最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋（一）
法釋〔2016〕5號
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》已于2015年12月10日由最高人民法院審判委員會第1670次會議通過，現(xiàn)予公布，自2016年3月1日起施行。
最高人民法院
2016年2月22日
為正確審理物權(quán)糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。
＊＊＊說明解釋的依據(jù)和目的。
第一條因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。
＊＊＊ 原告對物權(quán)歸屬有異議，不用先去打行政官司要求撤銷產(chǎn)權(quán)證，可以直接提起民事訴訟要求確權(quán)。
第二條當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。
＊＊＊《物權(quán)法》第十四條和第十六條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、終止自記載于不動產(chǎn)登記簿時起發(fā)生效力；不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。據(jù)此，在不動產(chǎn)登記簿上進行登記是確權(quán)行為，登記簿是證明物權(quán)的絕對依據(jù)。但是，現(xiàn)實生活中會因為多種原因?qū)е碌怯泝?nèi)容和真實情況不符。本條讓不動產(chǎn)登記簿走下神壇——不再具有證明物權(quán)歸屬和內(nèi)容的絕對效力，當(dāng)事人可以通過其他證據(jù)證明真實權(quán)利歸屬和內(nèi)容。比如，登記錯誤導(dǎo)致將應(yīng)屬于張三的房屋登記為李四，張三可以通過買賣合同、付款憑證、房屋測繪文件等加以證明。
關(guān)于借名買房的情況，我們認為不屬于“不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符”，因為這種情況是基于當(dāng)事人之間的合同行為對民事權(quán)利進行的處分，全部登記資料均為合法有效，登記簿的記載內(nèi)容與申請登記的資料完全相符，并且登記結(jié)果也符合當(dāng)事人的真實意思，因此名義物權(quán)人享有物權(quán)法上規(guī)定的物權(quán)。如果委托人與名義物權(quán)人發(fā)生糾紛，應(yīng)當(dāng)依據(jù)雙方之間的合同關(guān)系要求要求名義物權(quán)人返回不動產(chǎn)并配合辦理變更登記，而不能直接要求法院確認物權(quán)歸屬，否則將破壞物權(quán)法定和公示公信原則，也將給不動產(chǎn)善意取得制度帶來困擾。
第三條異議登記因物權(quán)法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后，當(dāng)事人提起民事訴訟，請求確認物權(quán)歸屬的，應(yīng)當(dāng)依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。
＊＊＊異議登記的主要目的是防止登記權(quán)利人在物權(quán)有爭議期間惡意處分物權(quán)。異議登記失效后，當(dāng)事人不喪失訴訟權(quán)利和實體權(quán)利，仍然有權(quán)提起民事訴訟請求確認物權(quán)歸屬。
第四條未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權(quán)效力。
＊＊＊明確預(yù)告登記的效力——阻止所有權(quán)人惡意處分物權(quán)，并且明確，只要未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，即便已經(jīng)進行物權(quán)登記，仍然不發(fā)生物權(quán)效力。這給物權(quán)確認之訴提供了又一條明確的法律依據(jù)，對預(yù)售商品房的買方和抵押權(quán)人的保護力度更強了。
第五條買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的“債權(quán)消滅”。
＊＊＊物權(quán)法第二十條規(guī)定債權(quán)消滅導(dǎo)致預(yù)告登記失效。本條解釋細化、列舉了債權(quán)消滅的情形。
第六條轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機動車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對價并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為物權(quán)法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。
＊＊＊物權(quán)法規(guī)定船舶、航空器、機動車的物權(quán)變動以交付為準(zhǔn)，但是沒有登記的不得對抗善意第三人。本條解釋，將轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)人排除在“善意第三人”之外。例如，轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人請求法院拍賣登記在轉(zhuǎn)讓人名下的機動車，受讓人可以向法院提出異議，證明其與轉(zhuǎn)讓人之間存在機動車轉(zhuǎn)讓合同且已經(jīng)支付對價、取得占有，法院則不應(yīng)當(dāng)處置該機動車。但是，已經(jīng)登記的抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)屬于善意第三人。這么規(guī)定，有可能給債務(wù)人逃避債務(wù)留出空間，但是相信法官也不會輕信債務(wù)人和受讓人提供的證據(jù)。
第七條人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。
＊＊＊明確了具體有哪些法律文書可以導(dǎo)致物權(quán)變動，特別是明確了調(diào)解書也能夠?qū)е挛餀?quán)變動。需注意，判決書、裁定書、調(diào)解書僅限于分割共有不動產(chǎn)或動產(chǎn)等案件中作出的。
第八條依照物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權(quán)，但尚未完成動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記的物權(quán)人，根據(jù)物權(quán)法第三十四條至第三十七條的規(guī)定，請求保護其物權(quán)的，應(yīng)予支持。
＊＊＊依據(jù)第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權(quán)，法律文書生效和物的交付或不動產(chǎn)登記存在時間差，在此期間物權(quán)人可以請求保護物權(quán)，未交付或未登記不影響其請求保護物權(quán)。
第九條共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈等原因發(fā)生變化時，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。
＊＊＊對按份共有人對優(yōu)先購買權(quán)進行限縮解釋，同時尊重當(dāng)事人的意思自治。如，共有人約定一人去世，份額由其他共有人取得，由取得份額的共有人向去世者的繼承人支付合理價格，則其繼承人無權(quán)要求繼承共有份額。
第十條物權(quán)法第一百零一條所稱的“同等條件”，應(yīng)當(dāng)綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。
＊＊＊明確“同等條件”的含義，不是單純的價格比較。
第十一條優(yōu)先購買權(quán)的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：
（一）轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準(zhǔn)；
（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日；
（三）轉(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件之日起十五日；
（四）轉(zhuǎn)讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個月。
＊＊＊明確行使優(yōu)先購買權(quán)的期間，有約定的從約定，沒有約定的按本解釋規(guī)定。提高了優(yōu)先購買權(quán)的可操作性。轉(zhuǎn)讓人必須證明向其他共有人發(fā)出了通知、明確告知了轉(zhuǎn)讓條件和行使優(yōu)先購買權(quán)的期間。
第十二條按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額，其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應(yīng)予支持。
其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：
（一）未在本解釋第十一條規(guī)定的期間內(nèi)主張優(yōu)先購買，或者雖主張優(yōu)先購買，但提出減少轉(zhuǎn)讓價款、增加轉(zhuǎn)讓人負擔(dān)等實質(zhì)性變更要求；
（二）以其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認定該合同無效。
＊＊＊明確其他共有人可以依法要求按同等條件購買，但是同時限制其他共有人提出實質(zhì)性改變交易條件的要求；如果其他共有人認為優(yōu)先購買權(quán)受到侵害，應(yīng)當(dāng)請求撤銷合同或確認合同無效同時要求按同等條件購買，否則法院不予支持。
第十三條按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額，其他按份共有人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零一條規(guī)定優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。
＊＊＊明確按份共有人之間轉(zhuǎn)讓份額的，其他共有人不享有優(yōu)先購買權(quán)，但是如果按份共有人之間有約定的，法院尊重當(dāng)事人的意思自治。
第十四條兩個以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時，請求按照轉(zhuǎn)讓時各自份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)予支持。
＊＊＊本條解決了兩個以上按份共有人都要求行使優(yōu)先購買權(quán)時如何分配的問題。
第十五條受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認定受讓人為善意。
真實權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。
＊＊＊明確了“善意取得制度”中“善意”的標(biāo)準(zhǔn)，即“不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)且無重大過失”，也就是說受讓人在盡到必要的審查義務(wù)后仍然不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)才構(gòu)成善意，如果受讓人沒有盡到適當(dāng)?shù)膶彶榱x務(wù)，就屬于有重大過失。
第十六條具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：
（一）登記簿上存在有效的異議登記；
（二）預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；
（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項；
（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯誤；
（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán)。
真實權(quán)利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認定受讓人具有重大過失。
＊＊＊明確了哪些情形可以認定“不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)”。明確真實權(quán)利人對“受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)”負有證明責(zé)任。
第十七條受讓人受讓動產(chǎn)時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認定受讓人具有重大過失。
＊＊＊對于動產(chǎn)交易，如果明顯不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認定受讓人有重大過失。
第十八條物權(quán)法第一百零六條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時”，是指依法完成不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動產(chǎn)交付之時。
當(dāng)事人以物權(quán)法第二十五條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)法律行為生效時為動產(chǎn)交付之時；當(dāng)事人以物權(quán)法第二十六條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間有關(guān)轉(zhuǎn)讓返還原物請求權(quán)的協(xié)議生效時為動產(chǎn)交付之時。
法律對不動產(chǎn)、動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立另有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的時間認定權(quán)利人是否為善意。
＊＊＊本條進一步明確買受人的“善意”必須持續(xù)到完成不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或動產(chǎn)交付之時。善意取得是一種原始取得方式，原本不應(yīng)依賴于權(quán)利人的意思和物權(quán)登記。如果按本條規(guī)定，買受人到底是基于善意取得制度取得物權(quán)，還是基于不動產(chǎn)登記取得物權(quán)？
而且，這會導(dǎo)致一種擔(dān)心：
（1） 在買受人已經(jīng)支付全部或大部分價款甚至已經(jīng)占有不動產(chǎn)，但是尚未完成物權(quán)轉(zhuǎn)移登記的情況下，如果不能夠主張善意取得，則只能要求名義所有人返還價款、賠償損失，這樣會損害買受人基于物權(quán)公示公信原則的信賴?yán)?，很可能會產(chǎn)生錢房兩空的局面，甚至可能有不發(fā)分子專門借此行騙。
（2） 發(fā)生登記簿記載內(nèi)容與真實權(quán)利狀態(tài)不符的情況，多數(shù)情況下真實權(quán)利人或多或少會有一些過錯的，比如屬于管理、怠于行使權(quán)力（如不積極辦理轉(zhuǎn)移登記、不積極要求變更錯誤登記），甚至有可能是出于故意（如借名買房或逃避債務(wù)），因此，應(yīng)當(dāng)讓真實權(quán)利人承擔(dān)不利后果、更多保護善意受讓人為宜。
（3） 另一種更復(fù)雜的局面是，同時名義物權(quán)人的債權(quán)人要求法院查封、處置該不動產(chǎn)，買受人的債權(quán)人請求法院查封、處置該不動產(chǎn)，買受人主張善意取得，真實權(quán)利人要求確認物權(quán)，法院應(yīng)該支持誰呢？
（4） 考慮到這種影響，我們認為應(yīng)當(dāng)堅決反對把“借名買房”、聯(lián)合開發(fā)等基于當(dāng)事人之間真實意思產(chǎn)生的代持或類似代持的情況認定為“記載內(nèi)容與真實權(quán)利狀態(tài)不符”而直接確認物權(quán)歸屬。
第十九條物權(quán)法第一百零六條第一款第二項所稱“合理的價格”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習(xí)慣等因素綜合認定。
＊＊＊本條明確了“合理價格”當(dāng)確定方法。
第二十條轉(zhuǎn)讓人將物權(quán)法第二十四條規(guī)定的船舶、航空器和機動車等交付給受讓人的，應(yīng)當(dāng)認定符合物權(quán)法第一百零六條第一款第三項規(guī)定的善意取得的條件。
＊＊＊明確特殊動產(chǎn)和普通動產(chǎn)一樣適用善意取得制度，不受轉(zhuǎn)移登記影響。
第二十一條具有下列情形之一，受讓人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定取得所有權(quán)的，不予支持：
（一）轉(zhuǎn)讓合同因違反合同法第五十二條規(guī)定被認定無效；
（二）轉(zhuǎn)讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。
＊＊＊明確了對“善意取得”制度的限制適用。依據(jù)合同法規(guī)定，在轉(zhuǎn)讓合同無效的情況下，雙方依據(jù)合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還，因此不應(yīng)當(dāng)適用善意取得制度，但是僅限于依據(jù)合同法第五十二條規(guī)定認定合同無效的情況，不包括真實權(quán)利人不予追人導(dǎo)致合同無效的情形（事實上合同法司法解釋二已經(jīng)廢除了效力待定合同），以及轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人行使撤銷權(quán)導(dǎo)致合同無效的情形。第（二）項規(guī)定是直接指向買受人不具有善意的情況，似乎有點多余，但是明確規(guī)定還是更便于執(zhí)行。
第二十二條本解釋自2016年3月1日起施行。
本解釋施行后人民法院新受理的一審案件，適用本解釋。
本解釋施行前人民法院已經(jīng)受理、施行后尚未審結(jié)的一審、二審案件，以及本解釋施行前已經(jīng)終審、施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
＊＊＊明確本解釋的時間效力和適用范圍。
