供稿│易居房產(chǎn)律師團隊研究部（授權(quán)發(fā)表）
來源│易居房產(chǎn)律師團隊案例研究庫（18-004-1總第215）
開發(fā)商將在建工程抵押于銀行，購房者購買商品房后訴請解押并過戶，法院認定認購協(xié)議書有效，購房者權(quán)益優(yōu)先！
---某銀行與王某商品房銷售合同糾紛案(二審)法律解析
【關(guān)鍵詞】
在建工程抵押權(quán)解押 合同有效 購房款 定金 認購協(xié)議書 過戶 商品房銷售合同
【要點提示】
本案中開發(fā)商為貸款將包括涉案房屋在內(nèi)的在建工程抵押給某銀行并辦理了抵押登記，該抵押行為應(yīng)為有效，銀行對涉案房屋享有抵押權(quán)，故購房者與開發(fā)商簽訂的認購協(xié)議的履行受某銀行的約束。但某銀行并無證據(jù)證明開發(fā)商不能銷售涉案房屋，購房者作為涉案房屋的買受人，根據(jù)開發(fā)商出具的收據(jù)，已經(jīng)履行了支付全部購房款的合同義務(wù)，開發(fā)商也取得涉案房屋的預(yù)售許可證，故購房者與開發(fā)商簽訂的認購協(xié)議合法有效。
【當(dāng)事人信息】
原告：王某（購房者、被上訴人）
被告：某公司（開發(fā)商）
第三人：某銀行（上訴人）
【案情簡介】
王某與某公司于2011年11月10日簽訂《房屋認購協(xié)議》，主要約定王某購買某公司房屋，建筑面積168.79平方米，總價合計828260元；王某于2011年11月10日向某公司支付定金10萬元，王某與某公司約定簽訂商品房預(yù)售合同之前一次性付清余款728260元；某公司承諾在收到王某定金后，保證王某所選定房屋位置及價格不變；王某保證按協(xié)議約定價格、時間付款，如王某未按約定付款，每逾期一天按購房首付款的日萬分之十支付違約金，逾期超過5天的，協(xié)議作廢，定金不退，某公司可將房屋另行出售。
【案情補充】某銀行于2009年12月14日取得×號在建工程抵押證，某公司抵押的在建工程包括涉案房屋，因某公司沒有償還全部借款，某銀行至庭審仍未將涉案房屋解押。2012年12月底某公司法定代表人王某1不知去向，公司停業(yè)。
王某訴至法院，請求：1、某公司與某銀行辦理房屋的在建工程解押手續(xù)；2、某公司協(xié)助王某辦理上述房屋過戶手續(xù)。
【法院判決】
一審：【下文揭秘...】。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、購房者與開發(fā)商所簽的認購協(xié)議性質(zhì)如何？是否合法有效？
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同”，本案中，雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋認購協(xié)議》確定了房號、價格、面積等購房合同成立的條件，且某公司已經(jīng)按照約定收受購房款，故該《房屋認購協(xié)議》實質(zhì)是商品房買賣合同。2009年某公司為貸款將包括涉案房屋在內(nèi)的在建工程抵押給某銀行并辦理了抵押登記，該抵押行為應(yīng)為有效，某銀行對涉案房屋享有抵押權(quán)，故王某、某公司簽訂的認購協(xié)議的履行受某銀行的約束。但某銀行并無證據(jù)證明某公司不能銷售涉案房屋，王某作為涉案房屋的買受人，根據(jù)某公司出具的收據(jù)，已經(jīng)履行了支付全部購房款的合同義務(wù)，某公司也取得涉案房屋的預(yù)售許可證，故王某、某公司雙方簽訂的認購協(xié)議合法有效。
二、購房者的權(quán)益與銀行的抵押權(quán)哪一個優(yōu)先？購房者主張解押、過戶，法院如何處理？
【下文解析...】
【涉案法條】
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第五條 商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。
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