在實(shí)踐中，一般來(lái)說(shuō)商業(yè)樓盤(pán)都會(huì)配備相應(yīng)的物業(yè)管理部門(mén)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的日常事務(wù)，例如負(fù)責(zé)停車位、公共區(qū)域的衛(wèi)生、小區(qū)的安保等工作。當(dāng)然了，物業(yè)管理費(fèi)也是要向業(yè)主收取的，那么物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？
一、物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？
(一)辦公樓(寫(xiě)字樓)
一級(jí)：按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則確定;
二級(jí)：每平方米15元;
三級(jí)：每平方米10元;
四級(jí)：每平方米6元;
五級(jí)：每平方米4元;
(二)商場(chǎng)(商鋪)
一級(jí)：按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則確定;
二級(jí)：每平方米18元;
三級(jí)：每平方米11元;
四級(jí)：每平方米5元;
五級(jí)：每平方米2.50元。
上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為綜合服務(wù)收費(fèi)的最高標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司須按廣東省物價(jià)局規(guī)定提供相應(yīng)的服務(wù)，凡服務(wù)內(nèi)容或服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到規(guī)定要求的，應(yīng)相對(duì)減低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
獲得省以上城市物業(yè)管理優(yōu)秀稱號(hào)的物業(yè)可按省規(guī)定上浮幅度上浮。獲市城市物業(yè)管理優(yōu)秀稱號(hào)的物業(yè)，可上浮不超過(guò)10%。
工業(yè)區(qū)(廠房)，各類按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，其成本利潤(rùn)率按不超10%核定，商場(chǎng)比寫(xiě)字樓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高幅度不宜超過(guò)50%。
住宅小區(qū)(樓宇)內(nèi)符合規(guī)劃要求的辦公、商業(yè)用房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可高于同類住宅，其中多層建筑辦公用房不宜超過(guò)100%;商業(yè)用房不宜超過(guò)200%;高層建筑辦公、商業(yè)用房不宜超過(guò)50%。已成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)，其物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)可由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司雙方協(xié)商確定后，報(bào)分管物價(jià)部門(mén)備案，并需領(lǐng)取《廣東省經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)許可證》和按規(guī)定進(jìn)行收費(fèi)年審。
二、業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)糾紛的處理
(一)對(duì)于業(yè)主無(wú)理拒絕交費(fèi)情形的，應(yīng)判令業(yè)主按照合同規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)，并承擔(dān)延期交費(fèi)的違約責(zé)任;
(二)對(duì)于業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)管理費(fèi)用的，一般不予支持;
(三)對(duì)于因?yàn)槲飿I(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費(fèi)的，則屬于物業(yè)管理公司違約在先，業(yè)主拒絕交物業(yè)管理費(fèi)屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)的行為，是依法采取的自我救濟(jì)手段，這種情況下，可根據(jù)物業(yè)管理公司提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，判決駁回物業(yè)管理公司要求業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，或者判決減少業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)，但應(yīng)交的維修費(fèi)用不在此限;
(四)對(duì)于確因公共費(fèi)用的分?jǐn)偛缓侠韺?dǎo)致業(yè)主拒絕交費(fèi)引起的糾紛，應(yīng)當(dāng)按照政府主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定，在合理確定各個(gè)業(yè)主應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用的基礎(chǔ)上，判令相關(guān)業(yè)主支付其應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理費(fèi)用和維修費(fèi)用;
(五)對(duì)于物業(yè)管理公司擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)情形，業(yè)主因而拒交的，應(yīng)判決業(yè)主按照物價(jià)部門(mén)核定的標(biāo)準(zhǔn)交付物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主許可自行增加的服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)及收費(fèi)不合理的部分，應(yīng)予以駁回，同時(shí)建議政府價(jià)格監(jiān)督管理機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)管理公司的違規(guī)收費(fèi)予以處罰;
(六)對(duì)于雙方未簽訂書(shū)面的物業(yè)管理合同引發(fā)的糾紛案件，如何處理。由于未訂立物業(yè)合同，在雙方當(dāng)事人間缺少書(shū)面協(xié)議來(lái)確定權(quán)利與義務(wù)，訴訟中，業(yè)主們會(huì)以此作為抗辯理由而拒不同意補(bǔ)交物業(yè)管理費(fèi)用。我們認(rèn)為對(duì)于雙方之間雖未簽訂書(shū)面的物業(yè)管理合同，但業(yè)主事實(shí)上享受了物業(yè)管理服務(wù)并因此受惠的，這在業(yè)主與物業(yè)管理公司間已構(gòu)成事實(shí)上物業(yè)管理關(guān)系。法院根據(jù)公平合理、誠(chéng)實(shí)信用原則，可參照政府規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或同類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)判決業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
(七)對(duì)于業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理公司依據(jù)約定請(qǐng)求一并支付滯納金的，應(yīng)予支持。滯納金數(shù)額過(guò)高的，可以依據(jù)欠費(fèi)方的請(qǐng)求予以適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后的滯納金一般不應(yīng)超過(guò)欠費(fèi)金額。
此外，在審理此類案件過(guò)程中，還應(yīng)注意審查物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否經(jīng)過(guò)物價(jià)部門(mén)審核，是否明碼標(biāo)價(jià);對(duì)特殊服務(wù)收費(fèi)，業(yè)主及物業(yè)管理公司之間是否在合同中有約定;對(duì)合同約定物業(yè)收費(fèi)可以預(yù)收的，其預(yù)收期限是否符合法律規(guī)定等等。
三、怎樣處理物業(yè)管理費(fèi)糾紛
(一)雙方當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商調(diào)解解決。
物業(yè)管理費(fèi)民事糾紛的調(diào)解，包括民事調(diào)解和行政調(diào)解兩種。民事調(diào)解由爭(zhēng)議雙方當(dāng)事人共同選定一個(gè)機(jī)構(gòu)、和個(gè)人，由第三方依據(jù)雙方的意見(jiàn)和授權(quán)提出解決意見(jiàn)，經(jīng)雙方同意并執(zhí)行，由此化解糾紛。但此種方式的調(diào)解不具有法律效力。調(diào)解結(jié)束后，如果當(dāng)事人一方拒不執(zhí)行約定的事項(xiàng)，則糾紛依然得不到解決。
物業(yè)管理費(fèi)糾紛的行政調(diào)解則是借助主管政府的勢(shì)力進(jìn)行調(diào)解處理，但這種處理如一方不遵守執(zhí)行，則要借助其他手段解決。
民間的調(diào)解和行政調(diào)解與仲裁或訴訟程序中的調(diào)解是不同的。仲裁或訴訟中的調(diào)解是仲裁程序中的一個(gè)環(huán)節(jié)，不具有獨(dú)立性。
(二)通過(guò)仲裁的方法解決物業(yè)管理糾紛。
依據(jù)我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定：“平等主體的公民、法人或其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁?！?/p>
仲裁庭管轄物業(yè)管理糾紛的依據(jù)是當(dāng)事人認(rèn)定的協(xié)議。仲裁協(xié)議有兩種方式：一種是在訂立合同時(shí)就約定一個(gè)條款，說(shuō)明一旦有爭(zhēng)議就提交仲裁，這叫仲裁條款;另一種方式是雙方當(dāng)事人出現(xiàn)糾紛后臨時(shí)達(dá)成提交仲裁庭的書(shū)面協(xié)議。
(三)通過(guò)訴訟方法解決物業(yè)管理糾紛。
物業(yè)管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個(gè)驟：
1、當(dāng)事人一方(原告)提交起訴狀，起訴到法院;
2、法院立案后將起訴狀副本送達(dá)被告;
3、被告提交答辯狀;
4、開(kāi)庭：調(diào)查、辯論、調(diào)解;
5、制作調(diào)解書(shū)或一審判決書(shū);
6、雙方均不上訴，則判決書(shū)生效;或一方不服提起上訴，進(jìn)入第二審程序;
7、第二審審理：制作二審調(diào)解書(shū)或下達(dá)二審判決書(shū)，此為終審判決，不得上述;
8、執(zhí)行。
綜上，物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)樓盤(pán)的性質(zhì)來(lái)劃分，比如使居民房還是寫(xiě)字樓還是商鋪，這些地方的物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)都是不一樣的。
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