來源：《人民司法.應用》 2016年第25期
內(nèi)容摘要：在以擔保貸款方式支付購房款的商品房買賣合同中，如果買受人由于出賣人的原因起訴要求解除商品房買賣合同，將直接影響擔保貸款合同的履行?；趦珊贤年P(guān)聯(lián)性，當事人若請求將商品房買賣合同訴訟與擔保貸款合同訴訟合并審理，人民法院應當合并審理。在兩訴合并審理后，基于三方意思表示的一致性和利益、風險分配的公平性，對兩合同解除后的后果應一體處理，由出賣人歸還買受人尚未償還的銀行貸款及利息并承擔相應擔保責任。
關(guān)鍵詞：商品房買賣合同 擔保貸款合同 合并審理 一體處理
在以擔保貸款方式支付購房款的期房買賣中，買受人以所購買房屋為擔保，通過向銀行貸款支付購房款，同時出賣人為貸款提供保證擔保。（為討論的全面，本文所涉商品房買賣特指期房買賣，且為避免期房擔保性質(zhì)的爭議，將以期房向銀行設立的擔保籠統(tǒng)稱為“擔?！保┰摻灰追绞浇鉀Q了買受人短期支付能力的不足，實現(xiàn)了出賣人快速回籠資金目的，也為銀行帶來豐厚的利息收益，形成多方共贏局面。但在現(xiàn)實生活中，由于出賣人違約導致買受人起訴解除商品房買賣合同的情形并不少見。在解除商品房買賣合同的訴訟中，擔保貸款合同該如何處理，成為司法實踐中的棘手問題。本文擬在梳理相應法律關(guān)系的基礎上，重點探討解除商品房買賣合同訴訟與解除擔保貸款合同訴訟能否合并審理及合并審理后能否一體處理問題。
一、法律關(guān)系分析：二份合同、三方主體、多重法律關(guān)系
以擔保貸款方式購買商品房的法律關(guān)系中，通常涉及二份書面合同，即商品房買賣合同和擔保貸款合同；主體涉及三方，即買受人（借款人）、出賣人（保證人）和銀行（貸款人）；涉及的法律關(guān)系包括：房屋買賣法律關(guān)系，出賣人于房屋建成后將房屋交付買受人并轉(zhuǎn)移所有權(quán)，買受人向出賣人支付購房款；借貸法律關(guān)系，銀行向買受人出借購房款，買受人分期向銀行歸還借款本金及利息；期房擔保法律關(guān)系，買受人以所購買房屋為銀行債權(quán)設定擔保；保證擔保法律關(guān)系，出賣人在房屋交付并辦理抵押登記前作為保證人，為買受人購房貸款向銀行承擔階段性保證擔保；委托付款法律關(guān)系，買受人委托銀行將所借款項支付出賣人。實踐中，后四種法律關(guān)系會整合于同一份擔保貸款合同中。
商品房買賣合同與擔保貸款合同既相互獨立又密不可分，其獨立性表現(xiàn)在：主體不同，前者為買受人和出賣人，后者為買受人、銀行和出賣人；性質(zhì)不同，前者為房屋買賣法律關(guān)系，后者涉及借貸、擔保等法律關(guān)系，各方權(quán)利義務及責任均不相同。同時，兩合同又相互關(guān)聯(lián)，商品房買賣合同系擔保貸款合同的前提和基礎，其他所有法律關(guān)系均圍繞商品房買賣法律關(guān)系而產(chǎn)生并服務其目的的實現(xiàn)。擔保貸款合同中的借款僅用于支付購房款，并由銀行直接支付給出賣人。
正常情況下，買受人先與出賣人簽訂商品房買賣合同，隨后銀行、買受人及出賣人簽訂擔保貸款合同，由銀行將借款出借給買受人，買受人委托銀行將借款直接支付出賣人。同時，出賣人為買受人的借款向銀行提供階段性保證擔保，買受人以所購房屋為銀行貸款提供擔保。由此，買受人獲得了期房的期待權(quán)并承擔償還銀行貸款的義務、出賣人獲得了房款并對買受人借款承擔保證責任、銀行發(fā)放了貸款并獲得了期房擔保權(quán)及出賣人的保證擔保，三方利益與風險基本達致平衡。
二、解除商品房買賣合同訴訟中擔保貸款合同訴訟的審理方式：分開審理或合并審理
商品房買賣合同履行過程中，出賣人違約導致買受人起訴解除商品房買賣合同，若擔保貸款合同的當事人據(jù)以提起解除擔保貸款合同訴訟，兩訴能否合并審理關(guān)系當事人訴訟方式的選擇及權(quán)利義務的實現(xiàn)。
（一）兩訴合并審理的合理性
訴的合并是指當事人一方或多方為兩個以上多數(shù)的訴訟或者原告提出的訴訟標的為兩個以上多數(shù)的訴訟案件。被合并的訴應當是可拆分的獨立之訴，每個訴均符合訴的構(gòu)成要素。訴的合并分為訴的主觀合并和訴的客觀合并，前者又稱為訴的主體合并，即當事人一方或雙方為兩人以上；后者又稱為訴訟標的的合并，即在同一訴訟程序中，同一原告對同一被告提出兩個以上訴訟標的。除了訴的主觀合并和訴的客觀合并，還存在著訴的主觀和客觀均合并的情況，也就是在同一訴訟程序中，對不同主體、不同訴訟標的的兩訴或多訴進行合并審理。
訴的合并主要是基于當事人的同一性或者訴訟標的相似性、共同性或者牽連性，出于訴訟效率考慮，將兩個以上獨立的訴合并在同一個訴訟程序中予以解決。根本上說，訴的合并基礎是各訴間具有牽連關(guān)系，包括主觀上的牽連或者標的上的牽連。合并訴訟既可以節(jié)省司法資源，減輕當事人訴累，又使相互關(guān)聯(lián)的訴訟在一個訴訟程序中處理，避免矛盾判決的出現(xiàn)。在我國法律中，對訴的合并主要體現(xiàn)在民事訴訟法第五十二條、五十三條共同訴訟的規(guī)定，第五十六條第三人的規(guī)定以及第一百四十條原告增加訴訟請求、被告反訴、第三人提出與本案有關(guān)訴訟等規(guī)定中。
解除商品房買賣合同訴訟和解除擔保貸款合同訴訟的當事人及訴訟標的均不同，屬于不同的訴。但兩訴存在明顯的牽連關(guān)系：主體方面，買賣合同的買受人是擔保貸款合同中的借款人，買賣合同的出賣人是擔保貸款合同的保證人；標的方面，買賣法律關(guān)系是擔保貸款法律關(guān)系的前提和基礎，沒有前者的先行成立，后者亦不會締結(jié)成立，前者被解除或無效后，后者亦面臨目的無法實現(xiàn)被解除的風險?；谏鲜鲋饔^和客觀上的牽連性，兩訴有了合并審理的基礎。同時，只有先行確定買受人有無解除商品房買賣合同的權(quán)利，才能進一步確定買受人或銀行能否解除擔保貸款合同，兩訴合并有利于案結(jié)事了，在一個訴訟程序徹底解決糾紛，減少當事人訴累，節(jié)約司法資源。
（二）兩訴合并審理的提起方式
商品房買賣合同訴訟和擔保貸款合同訴訟之間雖有牽連關(guān)系，但并不影響其分別作為獨立訴的提起。雖然有學者從成本、收益角度分析，認為應在一定范圍內(nèi)規(guī)定訴的強制合并，但是按照民事訴訟處分原則，當事人有權(quán)選擇訴訟的提起方式。法官在民事訴訟中應保持謙抑性，圍繞當事人的訴請及抗辯，中立地進行事實認定、法律適用及程序控制。當事人作為理性經(jīng)濟人，是自己利益的最好維護者，法官沒有必要為當事人選擇訴訟方式。因此，僅在當事人請求將兩訴合并審理時，人民法院才能夠合并審理。當然，站在訴訟便利及效率角度，法官可以就合并審理事項向當事人釋明，如果當事人堅持不選擇合并審理的，不應當合并審理。
當買受人提起解除商品房買賣合同訴訟后，提出解除擔保貸款合同的主體可能是買受人或者銀行。有觀點認為出賣人亦可以提出解除擔保貸款合同，以避免買受人與銀行均不提出解除擔保貸款合同，造成出賣人在向買受人返還購房款后仍對買受人的貸款承擔擔保責任，損害出賣人利益。但是，在擔保貸款合同中，借貸關(guān)系是主法律關(guān)系，擔保關(guān)系是從法律關(guān)系，作為從法律關(guān)系主體的出賣人應無權(quán)解除主法律關(guān)系。當然，在實踐處理中，是否可以考慮，如果買受人與銀行均不提出解除擔保貸款合同時，出賣人可督促銀行行使解除權(quán)，如果銀行不提出解除的，出賣人在將銀行借出款歸還買受人后，對買受人的欠款不再承擔擔保責任，殊值研究。
對于買受人而言，買受人可以在解除商品房買賣合同的同時提出解除擔保貸款合同。若解除商品房買賣合同的訴訟已經(jīng)開始，則買受人可以在第一次開庭前，以類似增加訴訟請求的方式提出解除擔保貸款合同。不過，增加訴訟請求是在原訴訟標的的基礎上增加具體訴請，而在已經(jīng)開始的商品房買賣合同訴訟中提出解除擔保貸款合同則事實上是增加一個訴。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第232條規(guī)定，原告增加訴訟請求可以在法庭辯論終結(jié)前提出，但出于穩(wěn)定訴訟、督促當事人行使權(quán)利角度考慮，當事人提出合并審理解除擔保貸款訴訟的請求，應在第一次開庭前提出。兩訴合并后，買受人實質(zhì)上是在同一訴訟程序中分別針對出賣人和銀行提出了兩個訴，各方當事人的訴訟地位應是買受人為原告，出賣人和銀行為被告。另外，若買受人已經(jīng)分別提起解除商品房買賣合同訴訟和解除擔保貸款合同訴訟，買受人或者銀行申請合并審理的，法院亦可合并審理。
對于銀行而言，在商品房買賣合同訴訟中，案件的處理結(jié)果直接影響到銀行債權(quán)的實現(xiàn)。在買受人起訴解除商品房買賣合同而沒有同時起訴解除擔保貸款合同時，銀行有權(quán)作為第三人參加訴訟，法院也應主動通知銀行，告知其有權(quán)以第三人身份參加訴訟。第三人分為有獨立請求權(quán)的第三人和無獨立請求的第三人，判斷標準是第三人是否對原訴的訴訟標具有獨立的請求。顯然，商品房買賣合同訴訟的訴訟標的是房屋買賣法律關(guān)系，銀行作為第三人對該法律關(guān)系并無獨立的訴請，故其非為有獨立請求權(quán)的第三人。但是，如果第三人參加到本訴中并提出解除擔保貸款合同，作為第三人的銀行雖然對本訴的訴訟標的無獨立請求權(quán)，但是對本訴的標的物卻有獨立的請求權(quán)，即對交易的房屋享有擔保性權(quán)利。根據(jù)民事訴訟法第一百四十條的規(guī)定，第三人提出與本案有關(guān)的訴訟請求，可以合并審理。此條規(guī)定并未強調(diào)第三人是有獨立請求第三人或無獨立請求第三人，亦未要求第三人提起的訴訟是對原被告爭議的標的提出獨立訴請，而是僅要求與本案有關(guān)聯(lián)即可，故銀行以第三人身份在商品房買賣合同訴訟中提出解除擔保貸款合同在法律上并無障礙，其地位類似于有獨立請求權(quán)的第三人。若銀行參加訴訟后，并不提出解除擔保貸款合同，則其對本訴的標的和標的物并未提出獨立請求，應視為無獨立請求權(quán)的第三人。另外，若銀行另案單獨提起解除擔保貸款合同訴訟，經(jīng)銀行或買受人申請或同意，法院可以合并審理，此時，在訴訟地位排列上，如果將銀行列為原告，則買受人同為原告，在不存在反訴的情況下，邏輯上存在障礙。此時，為解決糾紛的便利，仍可以將銀行提起的解除擔保貸款合同之訴，作為第三人參加之訴合并到解除商品房買賣合同訴訟中，這樣避免程序上的不便，實現(xiàn)邏輯上的自洽。
對解除商品房買賣合同之訴和解除擔保貸款之訴的合并審理，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下簡稱《商品房買賣合同解釋》）第25條規(guī)定：“以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權(quán)人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理?！逼渲袃H明確了銀行作為第三人提起參加之訴或銀行獨立提起訴訟后的合并，并未規(guī)定買受人提起訴訟后的合并問題?；谫I受人和銀行民事權(quán)利和訴訟權(quán)利平等性，及兩訴合并審理符合合并訴訟的理論基礎和制度目的，買受人同時或分別提起解除商品房買賣合同訴訟和擔保貸款合同訴訟，亦應可以合并審理。
三、解除商品房買賣合同訴訟與解除擔保貸款合同訴訟合并審理后的處理方式：區(qū)分處理或一體處理
（一）區(qū)分處理與一體處理兩種路徑
所謂區(qū)分處理是指解除商品房買賣合同訴訟和解除擔保貸款合同訴訟合并審理后，兩合同解除的后果僅分別在各自合同內(nèi)部產(chǎn)生法律后果，不影響各自合同外的主體。區(qū)分處理是合同相對性理論的邏輯后果，合同相對性是合同的重要原則，“合同關(guān)系是存在于特定當事人之間的權(quán)利義務關(guān)系，原則上僅在合同當事人之間發(fā)生效力，并不及于第三人?！?/span>我國合同法第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力……”。第一百二十一條規(guī)定：“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向?qū)Ψ匠袚`約責任……”。根據(jù)合同相對性理論，合同解除的效力僅及于合同當事人，當商品房買賣合同和擔保貸款合同解除后，產(chǎn)生的法律后果應分別處理。根據(jù)合同法第九十七條的規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！睋?jù)此，商品房買賣合同解除后，除違約責任承擔外，出賣人應當向買受人返還購房款，包括首付款及貸款，買受人應將所購房屋權(quán)利退還出賣人。擔保貸款合同解除后，買受人應當歸還銀行借款及利息，擔保法律關(guān)系作為從法律關(guān)系因借款法律關(guān)系解除而解除，但擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應承擔擔保責任。簡言之，按照區(qū)分處理方式，商品房買賣合同及擔保貸款合同解除后，銀行貸款的歸還途徑應當是，由出賣人返還買受人的購房款，由買受人歸還銀行貸款；同時，出賣人應當就買受人的還款責任承擔保證擔保責任，銀行對交易的房屋享有擔保權(quán)利。
所謂一體處理，是指解除商品房買賣合同訴訟和解除擔保貸款合同訴訟合并審理后，兩份合同解除的后果不拘泥于合同內(nèi)部，而是打破合同相對性限制，處理結(jié)果著眼于最終責任的承擔。對擔保貸款合同而言，合同的借款人是買受人，但最終取得款項的主體卻是出賣人，銀行剩余貸款及利息應由最終受益的出賣人負責償還。該處理方式使擔保貸款合同中的借貸法律關(guān)系直接約束出賣人，房屋買賣合同亦直接對銀行產(chǎn)生影響。最高院《商品房買賣合同解釋》第25條采用了一體處理的方法，根據(jù)該條規(guī)定，商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同均解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人和買受人。當然，一體處理的前提是兩訴合并審理，否則在單純的商品房買賣合同訴訟中，合同解除后的返還義務僅限歸還房屋或購房款，不涉及銀行權(quán)利；在單純擔保貸款合同訴訟中，合同解除后的返還也僅限于買受人償還銀行貸款、利息及擔保責任承擔問題，不涉及出賣人直接返還款項問題。
（二）一體處理的合理性
1、意思表示的一致性
反對一體處理的重要理由是認為其突破了合同相對性原則，損害了銀行利益。但是大陸法系對合同相對性的認識“經(jīng)歷過一個很明顯的轉(zhuǎn)變過程：從客觀關(guān)系的相對性到主觀意思的相對性”，目前對合同相對性的解釋主要是基于當事人意思表示，即合同當事人因其自身意思表示而受到約束。審視商品房買賣合同與擔保貸款合同，超越兩份合同的書面形式限制，實質(zhì)上買受人、出賣人及銀行具有一致的意思表示：商品房買賣合同簽訂后，買受人、銀行、出賣人在簽訂擔保貸款合同時，銀行明知貸款的目的是支付商品房的購房款；銀行在對出賣人的某個項目提供個人購房貸款時，往往會就整個項目的貸款與出賣人簽訂整體協(xié)議，并對出賣人的項目情況、資信狀況等進行審核；銀行向買受人出借的貸款是專款專用，并由銀行將款項直接支付出賣人。銀行實際上隱性參與了買受人與出賣人的商品房買賣合同，同意買受人以貸款方式購買出賣人的房屋。如果沒有銀行的參與，買受人不可能通過擔保貸款方式履行商品房買賣合同，甚至會導致商品房買賣合同的解除。在實踐中，若銀行和買受人間的擔保貸款合同無法達成或履行，買受人或出賣人提出解除商品房買賣合同的，法院一般會予以支持。另外，出賣人也參與了買受人與銀行的借貸法律關(guān)系，沒有出賣人提供保證及以出賣房屋作為擔保，銀行不可能為買受人提供借款。買受人、出賣人與銀行從根本上達成的是一個整體意思表示，其中包含了商品房買賣、借貸、擔保等諸多法律關(guān)系。當作為其他法律關(guān)系基礎的商品房買賣法律關(guān)系解除后，其余法律關(guān)系也一并解除的，各方應恢復原狀，因原有法律關(guān)系而取得的財產(chǎn)應予以返還，對于買受人支付的首付款、已償還貸款及銀行剩余貸款、利息，應由實際占有資金的出賣人分別返還買受人和銀行，這符合三方已實質(zhì)達成的真實意思。
2、風險與收益平衡性
按照區(qū)分處理的思路，商品房買賣合同和擔保貸款合同均解除后，出賣人將買受人支付的首付款及銀行貸款返還給買受人，再由買受人歸還銀行貸款。此時，若出賣人資金鏈斷裂無法返還買受人首付款及貸款，則買受人的風險陡增：其既無法獲得房屋，還須對銀行貸款負清償責任，對出賣人的債權(quán)又屬一般債權(quán)，無任何擔保。眾所周知，購房支出通常會消耗家庭多年的積蓄，還會透支家庭未來數(shù)年的收入，如果機械地讓個人承擔償還貸款的義務，可能會將家庭拖入債務深淵，甚至影響社會的穩(wěn)定。而且，在擔保貸款簽訂過程中，銀行對出賣人亦有審核義務，不論在專業(yè)水平還是資產(chǎn)實力方面，銀行風險把控能力更強，對出賣人資信不佳的后果應承擔更大責任。在大量發(fā)生的期房買賣中，實際占有使用資金的是出賣人，銀行也已經(jīng)獲得了部分利息收益，買受人則并未實際占有房屋，尚未獲得任何利益，從利益平衡角度，合同解除后，誰獲得收益誰就應承擔相應風險。另外，若由買受人直接向銀行歸還貸款，還可能導致出賣人將銀行貸款返還買受人后，買受人惡意拖欠銀行貸款，導致銀行再次向出賣人主張保證責任或就出賣人的房屋主張擔保權(quán)，將所有風險不當?shù)丶杏诔鲑u人。 因此，從風險控制、審核責任及享有收益等方面考慮，均應由出賣人直接清償買受人未歸還的銀行貸款及利息，實現(xiàn)風險與收益平衡的公平原則。
結(jié)語
在買受人提出解除商品房買賣合同訴訟時，基于商品房買賣合同與擔保貸款合同的主觀和客觀關(guān)聯(lián)性，本著訴訟便利和效率考慮，如果買受人或者銀行主動提出或者經(jīng)法官釋明，買受人或者銀行請求將解除商品房買賣合同訴訟與解除擔保貸款合同訴訟合并審理的，法院應當將兩訴合并審理。在兩訴合并審理時，基于三方主體意思表示的一致性及風險收益對等的公平理念，商品房買賣合同與擔保貸款合同應進行一體處理，買受人尚未清償?shù)你y行貸款本金及利息由出賣人償還，并繼續(xù)由出賣人對銀行貸款承擔相應擔保責任。
作者單位：武漢市中級人民法院
