如果您支付了這一部分費(fèi)用，那么就不需要打掃公共衛(wèi)生。許多租戶選擇自己動(dòng)手打掃公共衛(wèi)生，就可以省下這一部分的費(fèi)用。整棟樓房的租戶自行協(xié)商，進(jìn)行打掃工作分配。

在德國居住，會(huì)遇到一些同房東的分歧，比如房屋發(fā)霉，維修費(fèi)用，押金退還等等，應(yīng)該怎么辦呢？

  首先應(yīng)該初步判斷這個(gè)糾紛是由于誤解還是房東欺負(fù)房客，判斷房東的要求是不是符合德國法律的規(guī)定，如果無法做出判斷，需要把同房東進(jìn)行溝通的各種書面的材料收集好，拍照取證，理清來龍去脈用德語描述出來。

  盡快聯(lián)系當(dāng)?shù)氐淖鈶魠f(xié)會(huì)Mieterverein，進(jìn)行相關(guān)的咨詢。本微信平臺(tái)之 后會(huì)專門寫一篇文章詳細(xì)介紹德國的租戶協(xié)會(huì)。如果租戶協(xié)會(huì)無法搞定，

  就需要聯(lián)系房地產(chǎn)專業(yè)的律師了。

  如果租戶購買的相關(guān)的法律險(xiǎn)，那么就應(yīng)該第一時(shí)間聯(lián)系保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司的合作律師會(huì)幫助解決的。關(guān)

  如果涉及到責(zé)任與索賠的話，而且租戶購買了第三方責(zé)任險(xiǎn)的話，那么需要第一時(shí)間聯(lián)系保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司的合作律師會(huì)幫助解決的。

為了避免解除租房合同時(shí)不必要的麻煩，房客最好盡早的確定好搬家計(jì)劃，并且注意租房合同里規(guī)定的解除合同期限，避免多交房租。另外，還需要書面發(fā)出解除租房合同的信件。此時(shí)需要注意，要有證據(jù)能夠證明寄出的租房合同申請已經(jīng)到達(dá)房東那里。只有這樣，才能防止房東說未收到和避免不愉快的事情發(fā)生。

一般情況下，當(dāng)合同為無限期租房合同時(shí)，租客需要提前三個(gè)月遞交解除合同申請。重要的是，需要確保房東在本月第三個(gè)工作日，收到有您簽字的解除合同申請。只有這樣，本月才能算入那三個(gè)月期限當(dāng)中。即使只晚一天，租客也必須多交一個(gè)月的房租。

三個(gè)特例：

  如果按照舊的規(guī)定簽訂的租房合同，也就是14天的解除租房合同期限，解除租房合同期限繼續(xù)執(zhí)行。

  如果雙方簽訂的是有限定期限的租房合同，并且書面給出相應(yīng)原因的情況下，那么租房時(shí)間是固定的。雙方既然書面約定好了房屋租賃關(guān)系存在期限，就必須遵守。在有效期內(nèi)，租戶不得提出解除租房合同申請，房租必須交到合同約定期限最后一天。

  雙方也可以約定長至四年的租房合同有效期。

特殊情況下的合同解除：

房客有權(quán)在以下情況下提出解除租房合同：

 房屋整修

房東必須提前三個(gè)月通知租客，房屋要整修。房客可以在收到通知后的下個(gè)月期間，提出解除合同。雙方的租賃關(guān)系也就在一個(gè)月后結(jié)束。舉例：房東5月份通知租客房屋整修，租客可以在6月30號(hào)之前提出解除房屋合同申請，這樣合同終止時(shí)間是在7月31號(hào)。

 根據(jù)當(dāng)?shù)胤孔庀鄬?duì)價(jià)提高租金

房東必須書面給出房租提高聲明。租客可以在收到聲明當(dāng)月的下兩個(gè)月月底，提出解除合同申請。雙方的租賃關(guān)系在兩個(gè)月后終止。舉例：房東在3月份提出6月1日開始房租漲租通知，租客可以在5月31日之前提出解除合同申請。雙方的租賃關(guān)系也就終止在7月31日。

 房屋修整后提高租金

解除租房合同的期限和根據(jù)當(dāng)?shù)胤孔庀鄬?duì)價(jià)提高租金的解約期限是一致的。舉例：房租6月1日開始漲，租客可以5月底提出解除租房合同申請，雙方的租賃關(guān)系也就在7月31日解除。

 社會(huì)福利住房提高租金

對(duì)社會(huì)福利住房有特殊的規(guī)定。房東發(fā)給租客漲租通知，租客可以在開始漲租月份的第三個(gè)工作日之前，提出解除合同申請。合同解除在次月月底生效。舉例：6月1日漲房租，租客可以在6月3號(hào)之前提出解除合同申請，雙方的租賃關(guān)系也就在7月31號(hào)截止。

立刻解除合同：

不受特殊解除合同條件限制，租客可以在以下情形中立刻解除租房合同：當(dāng)房屋嚴(yán)重?fù)p壞已經(jīng)影響了正常居住，或者房屋嚴(yán)重影響了租客的身體健康。還有一種情形房客可以立即解除合同，就是當(dāng)房東持續(xù)干擾房客的私人生活。

Meldegesetz是德國的居住登記法， 新的登記法從2015年11月1日起開始生效。為了制止虛假登記，房東對(duì)租客關(guān)于登記法的遷入和遷出有合作義務(wù)，所謂的房東證明將被重新提出。沒有這個(gè)證明，法律上租客的遷入和遷出將不再可行。房東必須在兩個(gè)星期之內(nèi)確認(rèn)租客的遷入或遷出。這個(gè)證明要包含房東的姓名和通訊地址，遷入或遷出日期，住宅地址以及有登記義務(wù)的租客的姓名。相應(yīng)的預(yù)填表格可以于十一月一號(hào)前在居民戶籍管理處獲得。如果有人愿意，也可以在有安全保證的前提下向居民戶籍管理處提供電子版證明。居民戶籍管理處將分配給房東一個(gè)確定的分配標(biāo)記，他必須通知給租客。租客則必須在他遷入或遷出時(shí)出示這個(gè)標(biāo)記。房屋所有者或者房東必須向居民戶籍管理處提供在他那里居住或曾居住過的租客的信息。房東應(yīng)該絕對(duì)的履行有關(guān)的租客遷入或遷出的合作義務(wù)。如果某房東拒絕及時(shí)的開具證明，被涉及的租客可以在居民戶籍管理處上告，這樣的話房東將受到高達(dá)1.000€的罰款。當(dāng)房東拒絕給居民戶籍管理處提供關(guān)于住在這個(gè)房子里的租客的信息時(shí)，也會(huì)受到同樣金額的罰款。除此之外禁止任何人為了遷入而提供假的房產(chǎn)證明。如果誰違反了這項(xiàng)規(guī)定，則將被處以高達(dá)50.000,00€的罰款。

除了上述職責(zé)，新的登記法還包含對(duì)房東的權(quán)利。房東可以從主管的居民戶籍管理處查詢，他的租客是否用了他的證明遷入或遷出。此外，如果房東提出適當(dāng)?shù)姆尚枨?，居民戶籍管理處必須無償?shù)南蚍课菟姓呋蚍繓|提供信息，比如哪些人已經(jīng)在他的公寓內(nèi)登記過。

很多前來德國成立公司的華人企業(yè)希望在初期采用商住兩用的解決方案，這樣不僅可以節(jié)省開銷，還能節(jié)省上班路上奔波時(shí)間。但是達(dá)到這個(gè)目的其實(shí)并不簡單，因?yàn)榈聡慨a(chǎn)用途的區(qū)分很明確，要么居住，要么商用，很少有商住兩用混合在一起的。那么如何解決商住兩用的需求的呢？

其實(shí)，在德國買房也不是很簡單，也有很多需要注意的地方，如果您剛到德國，我們一般建議您還是先租房，同時(shí)篩選合適的房源，再進(jìn)行購買。