【中 法 碼】合同法學(xué)·贈與合同·贈與合同效力·合同性質(zhì) (t0302012)
【關(guān) 鍵 詞】民事 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 登記 處分權(quán)利 贈與 意思表示
效力確認(rèn) 補(bǔ)充協(xié)議 受讓人 交易習(xí)慣
【學(xué)科課程】合同法學(xué)
【知 識 點(diǎn)】贈與合同 宅基地 意思表示
【教學(xué)目標(biāo)】明確贈與合同的構(gòu)成要件，了解認(rèn)定贈與意思表示的方法。
【裁判機(jī)關(guān)】廣西壯族自治區(qū)梧州市中級人民法院
【程序類型】民事二審
【案例效力】被中國法制出版社《中國法院2012年度案例：土地糾紛》收錄
【案例信息】
【案 由】建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛
【案 號】 (2010)梧民一終字第210號
【上 訴 人】 黃X光（原審原告）
【被上訴人】 胡X斌 胡X林（原審被告）
【第 三 人】 黃X德
【爭議焦點(diǎn)】
宅基地使用權(quán)人出資購買宅基地后，將宅基地土地使用權(quán)登記在其未成年子女名下，此種情況下，可否據(jù)此認(rèn)定宅基地使用權(quán)人具有贈與的意思表示；其與其子女是否成立贈與合同關(guān)系。
【裁判結(jié)果】
一審法院認(rèn)定：胡X林向黃X光轉(zhuǎn)讓宅地價(jià)格是75 000元，黃X光已支付72 000元。雙方未訂立書面轉(zhuǎn)讓合同，對宅基地轉(zhuǎn)讓面積無書面約定。黃X光無證據(jù)證明轉(zhuǎn)讓面積為登記土地全部面積。因無法查實(shí)宅基地的轉(zhuǎn)讓面積，合同無法履行，對于合同效力不作分析處理，黃X光無權(quán)要求胡X斌與胡X林協(xié)助辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。
一審法院判決：駁回黃X光的訴訟請求。
黃X光不服一審判決，提出上訴。
二審法院判決：撤銷一審判決；確認(rèn)黃X光與胡X林之間的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效；胡X斌、胡X林協(xié)助黃X光辦理土地使用權(quán)證過戶給黃X光的手續(xù)。
【裁判要旨】
1.宅基地使用權(quán)人出資購買宅基地，并在以其未成年兒子的名義辦理登記后，繼續(xù)通過與他人簽訂并實(shí)際履行轉(zhuǎn)讓合同行使處分權(quán)利，表明該宅基地使用權(quán)人并無贈與的意思表示，仍為真正權(quán)利人。即使贈與行為有效，宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議亦未損害登記人權(quán)益，系雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容并未違反法律規(guī)定，合法有效。
2.宅基地使用權(quán)人以全部宅基地面積價(jià)格購買，并據(jù)此辦理土地使用權(quán)證，與其取得的宅基地同時(shí)設(shè)計(jì)建造，且在轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)時(shí)亦未提出分開辦理要求。宅基地使用權(quán)人與受讓人就宅基地轉(zhuǎn)讓面積存在爭議且不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，應(yīng)當(dāng)按照交易習(xí)慣認(rèn)定將全部宅基地面積進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
【法理評析】
1.根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，贈與合同屬于諾成性合同，合同自雙方意思表示一致時(shí)生效，且無須以交付贈與物為生效條件。本案中，坐落在岑溪市南環(huán)路商住區(qū)的宅基地由胡X林出資購買，并以其時(shí)年未滿8歲的兒子胡X斌的名義辦理土地使用權(quán)證，并在胡X斌登記為所有權(quán)人的情況下，繼續(xù)與黃X光達(dá)成涉訟土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將土地使用權(quán)實(shí)際轉(zhuǎn)讓給黃X光，且雙方各自履行協(xié)議義務(wù)?？梢姡鶻林將其購買的宅基地土地使用權(quán)登記在其子胡X斌名下后，繼續(xù)對上述土地使用權(quán)行使處分權(quán)利的行為，表明胡X林并無贈與意思，仍然系宅基地真正權(quán)利人。更何況，胡X林以75 000元的轉(zhuǎn)讓價(jià)將宅基地轉(zhuǎn)讓給黃X光，即使胡X林、胡X斌辯稱的贈與行為成立仍未損害胡X斌的合法權(quán)益。綜上所述，黃X光與胡X林簽訂的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，且未違反法律規(guī)定，協(xié)議合法有效。
2.合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容未約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；未能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。本案中，胡X林以66 000元的價(jià)格按一塊地購買宅基地，并按一塊地辦理土地使用權(quán)證，其在以75 000元的價(jià)格將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給黃X光并完成交付后，亦未以宅基地分開為由，提出辦理兩個(gè)土地使用權(quán)證的要求。另外，相鄰黃X光房屋的覃登傳房屋與胡X林轉(zhuǎn)讓宅基地一同得來，且共用一份設(shè)計(jì)圖紙并共同施工建造。黃X光提供胡X斌、胡X林書寫的收款條屬于合同的一部分條款，胡X林按交易習(xí)慣將國有土地使用證交給黃X光，如無特別說明則應(yīng)視為將國有土地使用證內(nèi)全部宅基地面積進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。故胡X林應(yīng)當(dāng)協(xié)助黃X光辦理土地使用權(quán)證的過戶手續(xù)，土地使用權(quán)證登記的胡X斌現(xiàn)已成年并具有完全民事行為能力，應(yīng)當(dāng)與胡X林共同協(xié)助黃X光辦理土地使用權(quán)證的過戶手續(xù)。
【適用法律】
《中華人民共國民法通則》第五條 公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得侵犯。
第十四條 無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監(jiān)護(hù)人是他的法定代理人。
第十六條 未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人。
未成年人的父母已經(jīng)死亡或者沒有監(jiān)護(hù)能力的，由下列人員中有監(jiān)護(hù)能力的人擔(dān)任監(jiān)護(hù)人：
（一）祖父母、外祖父母；
（二）兄、姐；
（三）關(guān)系密切的其他親屬、朋友愿意承擔(dān)監(jiān)護(hù)責(zé)任，經(jīng)未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會同意的。
對擔(dān)任監(jiān)護(hù)人有爭議的，由未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會在近親屬中指定。對指定不服提起訴訟的，由人民法院裁決。
沒有第一款、第二款規(guī)定的監(jiān)護(hù)人的，由未成年人的父、母的所在單位或者未成年人住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門擔(dān)任監(jiān)護(hù)人。
第十八條 監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。
監(jiān)護(hù)人依法履行監(jiān)護(hù)的權(quán)利，受法律保護(hù)。
監(jiān)護(hù)人不履行監(jiān)護(hù)職責(zé)或者侵害被監(jiān)護(hù)人的合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；給被監(jiān)護(hù)人造成財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。人民法院可以根據(jù)有關(guān)人員或者有關(guān)單位的申請，撤銷監(jiān)護(hù)人的資格。
《中華人民共和國合同法》第二條 本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。
婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)等有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議，適用其他法律的規(guī)定。
第十條 當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。
法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。
第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第六十一條 合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百三十條 買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。
最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十九條 下列證據(jù)不能單獨(dú)作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)：
（一）未成年人所作的與其年齡和智力狀況不相當(dāng)?shù)淖C言；
（二）與一方當(dāng)事人或者其代理人有利害關(guān)系的證人出具的證言；
（三）存有疑點(diǎn)的視聽資料；
（四）無法與原件、原物核對的復(fù)印件、復(fù)制品；
（五）無正當(dāng)理由未出庭作證的證人證言。
第七十六條 當(dāng)事人對自己的主張，只有本人陳述而不能提出其他相關(guān)證據(jù)的，其主張不予支持。但對方當(dāng)事人認(rèn)可的除外。
《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。
當(dāng)事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認(rèn)為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查收集。
人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實(shí)證據(jù)。
【法律文書】
民事起訴狀 民事答辯狀 民事上訴狀 民事上訴答辯狀 律師代理意見書 民事一審判決書 民事二審判決書
【思考題和試題】
1.如何認(rèn)定贈與人的意思表示。
2.贈與合同中贈與人的義務(wù)。
【裁判文書原文】 (如使用請核對裁判文書原件內(nèi)容)
《民事判決書》
上訴人（原審原告）：黃X光。
被上訴人（原審被告）：胡X斌、胡X林。
第三人：黃X德。
上訴人黃X光因與被上訴人胡X斌、胡X林建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，不服岑溪市人民法院民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭開庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審法院經(jīng)審理查明：原告黃X光與被告胡X林系朋友關(guān)系，胡X斌（1988年1月出生）為江遠(yuǎn)清與被告胡X林的兒子。1999年5月，被告胡X林向原告黃X光轉(zhuǎn)讓坐落在岑溪市南環(huán)路商住區(qū)的一塊宅地，該宅地的土地使用權(quán)證號為岑國用（1999）字第000046240號，登記土地使用者為胡X斌，證上面積為173.74平方米。1999年5月30日，原告支付購地款37 000元給被告胡X林，被告胡X林寫下收款條給原告收執(zhí)，收款條載明：“收到黃X光交來土地轉(zhuǎn)讓款叁萬柒仟元正。（尚欠壹萬捌仟元正，土地證已交），黃X德的另計(jì)?！北桓婧鶻林同時(shí)將所轉(zhuǎn)讓土地的上述土地使用權(quán)證交給了原告。2000年5月，原告以被告胡X斌的名義繳交了各種建房稅費(fèi)并辦理了準(zhǔn)予建房審批手續(xù)后，在該宅地上陸續(xù)建成了五層房屋并入住。2004年1月21日，原告通過農(nóng)業(yè)銀行將購地款15 000元匯給被告胡X林，尚欠3 000元款未付清。之后原告多次找被告要求其協(xié)助辦理過戶手續(xù)，但被告胡X林不予協(xié)助，且雙方對合同約定的價(jià)格及宅地的轉(zhuǎn)讓面積產(chǎn)生爭議，致使原告至今未能辦理其名下的土地使用證及房產(chǎn)證。2009年8月24日，原告向本院提起訴訟。審理中查明被告胡X斌已成年后，原告申請變更訴訟請求，變更為責(zé)令被告胡X斌與胡X林協(xié)助原告辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案主要爭議焦點(diǎn)為宅基地轉(zhuǎn)讓合同的價(jià)格及面積問題。原、被告在庭審中共同認(rèn)可轉(zhuǎn)讓價(jià)格是75 000元，原告已支付了72 000元，對此予以確認(rèn)。原、被告沒有訂立書面轉(zhuǎn)讓合同，對宅基地轉(zhuǎn)讓面積沒有書面約定。原告主張被告是將土地證內(nèi)宅基地的全部面積轉(zhuǎn)讓給原告，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十一條“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定”的規(guī)定，原告提供被告書寫的收條屬于合同條款之一，但收條未確定有轉(zhuǎn)讓面積，從交易習(xí)慣亦不能確認(rèn)，原告認(rèn)為轉(zhuǎn)讓面積為岑民用（1999）字第000046240號地的全部面積，顯然依據(jù)不足，不予采信。對被告胡X林辯稱宅基地的一半面積（前面部分）轉(zhuǎn)讓給原告黃X光的問題，第一次庭審黃X德作為證人作證，第二次庭審作為訴訟當(dāng)事人參加訴訟，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十九條第一款“下列證據(jù)不能單獨(dú)作為認(rèn)定案件事實(shí)的證據(jù)：……（二）與一方當(dāng)事人或其代理人有利害關(guān)系的證人出具的證言；（三）存有疑點(diǎn)的視聽資料……（五）無正當(dāng)理由未出庭作證的證人證言”及第七十六條“當(dāng)事人對自己的主張，只有當(dāng)事人陳述而不能提出其他相關(guān)證據(jù)的，其主張不予支持。但對方當(dāng)事人認(rèn)可的除外”的規(guī)定，黃X德的證言及陳述，均不予采納。因?yàn)闊o法查實(shí)宅基地的轉(zhuǎn)讓面積，合同無法履行，對于合同效力不作分析處理，故原告訴請被告胡X斌與胡X林協(xié)助辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)，不予支持。
一審法院根據(jù)《中華人民共國民法通則》第五條、第十四條、第十六條及《中華人民共和國合同法》第二條、第十條、第六十一條、第一百三十條及《中華人民共國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：
駁回原告黃X光的訴訟請求。案件受理費(fèi)1 175元，由原告黃X光負(fù)擔(dān)。
黃X光不服提起上訴。
二審法院經(jīng)審理查明：1995年，被上訴人胡X林向岑溪市勞動(dòng)局購買坐落在岑溪市南環(huán)路商住區(qū)的宅基地一塊，并支付了購地款55 000元及三通費(fèi)用6 000元。同年，胡X林將宅基地土地使用權(quán)辦到其兒子胡X斌名下，胡X斌時(shí)年不滿8歲。上訴人黃X光的房屋與覃登傳的宅基地范圍相鄰，覃登傳房屋的宅基地由胡X林轉(zhuǎn)讓整塊宅基地得來。1999年，兩幢房屋共用覃登傳請人設(shè)計(jì)的房屋圖紙，請胡X林的弟弟胡子森共同動(dòng)工打基礎(chǔ)，逐步建成五層房屋，兩房的地基相連，屋后的外墻一體及院落結(jié)構(gòu)一致。其余事實(shí)與原審確認(rèn)的事實(shí)一致。
二審法院經(jīng)審理認(rèn)為：1.合同效力問題。涉訟宅基地由被上訴人胡X林于1995年向岑溪市勞動(dòng)局出資購買，并于同年12月以其時(shí)年未滿8歲的兒子胡X斌的名義辦理了土地使用權(quán)證。1997年底，胡X林與上訴人黃X光達(dá)成涉訟土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓價(jià)為75 000元，但未約定付款方式和履行期限。協(xié)議達(dá)成后，胡X林將土地使用權(quán)證交付黃X光，黃X光支付了絕大部分轉(zhuǎn)讓款給胡X林，相互履行了各自的義務(wù)。胡X林將其購買的宅基地的土地使用權(quán)辦證至其兒子胡X斌名下后，繼續(xù)行使處分權(quán)利，證明其沒有贈與的意思表示，仍然是宅基地的真正權(quán)利人。即使胡X林、胡X斌辯稱的贈與行為成立，胡X林自述其購買涉訟宅基地共花費(fèi)66 000元，其將宅基地轉(zhuǎn)讓給黃X光轉(zhuǎn)讓價(jià)為75 000元，并未損害監(jiān)護(hù)人胡X斌的合法權(quán)益，符合《中華人民共國民法通則》第十八條的規(guī)定，且胡X斌在黃X光提起本案訴訟前，從未對胡X林達(dá)成的宅基地轉(zhuǎn)讓行為提出過異議，亦視為其同意轉(zhuǎn)讓。黃X光、胡X林達(dá)成的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，沒有違反法律規(guī)定，屬于有效協(xié)議。2.宅基地轉(zhuǎn)讓面積的問題。胡X林購買宅基地時(shí)是按一塊地購買，購買價(jià)為66 000元，并按一塊地辦理土地使用權(quán)證，其轉(zhuǎn)讓給黃X光的價(jià)格為75 000元，其將土地使用權(quán)證交付黃X光后，從未以宅基地分開為由要求過辦理兩個(gè)土地使用權(quán)證。與黃X光房屋相鄰的覃登傳房屋，是由胡X林轉(zhuǎn)讓宅基地一塊得來，兩人的房屋共用一份設(shè)計(jì)圖紙，由胡X林的弟弟胡子森負(fù)責(zé)施工，一同建造，房屋及屋后院落的基礎(chǔ)一致。房屋及院落建成后，被上訴人胡X林、胡X斌長達(dá)10年未提異議。另外，胡X林辯稱其欠黃X德工錢36 000元，兩人相約用宅基地的后半部分抵償，恰恰證明了黃X光與胡X林約定的轉(zhuǎn)讓款75 000元不可能是轉(zhuǎn)讓宅基地的前半部分，而應(yīng)是整塊宅基地。因此，胡X林辯稱其只轉(zhuǎn)讓宅基地的前半部分給黃X光的理由不成立，本院不予采信。故黃X光主張辦理土地使用權(quán)證的過戶手續(xù)合法有據(jù)，鑒于土地使用權(quán)證登記在胡X斌名下，胡X斌現(xiàn)已成年，具有完全民事行為能力，應(yīng)由其與胡X林共同協(xié)助辦理。
據(jù)此，二審法院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項(xiàng)之規(guī)定，作出如下判決：
1.撤銷岑溪市人民法院(2009)岑民初字第711號民事判決；
2.確認(rèn)上訴人黃X光與被上訴人之間的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效；3.被上訴人胡X斌、胡X林于本判決生效之日起十五內(nèi)協(xié)助上訴人黃X光辦理岑國用（1999）字第000046240號土地使用權(quán)證過戶給上訴人黃X光的手續(xù)。
一、二審受理費(fèi)全部由被上訴人胡X林負(fù)擔(dān)。
