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法院不能判決違約方過戶登記的10種情形

2021.04.26

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房屋買賣合同簽訂后，原則上一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規(guī)定情形的除外。在原則之外，即使違約方違約，守約方也不能訴請法院判決違約方繼續(xù)履行合同，履行過戶義務(wù)。

一、守約方簽訂認(rèn)購書等房產(chǎn)買賣預(yù)約合同的，無權(quán)強(qiáng)制要求違約方履行合同登記過戶。

二、法院對房屋買賣遭遇“限購”、“限貸”導(dǎo)致無法繼續(xù)履行的，不能判決強(qiáng)制過戶。

三、夫妻一方擅自處分房產(chǎn)的買賣合同，買受人知情的或者共有人在房產(chǎn)過戶前不同意出售的，房產(chǎn)買賣合同有效但法院不能判決繼續(xù)履行過戶義務(wù)。

四、貸款審批尚未通過，買方除貸款外無力支付剩余房款的，法院不得判決買方繼續(xù)履行合同。

五、《民法典》施行前已經(jīng)辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)，抵押期間轉(zhuǎn)讓的，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不予辦理轉(zhuǎn)移登記。

六、《民法典》實(shí)施后，在辦理抵押登記時(shí)約定禁止轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的，未經(jīng)受讓人、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）和抵押權(quán)人共同申請的，法院不得判決過戶登記。

七、房屋被依法查封的，法院不得判決過戶登記。

八、法院僅判決繼續(xù)履行合同而無具體義務(wù)內(nèi)容的，存在履行內(nèi)容不明確無法執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。

九、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，該合同的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由買受人自行承擔(dān)，無權(quán)要求出賣人辦理過戶手續(xù)。

十、房屋買賣合同簽訂后,賣房人將房屋另行出賣給第三人并完成過戶,買房人堅(jiān)持要求繼續(xù)履行合同的,法院將不予支持。

綜上，房產(chǎn)買賣合同有效也不能絕對保證過戶登記。

END

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