案例索引：天津市和平區(qū)人民法院（2016）津0101民初2876號(hào)民事判決書
案件名稱：原告彭某某訴被告魯某某房屋買賣合同糾紛案
裁判要點(diǎn)：買賣雙方在合同中明確約定房屋有學(xué)位的情況下，如果發(fā)現(xiàn)學(xué)位已被占用，即使出賣人并非有意隱瞞，亦應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買受人有權(quán)解除合同，要求出賣人賠償損失。
案情簡介：
原告彭某某
被告魯某某
第三人天津某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司
2016年2月17日,原告與被告在第三人居間下，簽訂房屋買賣合同。合同約定：房屋成交價(jià)217萬，原告給付被告定金50000元，被告如逾期交付涉案房屋，每逾期一日，向原告支付1%作為違約金，逾期15日原告有權(quán)要求支付成交價(jià)10%作為違約金。合同還特別約定：“被告承諾涉案房屋名下無孩子于2015年在實(shí)驗(yàn)小學(xué)入學(xué)”。2016年4月15日，原告發(fā)現(xiàn)該房屋2015年有天津市實(shí)驗(yàn)小學(xué)上學(xué)的記錄，經(jīng)核實(shí)，在被告繼承該房屋之前，案外人李某因與之前的房主系親屬關(guān)系,占用了該房屋學(xué)位。根據(jù)有關(guān)政策，該地址六年內(nèi)不能再享有同校對(duì)口入學(xué)機(jī)會(huì)。
各方觀點(diǎn)：
原告彭某某觀點(diǎn)：原告已依約籌足房款，但被告拖延辦理過戶手續(xù)，經(jīng)查涉案房屋的學(xué)籍已經(jīng)被占用，根據(jù)相關(guān)政策，原告無法再利用涉案房屋解決子女學(xué)籍問題，原告購買房屋的目的無法實(shí)現(xiàn)，被告行為構(gòu)成根本違約。要求解除合同，并依據(jù)合同約定要求被告承擔(dān)房屋成交價(jià)10%即217000元作為違約金。
被告魯某某觀點(diǎn)：不同意原告全部訴訟請求。1.2015年12月被告通過繼承方式取得，對(duì)于涉案房屋在2015年有孩子在天津市實(shí)驗(yàn)小學(xué)入學(xué)占用學(xué)籍一事并不知曉。被告同意繼續(xù)履行合同。2.雙方合同是以房屋交易為目的，學(xué)籍僅是附屬于該房屋的一種屬性，現(xiàn)房屋不存在糾紛，合同目的可以實(shí)現(xiàn)。3.原告主張違約金過高，217000元缺乏實(shí)際損失的計(jì)算依據(jù)，請求法院予以調(diào)整。
第三人某公司述稱，原告委托第三人購買能上天津市實(shí)驗(yàn)小學(xué)的房屋，經(jīng)第三人介紹，原告與被告簽約，因打款前需要戶口遷出、核實(shí)學(xué)籍，2016年4月15日前，第三人和被告在天津市和平區(qū)教育局小學(xué)教育科核實(shí)學(xué)籍占用問題，得知該房屋的學(xué)籍在2015年已經(jīng)被使用。當(dāng)事人及時(shí)告知了原告，原告要求解除合同。
法院觀點(diǎn)：
根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。原、被告特別約定涉案房屋名下無孩子于2015年在實(shí)驗(yàn)小學(xué)入學(xué)的記錄，目的在于購買房屋后實(shí)現(xiàn)其子女在實(shí)驗(yàn)小學(xué)入學(xué)，現(xiàn)因案外人李某原因?qū)е律姘阜课輰W(xué)籍被占用，被告作為房屋實(shí)際權(quán)利人，不能以其不知情為由拒絕承擔(dān)違約責(zé)任。被告主張其未違約的抗辯本院不予采信。
根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。現(xiàn)原告選擇返還定金50000元并要求被告承擔(dān)違約責(zé)任并無不當(dāng)，本院予以支持。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?？紤]原告交納定金數(shù)額、被告違約期限、房屋交易價(jià)格波動(dòng)及過錯(cuò)等情況，本院酌定被告給付原告50000元作為應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。判決如下：一、解除原告與被告簽訂的房屋置換合同；二、被告返還原告定金50000元；三、被告支付原告違約損失50000元；四、駁回原告其他訴訟請求。
點(diǎn)評(píng)：
1.合同目的如何認(rèn)定
我國《合同法》第九十四條的規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的?！北景钢?，原告解除合同的理由為被告根本違約導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)。而被告的主要抗辯理由為，房屋買賣合同的目的是買賣房屋，而不是子女上學(xué)，被告同意履行主要合同義務(wù)，不能因?qū)W位不能實(shí)現(xiàn)而解除合同。合同是否應(yīng)當(dāng)解除，關(guān)鍵在于被告是否構(gòu)成根本違約，即是否因房屋學(xué)位問題而使原告合同目的落空。在房屋買賣合同糾紛中，認(rèn)定子女上學(xué)是否屬于合同主要目的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合合同約定、房屋情況、房屋的價(jià)格等予以判定。本案中，該房屋所在小區(qū)屬于市重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)，房屋價(jià)格明顯高于同等情況的非學(xué)區(qū)房，最為重要的是，合同中明確約定了關(guān)于學(xué)位的要求。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定子女上學(xué)是該房屋買賣合同的主要目的。如果出賣人故意隱瞞學(xué)位已被占用的事實(shí)簽訂房屋買賣合同，則屬于使買受人陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，意思表示不真實(shí)的情況，應(yīng)認(rèn)定為欺詐，可撤銷合同。而本案中，被告否認(rèn)已經(jīng)知曉學(xué)區(qū)被占用，原告亦無證據(jù)證實(shí)被告存在欺詐的事實(shí)。應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法第九十四條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，判決雙方解除合同。
2.對(duì)學(xué)位已被占用并不知情是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任
《合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！北景副桓婢芙^進(jìn)行賠償?shù)睦碛墒瞧鋵?duì)學(xué)位占用問題并不知情，不存在過錯(cuò)。筆者認(rèn)為，在簽訂合同之時(shí)，雙方對(duì)學(xué)位問題進(jìn)行了明確約定。被告應(yīng)當(dāng)在確定自己可以履行的前提下才能夠做出承諾。而被告并沒有對(duì)房屋學(xué)位問題進(jìn)行核實(shí)，導(dǎo)致簽約后才發(fā)現(xiàn)無法學(xué)位已被占用的情況。被告對(duì)合同的解除有過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
3.違約金是否應(yīng)當(dāng)調(diào)整
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。本案中，雙方在合同中約定的違約金為房屋總價(jià)款的10%，被告提出違約金過高的應(yīng)予以調(diào)整的抗辯理由。庭審中原告并未提交其實(shí)際損失的證據(jù)，屬于可以適當(dāng)調(diào)整違約金的情形。因此，法院根據(jù)原告交納定金數(shù)額、被告違約期限、房屋交易價(jià)格波動(dòng)及過錯(cuò)等情況，酌定被告給付原告50000元違約金。
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