《物權(quán)法》第20條規(guī)定了預告登記制度。該條第1款規(guī)定，“預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！薄段餀?quán)法司法解釋（一）》第4條將上述條文中的“處分”列舉解釋為“轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)”等法律行為。據(jù)此，買賣房屋等不動產(chǎn)物權(quán)協(xié)議經(jīng)過預告登記，取得一定的物權(quán)效力，可以排除發(fā)生在后處分行為導致的物權(quán)變動。從立法初衷來看，預告登記能夠限制房地產(chǎn)開發(fā)商等債務人處分其權(quán)利，有助于解決“一房二賣”等問題。但是，《物權(quán)法》和《物權(quán)法司法解釋（一）》并未明確規(guī)定預告登記能否排除在后生效裁判文書所導致的物權(quán)變動，給實踐造成了一定困惑。
根據(jù)《物權(quán)法司法解釋（一）》第7條的規(guī)定，導致物權(quán)變動的裁判文書包括“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書”。此外，在民事執(zhí)行程序中，法院常會做出法律文書，查封或預查封已經(jīng)辦理預告登記的不動產(chǎn)。本文以不同階段的法律文書為視角，分析預告登記在相關(guān)情形中的效力，以期拋磚引玉。
一、預告登記能否排除裁判、裁決等法律文書導致的物權(quán)變動
為保障登記權(quán)利人將來實現(xiàn)物權(quán)，預告登記賦予登記債權(quán)排除在后發(fā)生的基于法律行為導致的物權(quán)變動。在民事裁判、裁決等法律文書導致物權(quán)變動的情形中，物權(quán)變動的原因雖然不是當事人的法律行為，但相關(guān)法律文書反映的本質(zhì)上也是當事人之間的民事權(quán)利義務關(guān)系，只不過這種權(quán)利義務關(guān)系借由國家權(quán)力確認和表達出來。所以，因法律文書導致的物權(quán)變動也應當承認為預告登記的排除對象。如果不承認預告登記可以排除在后判決等法律文書導致的物權(quán)變動，將會使預告登記保全債權(quán)的功能大為減損，也可能引致一些當事人利用民事審判或仲裁程序投機取巧，惡意損害預告登記權(quán)利人的合法權(quán)益。正是出于此種考慮，《德國民法典》《瑞士民法典》都明確規(guī)定預告登記可以排除基于判決等司法行為所產(chǎn)生的物權(quán)變動。我國雖然沒有類似的明確規(guī)定，但上述原理同樣應當適用。
二、預告登記能否排除查封等強制措施
該問題因被執(zhí)行人是否為預告登記權(quán)利人，可以區(qū)分為兩種情況。
在被執(zhí)行人為預告登記權(quán)利人的情況下，因預告登記的不動產(chǎn)將會進入執(zhí)行財產(chǎn)范圍，為保障申請執(zhí)行人的債權(quán)得以實現(xiàn)，法院可以對已經(jīng)進行辦理預告登記的不動產(chǎn)進行預查封。因此，《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（以下簡稱《協(xié)助執(zhí)行通知》）第15條第3項規(guī)定，被執(zhí)行人辦理預告登記的房屋可以進行預查封。
在被執(zhí)行人系不動產(chǎn)權(quán)利主體，而預告登記權(quán)利人為債權(quán)債務關(guān)系之外的第三人時，對不動產(chǎn)實施查封或預查封將會與預告登記產(chǎn)生沖突。因為，預告登記的目的是保障該第三人在將來實現(xiàn)物權(quán)，而查封或預查封阻止了被執(zhí)行人向該第三人實施處分行為，其結(jié)果是該第三人無法有效取得預告登記欲保全的物權(quán)。這意味著，普通債權(quán)經(jīng)由強制執(zhí)行程序便可具有優(yōu)先于預告登記債權(quán)的效力，這不僅違反債權(quán)平等性原則，也有違預告登記制度的目的。因此，我們認為在這種情形下，預告登記權(quán)利人對法院采取的查封等措施提出異議的，原則上應該予以支持。
三、預告登記能否排除法院強制執(zhí)行
同于上述理由，法院也不得以拍賣、以物抵債等方式強制執(zhí)行已經(jīng)辦理預告登記的不動產(chǎn)。對此，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》）第30條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權(quán)預告登記的不動產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應予支持?！边@種做法較為準確地界定了預告登記的效力，有效保障了預告登記權(quán)利人的合法權(quán)益。司法實踐中，福建高院就在（2015）閩執(zhí)異字第9號執(zhí)行異議裁定書中援引該條規(guī)定，支持了預告登記權(quán)利人的執(zhí)行異議申請。
應當注意的是，上述規(guī)定僅適用于“金錢債權(quán)”的執(zhí)行，因為在這種情形中，申請執(zhí)行人對被執(zhí)行人的不動產(chǎn)并無特殊利益，案外第三人針對不動產(chǎn)債權(quán)經(jīng)預告登記而取得優(yōu)先性，沒有理論上的障礙。但是，如果申請執(zhí)行的債權(quán)系以不動產(chǎn)為標的，預告登記能否予以排除？司法實踐中，有法院認為“預告登記制度保障了在出賣人'一房二賣'的違約情形下買受人要求實際履行的請求權(quán)，其實質(zhì)作用在于限制現(xiàn)實登記的權(quán)利人行使處分權(quán)。但房屋預告登記權(quán)利人并非房屋物權(quán)的享有人，其對該房屋的物權(quán)轉(zhuǎn)讓請求權(quán)不能產(chǎn)生對抗法院執(zhí)行的效力。”【湖北高院（2015）鄂民一終字第00137號民事判決】但是，我們認為上述觀點有待商榷。根據(jù)《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第24條的規(guī)定，案外人提出的排除執(zhí)行異議應當滿足三個條件：（1）案外人系權(quán)利人；（2）該權(quán)利真實、合法；（3）該權(quán)利能夠排除執(zhí)行。《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第25條規(guī)定，判斷案外人是否系權(quán)利人，“已登記的不動產(chǎn)，按照不動產(chǎn)登記簿判斷”。所以，預告登記權(quán)利人一般應認定為待執(zhí)行不動產(chǎn)的權(quán)利人。在預告登記真實、合法的情況下，預告登記的債權(quán)已經(jīng)具有一定的物權(quán)效力，而申請執(zhí)行的債權(quán)仍為普通債權(quán)，故前者應當優(yōu)先于后者。如果預告登記不能排除對不動產(chǎn)的強制執(zhí)行，將會破壞正常的債權(quán)順位關(guān)系，也會使預告登記的功能大為減損。
綜上，我們認為在現(xiàn)行法律體系下，應當肯定預告登記能夠排除基于在后生效裁判文書或強制執(zhí)行程序?qū)е碌奈餀?quán)變動。需要注意的是，上述排除效力的適用必須滿足預告登記在先發(fā)生，以及預告登記的權(quán)利真實、合法等條件。實務上，法院在按照《協(xié)助執(zhí)行通知》第2條的規(guī)定向不動產(chǎn)登記機構(gòu)核實不動產(chǎn)權(quán)屬時，應當注意核實預告登記情況，避免損害預告登記權(quán)利人的合法權(quán)益。另一方面，在因法律文書或強制執(zhí)行導致物權(quán)變動的情況下，也應給予預告登記權(quán)利人救濟途徑，如民事訴訟法上的第三人撤銷之訴、執(zhí)行異議，以及不動產(chǎn)登記法上的更正登記、異議登記等。
