無(wú)錫市濱湖區(qū)馬山街道是國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)，歷史文化遺跡眾多，湖光山色秀美。王先生一直希望能在這方人杰地靈的風(fēng)水寶地安家，并且如愿購(gòu)買了房產(chǎn)，可是新房沒(méi)住上呢，他卻將開(kāi)發(fā)商告到了法院。近期濱湖法院公開(kāi)審理了這起商品房銷售合同糾紛。
2012年11月，王先生與錫城某開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，耗資94萬(wàn)余元購(gòu)買了一套196平方米的大房子，開(kāi)發(fā)商在合同中承諾于2013年4月30日前交付房屋。該處房屋位于馬山地區(qū)，周圍環(huán)境較好，而且離自己公司又近，王先生簽訂合同后滿心歡喜，開(kāi)始暢想與家人一起在大房子里生活的美好場(chǎng)景。
出乎意料，開(kāi)發(fā)商因資金鏈緊張，無(wú)法按時(shí)向王先生交付房屋。想到本該到手的大房子卻沒(méi)有拿到，王先生心里不免有些失落。雖然合同約定開(kāi)發(fā)商交房逾期超過(guò)60日的，自己有權(quán)解除合同。不過(guò)王先生沒(méi)有急著去談解除合同的事情，反正開(kāi)發(fā)商違約已是板上釘釘?shù)氖虑?，晚交房一天，自己也可以多拿到一天的違約金。2013年7月3日，開(kāi)發(fā)商通知王先生收房。此時(shí)正好遇上公司搬遷新址，新地址離這處房子較遠(yuǎn)，王先生就有些動(dòng)搖了，所以就沒(méi)有去收房。后與開(kāi)發(fā)商協(xié)商退房無(wú)果，2014年8月，王先生將開(kāi)發(fā)商告至法院，請(qǐng)求法院判令解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，并判令開(kāi)發(fā)商退還其購(gòu)房款94萬(wàn)余元和逾期交付商品房違約金28萬(wàn)余元。
超過(guò)1年期限 解除權(quán)消滅駁回訴訟請(qǐng)求
濱湖法院經(jīng)審理認(rèn)為，當(dāng)事人之間簽訂的房屋買賣合同合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行各自的義務(wù)。當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。王先生與房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同是合法有效的，開(kāi)發(fā)商未按約定日期交付符合約定的商品房，王先生可按合同約定在逾期超過(guò)60日即2013年6月30日起行使合同解除權(quán)。但是并不是說(shuō)在任何時(shí)間都可以行使合同解除權(quán)，實(shí)際上合同解除權(quán)的行使是有一定期限限制的。雖然合同中未約定行使合同解除權(quán)的期限，但《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋>》對(duì)商品房銷售合同解除權(quán)的期限作出了限制，該解釋第十五條第二款的規(guī)定：法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。王先生的解除權(quán)發(fā)生之日為2013年6月30日，在對(duì)方?jīng)]有催告的情況下，應(yīng)當(dāng)在2014年6月30日前行使解除權(quán)，但是其于2014年8月才訴至法院，已超過(guò)規(guī)定的1年時(shí)間，解除權(quán)已消滅。故法院判決駁回王先生的訴訟請(qǐng)求。
權(quán)利有期限 維權(quán)應(yīng)及時(shí)
該案系因開(kāi)發(fā)商逾期交房引發(fā)的商品房銷售合同糾紛。因當(dāng)事人的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，認(rèn)為反正開(kāi)發(fā)商違約已成事實(shí)，晚一點(diǎn)索賠可能拿到更多的違約賠償，從而忽略了除斥期間的概念，即對(duì)于某些權(quán)利，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定了其存續(xù)期間，該期間屆滿后，權(quán)利消滅。這一制度有利于促使權(quán)利人及時(shí)行使自己的權(quán)利，有利于穩(wěn)定民事法律關(guān)系和維護(hù)社會(huì)的正常秩序。本案中的當(dāng)事人因沒(méi)有在法律規(guī)定的1年期限的解除權(quán)期限內(nèi)行使權(quán)利，致使1年期限屆滿后權(quán)利消滅，訴請(qǐng)未獲法院支持。
法官提醒購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真逐條閱讀《商品房買賣合同》中關(guān)于交付條件、交房時(shí)間、交房面積、產(chǎn)權(quán)辦理、違約責(zé)任等條款，并就補(bǔ)充性條款與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行充分溝通。此外，如果因購(gòu)房出現(xiàn)糾紛，在與開(kāi)發(fā)商溝通協(xié)調(diào)過(guò)程中應(yīng)盡量采取書面形式記載雙方溝通的具體情況、問(wèn)題的解決方案等并保存好溝通過(guò)程中形成的書面文件。
如果需要到法院打官司，當(dāng)事人要弄清楚訴訟時(shí)效和除斥期間等法律概念，在法定的期限內(nèi)通過(guò)法律途徑維護(hù)自己的權(quán)利。當(dāng)事人如果有條件亦可咨詢專業(yè)法律人士，妥善保護(hù)自身的合法權(quán)益。
來(lái)源：無(wú)錫市濱湖區(qū)人民法院
聯(lián)系客服
