北京觀韜（蘇州）律師事務(wù)所劉漢文房地產(chǎn)專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)，作為《蘇州日?qǐng)?bào)》房地產(chǎn)專欄特邀律師，針對(duì)業(yè)主提出的房產(chǎn)問(wèn)題提供專業(yè)解答。
第五十九期：
業(yè)主提問(wèn)：劉小姐來(lái)電咨詢，其與賈小姐共同出錢承租了觀前街阿里巴巴的一間商鋪，雙方約定賈小姐在商鋪內(nèi)賣衣服，劉小姐在商鋪內(nèi)做美甲，商鋪面積一人一半，房租也一人一半。但由于商場(chǎng)只同意以一個(gè)人名義簽訂租賃合同，因此雙方?jīng)Q定由賈小姐與商場(chǎng)簽訂租賃合同，再轉(zhuǎn)租部分面積給劉小姐，租期一年，雙方對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了口頭約定后，劉小姐將押金及一年房租交給了賈小姐。談妥之后，劉小姐即按雙方的約定訂制貨架并進(jìn)貨，但現(xiàn)在賈小姐未按照雙方的口頭約定留足充分的面積，導(dǎo)致劉小姐定制的貨架等無(wú)法放置在商鋪內(nèi)，多次溝通后仍未能與賈小姐溝通一致，現(xiàn)劉小姐不知如何是好？
律師解答：根據(jù)劉小姐的描述，賈小姐自商場(chǎng)承租了這個(gè)商鋪，并將部分面積轉(zhuǎn)租給了她，但其與賈小姐僅口頭上約定了雙方的權(quán)利義務(wù)。根據(jù)《合同法》第二百一十五條租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。劉小姐與賈小姐的租賃關(guān)系因未采用書面形式屬于不定期租賃。首先若劉小姐能夠舉證證明雙方關(guān)于違約責(zé)任的口頭約定內(nèi)容，因賈小姐未能按照約定留足充分面積，劉小姐可以據(jù)此要求賈小姐承擔(dān)違約責(zé)任，即便雙方?jīng)]有關(guān)于違約的相關(guān)約定，劉小姐也可以在合理期限內(nèi)通知賈小姐后，解除雙方的租賃關(guān)系，從而要求賈小姐返還相應(yīng)的租金和押金。
業(yè)主提問(wèn)：陳女士來(lái)電咨詢，其在2014年9月28日受兒子的委托將位于南環(huán)新村的一套房屋出租給了邱先生，租賃期限截止至2016年9月27日，雙方約定租金每三個(gè)月支付一次，未經(jīng)陳女士同意不得私自將房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。6月份陳女士要求邱先生支付余下三個(gè)月的房租時(shí)發(fā)現(xiàn)，邱先生已將該房屋的一個(gè)房間出租給了吳先生，陳女士認(rèn)為邱先生的行為已經(jīng)違約，要求邱先生承擔(dān)違約責(zé)任，但邱先生說(shuō)其并沒(méi)有轉(zhuǎn)租陳女士的房屋，他和吳先生只是共同合租，他自己本身仍然住在該房屋內(nèi)，陳女士不知如何是好，但陳女士表示其已經(jīng)從第三方處獲得房屋出租戶登記表及房屋出租治安責(zé)任保證書，上面有邱先生和吳先生的簽字？
律師解答：根據(jù)陳女士的描述，其在與邱先生的租賃合同中已經(jīng)明確約定未經(jīng)陳女士的同意，邱先生不得將房屋的全部或部分轉(zhuǎn)租給他人，且我國(guó)《合同法》第二百二十四條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。雖然邱先生認(rèn)為其同吳先生僅是合租其本人仍住在該房屋內(nèi)，不屬于轉(zhuǎn)租，但若有相應(yīng)證據(jù)證明邱先生和吳先生之間屬于租賃關(guān)系，邱先生即屬于部分轉(zhuǎn)租了陳女士的房屋，仍然屬于合同約定的違約行為，陳女士可以根據(jù)合同約定要求邱先生承擔(dān)違約責(zé)任。
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