◎原創(chuàng)撰稿：樓兔子 胡春
◎關(guān)聯(lián)公眾號(hào)：樓兔子兄弟
就在大約10分鐘前，深圳樓市史詩(shī)級(jí)別的土地拍賣(mài)盛宴結(jié)束了！
一共推出5宗居住用地。30多家開(kāi)發(fā)商到場(chǎng)競(jìng)拍、持續(xù)3小時(shí)的豪門(mén)盛宴，最終贏(yíng)家分別是：
尖崗山地塊：廣州越秀地產(chǎn)，總價(jià)59.08億元，實(shí)際可售樓面地價(jià)約6.68萬(wàn)/㎡。
龍華上塘地塊：龍光地產(chǎn)，總價(jià)65.85億元，實(shí)際可售樓面地價(jià)約6.7萬(wàn)/㎡。
光明大第地塊：中海地產(chǎn)，總價(jià)54.08億，實(shí)際可售樓面地價(jià)超4萬(wàn)/㎡。
光明區(qū)政府地塊：中國(guó)電建，總價(jià)20.12億元，實(shí)際可售樓面地價(jià)約4.3萬(wàn)/㎡。
坪山地塊：平安不動(dòng)產(chǎn)，24.71億元，實(shí)際可售樓面地價(jià)約2.42萬(wàn)/㎡。
一個(gè)暴雨傾城的午后，看似慵懶如常的午后，深圳一揮手就輕松收攬了 223.84億元！全部地塊都幾乎秒速封頂最高限價(jià)！
這，就是深圳樓市的熱度！2019年的夏至剛過(guò)，我們明顯感覺(jué)到一股帶著太陽(yáng)風(fēng)暴的熱浪滾滾襲來(lái)。
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熱浪！門(mén)票價(jià)史無(wú)前例1100億！
話(huà)說(shuō)今天的深圳土地拍賣(mài)，堪稱(chēng)史詩(shī)級(jí)別，其大致理由有三個(gè)：
1、參拍房企眾多，品牌不少
這個(gè)不需要多說(shuō)了。一共五塊地，來(lái)了全國(guó)各地30多家房企。大名鼎鼎的萬(wàn)科華潤(rùn)金地建發(fā)佳兆業(yè)等等TOP50強(qiáng)房企，就不在少數(shù)。
2、不惜代價(jià)、勢(shì)在必得
這可以從兩個(gè)方面印證，30多家房企僅僅是繳納參拍保證金就給了1100億！按照今天的銀行零存記息，1100多億保證金一天的利息就多達(dá)1000萬(wàn)。另外，還有至少8家競(jìng)拍主體，一口氣連續(xù)參拍所有5宗地塊！這明擺著是“不得樓蘭勢(shì)不還”的架勢(shì)！
3、整個(gè)競(jìng)拍過(guò)程堪稱(chēng)慘烈
第一塊開(kāi)拍的尖崗山地塊競(jìng)拍速度很快！開(kāi)發(fā)商舉價(jià)很迅猛，幾分鐘就舉牌17輪，直接殺到頂價(jià)進(jìn)而競(jìng)拍人才房。越秀地產(chǎn)最終奪魁。顯然，隔壁的泰禾地塊樓面地價(jià)每平米8萬(wàn)元，讓大家都很坦然。
小小的熱身之后，龍華上塘地塊開(kāi)拍。中海龍光金茂華僑城是主力，同時(shí)也曾經(jīng)是龍華土地拍賣(mài)的佼佼者！絞殺了1個(gè)多小時(shí)，經(jīng)歷134輪報(bào)價(jià)，最終龍光地產(chǎn)奪魁。代價(jià)不菲：65.85億+2.26萬(wàn)平米人才房。
龍華上塘地塊競(jìng)爭(zhēng)太激烈了！拍賣(mài)師甚至主動(dòng)建議，讓舉牌人稍微休息一下再加入戰(zhàn)隊(duì)！畢竟這是為深圳人才引進(jìn)做貢獻(xiàn)。
后面的光明地塊也是競(jìng)爭(zhēng)激烈。也是達(dá)到了超過(guò)百次的競(jìng)拍舉牌。
由此，我們可以結(jié)論：今天的土地拍賣(mài)，對(duì)于出讓方來(lái)說(shuō)，絕對(duì)是一次收益不菲的豪門(mén)盛宴。但對(duì)于競(jìng)拍面粉的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，卻是一場(chǎng)勞心勞力還極度費(fèi)錢(qián)的大戰(zhàn)役！大戰(zhàn)過(guò)后，幾人歡笑幾人愁！無(wú)論如何，30多家開(kāi)發(fā)商集體當(dāng)廚師奉獻(xiàn)的這場(chǎng)豪門(mén)盛宴，已經(jīng)框定了未來(lái)4年深圳樓市的趨勢(shì)！深圳跌不了！未來(lái)的大反彈，苗頭或許就埋伏在今天。
2
瘋狂！深圳樓市門(mén)檻再高也要來(lái)！
很多人不理解，為什么今天的深圳土地拍賣(mài)會(huì)如此瘋狂。我跟好幾個(gè)樓兔子小密圈的圈友私聊過(guò)：
1、全國(guó)土地盛宴相繼上演
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)備受爭(zhēng)議。近三年更是如過(guò)街老鼠人人喊打，被史無(wú)前例的嚴(yán)厲調(diào)控。
但你發(fā)現(xiàn)沒(méi)有，去年下半年開(kāi)始，香港開(kāi)始土地市場(chǎng)大熱！然后是中國(guó)大陸的蘇州，連續(xù)爆出地王！東莞甚至連續(xù)出現(xiàn)拍賣(mài)地網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，一家房企在3分鐘時(shí)間內(nèi)，連續(xù)給自己加價(jià)30輪，然后再競(jìng)相給自己加自持面積，加自持年限，最終報(bào)價(jià)自持82933年！大刀闊斧神操作，詭異到常人無(wú)法想象。
一線(xiàn)城市北京也來(lái)了！深圳小哥有什么理由不跟一把呢？
2、深圳確實(shí)已經(jīng)饑餓太狠了
深圳是個(gè)土地資源極度稀缺的城市。王石曾經(jīng)透露過(guò)，深圳1997平方公里土地，現(xiàn)在可以拿出來(lái)開(kāi)發(fā)的存貨不到15平方公里！而可以拿來(lái)做商品住宅開(kāi)發(fā)的用地是多少呢？無(wú)限接近于零！
在嚴(yán)厲調(diào)控的過(guò)去兩年，商品住宅用地供應(yīng)短缺問(wèn)題更是無(wú)以復(fù)加！統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，兩年時(shí)間里深圳一共拍賣(mài)土地可建面積大約是61萬(wàn)平米，這其中可上市銷(xiāo)售的商品住宅只有不到15萬(wàn)平米。如果以一套房80平米計(jì)算，相當(dāng)于過(guò)去兩年深圳只拍地供應(yīng)了不到2000套商品住宅！
兩年，新增戶(hù)籍人口大約是110萬(wàn)！只增加2000套房，僅僅是供地建房大約一個(gè)海納公館！這太少太少了。
3、再貴也要買(mǎi)！必須占位大灣區(qū)
事實(shí)上，最近幾年拿地深圳的一些外地開(kāi)發(fā)商都很辛苦！曾經(jīng)的地王，今天都快要被剝掉皮了！但依然阻止不了外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍深圳的熱情。
原因很簡(jiǎn)單：1，明眼人都知道，粵港澳大灣區(qū)是未來(lái)15年的機(jī)會(huì)。2，今時(shí)今勢(shì)，土地出讓還是有一定的限價(jià)紅利。畢竟政府在主動(dòng)壓抑地價(jià)瘋狂。
穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。這三個(gè)當(dāng)前中國(guó)樓市最核心的問(wèn)題，放在深圳似乎都不是問(wèn)題。這種相對(duì)穩(wěn)妥的投資，不來(lái)不拿真的就對(duì)不住這個(gè)時(shí)代了。
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警告！這輪土地拍賣(mài)發(fā)出強(qiáng)烈信號(hào)！
那么，今天的土地拍賣(mài)僅僅是開(kāi)發(fā)商自己圈內(nèi)的嗨皮嗎？
當(dāng)然不是！地價(jià)影響房?jī)r(jià)！這個(gè)趨勢(shì)依然沒(méi)變。按照一般規(guī)律，一塊拍賣(mài)地，今天拍賣(mài)的實(shí)際可售樓面地價(jià)，乘以2或者2.5，大概率就是將來(lái)樓盤(pán)上市銷(xiāo)售的均價(jià)！
以此判斷，尖崗山地塊未來(lái)實(shí)際售價(jià)大概率在每平米13萬(wàn)元左右。龍華地塊將來(lái)大概率是每平米13萬(wàn)元。光明地塊，大概率4年時(shí)間會(huì)沖到6萬(wàn)至8萬(wàn)。坪山地塊相對(duì)淡靜些，應(yīng)該在4.5萬(wàn)至5.5萬(wàn)元間。
另外還必須注意兩點(diǎn)：
1，這些地塊都是今天政府主動(dòng)壓抑地價(jià)的情況下出讓的，非常類(lèi)似今天深圳樓市的華潤(rùn)城三期、招商雙璽、華強(qiáng)城、海納公館等，一旦將來(lái)樓市有上升機(jī)會(huì)，新盤(pán)反彈機(jī)會(huì)極大！很可能出現(xiàn)更高溢價(jià)。
2、按照今天政府的預(yù)訂，今天拍賣(mài)的這些地塊，最快預(yù)計(jì)在2至4年就必須竣工投入使用。因此，這些地塊的出讓?zhuān)瑢?shí)際上已經(jīng)因?yàn)楦?jìng)拍成本，而給市場(chǎng)公示了房?jī)r(jià)底線(xiàn)！跌是不要再指望了！
綜合今天土地拍賣(mài)的情況，我的建議是：
1，如果你是摯愛(ài)深圳的剛需用家，能上車(chē)就趕緊買(mǎi)吧。對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，抄底從來(lái)都只是一個(gè)傳奇！普通百姓還是看大趨勢(shì)行事吧。
2，如果你是深圳樓市的價(jià)值投資者，不是喊打喊殺的短炒買(mǎi)家，現(xiàn)在也是可以入手的。光明前海寶中都是不錯(cuò)的選擇。光明的建發(fā)小巨蛋很快要上市了，不限購(gòu)不限貸，挺好的。
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