新修訂的《中華人民共和國廣告法》將于2015年9月1日起施行。本次修訂對房地產廣告的影響，包括新增了房地產廣告內容準則，明確了互聯(lián)網廣告、虛假廣告認定和法律責任、廣告代言人等具體規(guī)定。
一、新法充實并具體細化了房地產廣告的行為準則。
1、房地產廣告須以“建筑面積”和“套內建筑面積”描述房屋面積。
《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》(下稱“《暫行規(guī)定》”)第十二條規(guī)定“房地產廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積或者使用面積”，而新法第二十六條規(guī)定“房地產廣告，房源信息應當真實，面積應當表明為建筑面積或者套內建筑面積”?！敖ㄖ娣e”和“套內建筑面積”系《商品房買賣合同示范文本》中采用的術語，新法如此規(guī)定，旨在要求廣告用語與合同用語的銜接，避免房地產企業(yè)在廣告中混淆關于房屋面積的概念，規(guī)范房地產的銷售行為。
2、廣告不得含有升值或者投資回報的承諾。
近年來，“投資回報率”、“升值比例 ”等詞匯不斷充斥在房地產廣告中，容易使購房者忽視地產投資風險、對購房后的財富升值做出錯誤的判斷而盲目購買房屋。故，為引導大眾理性購房，防止沖動購房而引發(fā)不良后果等情況發(fā)生，新法禁止房地產廣告含有“升值或者投資回報的承諾”。
其實，《暫行規(guī)定》第十六條早已規(guī)定廣告中不得含有上述承諾，但行政處罰措施的欠缺，導致違規(guī)的處罰成本小，不能完全滿足該條的設立用意，故本次以法律的形式予以確立，更顯引導大眾理性購房之目的。
3、禁止以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置。
從始發(fā)地到達某一具體參照物地點的時間，不僅取決于其間的距離，還受交通工具、交通流暢程度等因素的影響，“所需時間”數據在不同前提條件下必將存在差異。而新法第十一條則要求“廣告使用數據、統(tǒng)計資料、調查結果、文摘、引用語等引證內容的，應當真實、準確，并表明出處。引證內容有適用范圍和有效期限的，應當明確表示”，顯然，房地產廣告中“所需時間”的數據很難滿足該要求，因此，新法明確予以禁止。
4、廣告不得違反國家有關價格管理的規(guī)定。
此處所稱“有關價格管理的規(guī)定”包括《價格法》、《反不正當競爭法》等法律的規(guī)定，也包括《價格違法行為行政處罰規(guī)定》、《關于商品和服務實行明碼標價的規(guī)定》、《禁止價格欺詐行為的規(guī)定》《商品房銷售明碼標價規(guī)定》等行政法規(guī)、部門規(guī)章、部門規(guī)范性文件在內的全部規(guī)定。違反任一規(guī)定的廣告內容，均為新法所禁止。
5、廣告不得對規(guī)劃或者建設中的交通、商業(yè)、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳。
在樓盤的規(guī)劃或者建設過程中，房地產企業(yè)為增加樓盤的吸引力，通常會打出“毗鄰XX商圈”、“XX重點學區(qū)房”等宣傳內容，但此時這些市政條件多數尚未確定。在新法施行后，建成的樓盤若沒有廣告宣傳中的上述市政條件，則屬于該條規(guī)定的“誤導宣傳”。故未來，對于尚未確定的市政條件，不應作為廣告宣傳內容，避免因夸大事實或者虛假的宣傳而被追究法律責任。
二、房地產廣告還須遵守關于互聯(lián)網廣告和廣告代言人規(guī)范的要求。
互聯(lián)網的飛速發(fā)展，使其成為廣告發(fā)布的必爭之地，也是房地產廣告的重要戰(zhàn)場。新法的實施，結束了互聯(lián)網廣告領域沒有針對性規(guī)范的局面，其明確要求在互聯(lián)網從事廣告活動適用新法的各項規(guī)定。因此，在互聯(lián)網渠道發(fā)布的房地產廣告必須遵守新法關于廣告一般性、房地產廣告內容準則及廣告行為規(guī)范在內的全部規(guī)定。另外，如果房地產企業(yè)請名人代言其廣告還應遵守新法的相關規(guī)范要求，代言人不得為其未使用過的商品或者未接受過的服務作推薦、證明等。
三、虛假廣告的認定及法律責任。
新法首次對“虛假廣告”作出法律上的定義，“以虛假或者引人誤解的內容欺騙、誤導消費者的，構成虛假廣告”，并列舉了五種常見且較典型的表現(xiàn)形式，使行政監(jiān)督管理部門在對虛假廣告的認定上有明確的法律尺度，具體包括：(一)商品或者服務不存在的；(二)商品的性能、功能、產地、用途、質量、規(guī)格、成分、價格、生產者、有效期限、銷售狀況、曾獲榮譽等信息，或者服務的內容、提供者、形式、質量、價格、銷售狀況、曾獲榮譽等信息，以及與商品或者服務有關的允諾等信息與實際情況不符，對購買行為有實質性影響的；(三)使用虛構、偽造或者無法驗證的科研成果、統(tǒng)計資料、調查結果、文摘、引用語等信息作證明材料的；(四)虛構使用商品或者接受服務的效果的；(五)以虛假或者引人誤解的內容欺騙、誤導消費者的其他情形。
對于發(fā)布虛假廣告的法律責任，新法較舊法對廣告主的處罰更加嚴厲，且更具操作性。新法規(guī)定，對于發(fā)布虛假廣告的廣告主，可處廣告費用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費用無法計算或者明顯偏低的，最多可處一百萬元的罰款，若兩年內有三次以上違法行為或者有其他嚴重情節(jié)的，最多可處二百萬元罰款，另外還可以吊銷營業(yè)執(zhí)照，撤銷廣告審查批準文件、一年內不受理其廣告審查申請。
