需要明確的是，12種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑，并非上述每一種融資工具都適用于自身。房地產(chǎn)開發(fā)的不同項(xiàng)目、不同環(huán)節(jié)或不同的地產(chǎn)公司有著不同的風(fēng)險(xiǎn)控制和融資需求，因此，如何根據(jù)自身實(shí)情來確定最優(yōu)融資結(jié)構(gòu)，規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)融資決策的核心。
以下分別加以說明——
(一) 房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)合理的融資方式
房地產(chǎn)開發(fā)可以分為七個(gè)環(huán)節(jié)：開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套、選擇地點(diǎn)和取得土地使用權(quán)、開發(fā)項(xiàng)目的前期工作、建設(shè)管理和竣工驗(yàn)收、房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理。按照融資的不同需求，我們可以將這些環(huán)節(jié)歸納為三個(gè)融資階段，按照不同階段面臨的風(fēng)險(xiǎn)來選擇每個(gè)階段適合的融資工具。
1、準(zhǔn)備階段，貨幣資金轉(zhuǎn)化為儲(chǔ)備資金
這一階段的開發(fā)成本和費(fèi)用包括購(gòu)入土地使用權(quán)和原材料、支付可行性研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用等。這一階段房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨投資估算不足，融資規(guī)模不夠的風(fēng)險(xiǎn)。該階段融資期限最長(zhǎng)，數(shù)額較大，受到政策規(guī)定自有資金須達(dá)到35%以上才可獲得銀行貸款的限制，一般房地產(chǎn)企業(yè)難以達(dá)到要求，為獲得貸款必須保證“過橋融資”的可得性確切，資金流穩(wěn)定性較高，因此，可以接受較高的融資成本。
夾層融資既包括債券融資又包括股權(quán)融資，規(guī)避了政策限制，可以作為此階段融資的首選，用以補(bǔ)充自有資金。使用夾層融資后，自有資金比例達(dá)到30%以上，便可以使用信托融資。對(duì)于資質(zhì)較好的大型房地產(chǎn)開發(fā)商可以考慮發(fā)行債券、 reits與海外資金合資設(shè)立項(xiàng)目公司進(jìn)行投資,上市和并購(gòu)等方式在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段之前利用，保證整個(gè)開發(fā)過程中資金鏈條的順暢。中小型企業(yè)可在此階段選擇聯(lián)合開發(fā)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商和經(jīng)營(yíng)商聯(lián)盟合作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有效地控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
2、生產(chǎn)階段，儲(chǔ)備資金轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)資金
這一階段的開發(fā)成本包括“七通一平”等土地開發(fā)成本，建筑、安裝工程，配套設(shè)施建設(shè)等支出，房地產(chǎn)企業(yè)面臨建設(shè)項(xiàng)目拖延、原材料價(jià)格上漲等風(fēng)險(xiǎn)。這就要求開發(fā)商融資進(jìn)度盡可能與開發(fā)進(jìn)度配合，既滿足工程需要，又不能因過度融資導(dǎo)致過高的資金成本。
基建墊資是本階段實(shí)際操作中主要資金來源之一，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可將一部分融資的困難和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承包商。完工后生產(chǎn)資金轉(zhuǎn)化為成品資金。適合選用信托、夾層融資等方式，融資成本較高，但受政策限制較少，相對(duì)容易籌得資金。短期融資券，一般在9個(gè)月內(nèi)還本付息，具有利率、期限靈活, 周轉(zhuǎn)速度快、成本低等特點(diǎn)，是信譽(yù)良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在生產(chǎn)階段和銷售階段進(jìn)行銜接的時(shí)候，解決短期資金缺口的理想融資選擇。
3、銷售階段，成品資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金
開發(fā)商銷售房地產(chǎn)回籠資金，這一階段房地產(chǎn)企業(yè)面臨貸款利息稅升高，購(gòu)房者拖欠款等風(fēng)險(xiǎn)。
本階段購(gòu)房者需要融資。對(duì)于工作時(shí)間不長(zhǎng)，但有較高收入預(yù)期和還款能力的年輕人可選用按揭貸款；工作時(shí)間較長(zhǎng)或有一定財(cái)產(chǎn)積蓄的中老年購(gòu)房者可選擇住房公積金、抵押貸款，或綜合使用以上方式。融資租賃也可以減輕支付負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)真正意義上的“零首付”。
(二)不同房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資方式的選擇
不同開發(fā)項(xiàng)目金融創(chuàng)新方式的選擇，取決于市場(chǎng)發(fā)育程度和投資者的信心程度。現(xiàn)有融資格局是各方博弈的結(jié)果，包括銀行風(fēng)險(xiǎn)、資本市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和企業(yè)信譽(yù)等方面。
1.住宅
住宅是房地產(chǎn)開發(fā)最主要的項(xiàng)目類型之一。住宅的經(jīng)營(yíng)模式是開發(fā)并銷售，融資相對(duì)商業(yè)用房較為容易，享受稅收優(yōu)惠，但其貸款抵押期一般較長(zhǎng)。不同檔次的住宅類型資金運(yùn)作規(guī)律、消費(fèi)群體乃至政策環(huán)境都不一樣，考慮融資方式的選擇時(shí)應(yīng)進(jìn)一步細(xì)分住宅市場(chǎng)。
別墅、高檔住宅區(qū)：這類住宅消費(fèi)群體針對(duì)高收入階層，目標(biāo)消費(fèi)群狹小、需求個(gè)性化隱含著較大的銷售風(fēng)險(xiǎn)，總體看空置率較高。高檔住宅通常要求較高設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，可行性研究和專業(yè)設(shè)計(jì)費(fèi)用高昂，因此，在開發(fā)的準(zhǔn)備期融資需求大，而準(zhǔn)備期又是不確定性最大的開發(fā)階段。類似于商業(yè)用房，開發(fā)商更需要拓寬融資渠道，為保證資金的可得性和穩(wěn)定性，愿意接受較高的融資成本。夾層融資、信托、項(xiàng)目融資、reits等是較為理想的融資方式。
普通商品房：中端客戶貸款比例較高，違約率略高于高端客戶。融資租賃可以構(gòu)造事實(shí)上的“零首付”；“賣方信貸”可以通過開發(fā)商補(bǔ)貼的方式為他們提供貸款上的優(yōu)惠，減輕他們的還貸壓力；這類住房的購(gòu)買者申請(qǐng)的個(gè)人抵押貸款是房地產(chǎn)證券化的主要來源。
經(jīng)濟(jì)適用房：該類型住宅適宜中低收入人群，貸款比例最高、違約率也最高。低收入人群難以獲得高額的購(gòu)房貸款額度，對(duì)金融創(chuàng)新融資工具需求不強(qiáng)，在市場(chǎng)失效的情況下，政府應(yīng)該承擔(dān)更多的責(zé)任。由于并非所有人的住房問題都要通過購(gòu)買新建商品房解決，可以通過發(fā)展二手房和房屋租賃市場(chǎng)，解決經(jīng)濟(jì)拮據(jù)人群的住房需要。
2.商業(yè)房地產(chǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)包括寫字樓、商鋪、工業(yè)項(xiàng)目、停車場(chǎng)和倉庫等。各方面特征與住宅有顯著差異，經(jīng)營(yíng)模式是開發(fā)并持有，以出租獲取回報(bào)為主，產(chǎn)權(quán)和現(xiàn)金流較穩(wěn)定；融資規(guī)模大、時(shí)間長(zhǎng)，因此，它對(duì)新融資渠道的需求更旺盛。
我國(guó)現(xiàn)有的reits都是投資物業(yè)，靠租金獲取回報(bào)，適用于投資于辦公樓、購(gòu)物中心等。大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以考慮采用項(xiàng)目融資的方式，來實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屏蔽的作用。短期融資券適用于工程較大、耗資較多的項(xiàng)目，保證項(xiàng)目開發(fā)期間獲得穩(wěn)定的資金流。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)過來的，對(duì)商業(yè)特性和商業(yè)規(guī)律的把握存在著偏差，聯(lián)合開發(fā)可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，幫助企業(yè)順利轉(zhuǎn)型。海外基金也多用于商業(yè)地產(chǎn)等規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目。
(三)不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式選擇
對(duì)于實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，幾乎所有的融資方式都可以選擇，其中有幾種融資方式(譬如上市融資、發(fā)債融資、海外資金等)幾乎成為他們的專利。
而對(duì)于為數(shù)眾多的中小企業(yè)來說，應(yīng)積極采用開發(fā)商賣方信貸、聯(lián)合開發(fā)、夾層融資、信托融資、工程轉(zhuǎn)包融資、獲得外單位投資等不被大型企業(yè)所壟斷的方式進(jìn)行融資。
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