目
一、京建質〔2009〕383號文件的內容
二、分戶驗收工作流程圖
三、方案編制要求
四、分戶驗收舉例
五、幾點注意事項
一、京建質〔2009〕383號文件的內容
為進一步加強本市住宅工程質量管理，落實《住宅工程質量分戶驗收管理規(guī)定》（京建質［2005］999號），保證新建住宅工程觀感質量和使用功能質量，結合本市實際情況，現(xiàn)將有關要求通知如下：
（一）建設單位是住宅工程質量分戶驗收工作（以下簡稱分戶驗收）的責任人。分戶驗收的具體組織工作應由建設單位項目負責人承擔。
建設單位項目負責人應組織成立分戶驗收工作組進行分戶驗收。分戶驗收工作組成員應包括以下人員：
1、建設單位各專業(yè)技術負責人。
2、監(jiān)理單位各專業(yè)監(jiān)理工程師。
3、施工單位項目技術、質量負責人，項目技術、質量專業(yè)人員等。
4、分包單位項目負責人、專業(yè)技術質量負責人（參加分包項目質量分戶驗收）。
5、已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司項目負責人、專業(yè)技術人員等。
（二）分戶驗收分為兩個階段進行。
第一階段，建設單位應在主體結構分部工程驗收前，組織相關單位和人員對住宅工程的每一套住宅及公共部位的主體結構工程觀感質量、結構尺寸和使用功能質量進行專門驗收。分戶驗收合格后方能組織主體結構分部工程質量驗收。
第二階段，建設單位應在施工單位提交工程竣工報告后，單位（子單位）工程竣工驗收前，組織相關單位和人員對住宅工程的每一套住宅及公共部位的工程觀感質量、主要部位凈尺寸和使用功能質量進行專門驗收。分戶驗收合格后方能組織單位（子單位）工程質量竣工驗收。
（三）在分戶驗收第一階段開始30天前，建設單位項目負責人應組織施工單位和監(jiān)理單位編制完成《分戶驗收工作方案》。
《分戶驗收工作方案》應明確分戶驗收工作組成員和人員職責、兩個階段的驗收工作組織程序等內容，確定每一套住宅和公共部分工程的檢查驗收項目、內容和數(shù)量，并繪制抽查點分布圖，同時應落實質量檢查人員和檢查工具。
（四）施工單位應當配合建設單位完成分戶驗收工作。施工單位應當建立住宅工程各檢驗批、分項、分部（子分部）工程與每一套住宅及公共部位的對應關系，并應在《主體結構分部工程施工報驗表》（在附件中單獨列明）和工程竣工驗收報告中分別予以明確，以備分戶驗收時進行檢查。
(五)工程監(jiān)理單位對分戶驗收承擔監(jiān)理責任。
工程總監(jiān)理工程師應依據(jù)分戶驗收情況組織對工程質量進行竣工預驗收，預驗收合格后總監(jiān)理工程師方可在施工單位工程竣工報告上簽署意見，并對工程進行質量評估，提出工程質量評估報告。
工程質量評估報告應包含對分戶驗收進行評估的結論，并應經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關負責人審核簽字。
(六)分戶驗收應依據(jù)國家和本市工程質量標準、規(guī)范，以及設計文件和施工合同約定，對單位工程每一套住宅和公共部位進行驗收。
（七）在分戶驗收的檢查驗收過程中，應對涉及到的工程觀感質量和使用功能質量作為主要檢查驗收項目，包括：建筑結構外觀及尺寸偏差；門窗安裝質量；地面、墻面和頂棚面層質量；防水工程質量；采暖、制冷、通風系統(tǒng)安裝質量；給水、排水系統(tǒng)安裝質量；室內電氣工程安裝質量；其他規(guī)定、標準中要求分戶檢查的內容。
（八）分戶驗收工作組在檢查驗收時應做好以下工作：
1、對于上述檢查驗收項目，應逐項對照住宅工程相應檢驗批質量驗收規(guī)定的檢查項目進行驗收，并應對驗收合格的項目在《住宅工程質量分戶驗收檢查記錄表》的相應位置填寫對應的《檢驗批質量驗收記錄》表格的編號。
2、對于工程觀感質量和使用功能質量應全數(shù)檢查驗收，并應分別采取實測實量，以及查驗有關安全及功能的檢驗和抽樣檢測結果報告等手段進行檢查。觀感檢查項目應通過目測觀察的方法檢查。平整、垂直、標高等需要實測實量的檢查內容，應使用靠尺板、水平儀和尺子等專業(yè)檢查工具，按照質量驗收標準規(guī)定的檢查數(shù)量和方法進行檢查驗收。
3、對于檢查驗收符合要求的，應在檢查點位上做出明顯檢查標識（含主體結構工程檢查驗收符合）。根據(jù)實際檢查情況，檢查標識內容應包括以下內容：住戶編號、房間位置、檢查項目內容、實測實量結果、對應的檢驗檢測報告編號、觀感質量檢查結果、使用功能質量現(xiàn)場檢查結果，以及檢查驗收結論等內容。
4、檢查標識可采取印章、不干膠標貼等形式制作，相應檢查內容可手寫，同時應能夠保持其牢固和耐久性。主體結構工程檢查標識應保留至下一道工序施工。其余檢查標識應保留至單位（子單位）工程質量竣工驗收合格前。
5、對于已全部裝飾裝修和設備安裝到位的住宅工程，上述檢查標識有可能影響工程裝飾效果時，應采取在住宅戶內顯著位置設立檢查圖表等形式標明檢查結果。
6、對發(fā)現(xiàn)的住宅工程觀感質量和使用功能質量不符合相關工程質量技術標準、規(guī)范或設計文件要求的，分戶驗收工作組應填寫《住宅工程質量問題整改處置記錄》，書面責成責任單位進行整改并應對整改情況進行復查，復查情況應經(jīng)建設單位專業(yè)負責人或監(jiān)理單位專業(yè)監(jiān)理工程師簽字認可。
（九）分戶驗收合格應符合下列規(guī)定：
1、施工單位已提交工程竣工報告，并已完成建設工程設計和施工合同約定的工作量。
2、工程所含分部（子分部）工程的質量均已驗收合格。
3、每一套住宅及公共部位工程質量檢查結論與相對應的檢驗批工程質量驗收結論一致，且《住宅工程質量分戶驗收檢查記錄表》齊全。
4、每一套住宅及公共部位工程的觀感質量由驗收人員通過現(xiàn)場檢查，并共同確認為合格。
5、按照本規(guī)定要求，對每一套住宅及公共部位檢查合格后，已在檢查點位上做出了明顯檢查標識或設立了檢查圖表。
6、對于工程質量不符合要求的項目，施工單位已整改完畢，且已經(jīng)建設單位專業(yè)負責人或監(jiān)理單位專業(yè)監(jiān)理工程師重新檢查驗收合格，并形成整改處置記錄。
7、建筑物外墻顯著部位已鑲刻符合要求的工程標牌。
（十）分戶驗收合格后，應出具由建設單位項目負責人、總監(jiān)理工程師和施工單位項目負責人分別簽字并加蓋驗收專用章的《住宅工程質量分戶驗收表》。
（十一）建設單位、施工單位、監(jiān)理單位不按本通知要求履行職責的，由市住房城鄉(xiāng)建設委或區(qū)縣建委責令改正。
（十二）本通知自2009年7月1日起施行。2009年7月1日以后開始分戶驗收的，應當按照本通知要求執(zhí)行；2009年7月1日前已經(jīng)開始分戶驗收但是尚未完成分戶驗收工作的，可以按原規(guī)定執(zhí)行。
北京市建設委員會《關于印發(fā)〈關于實施住宅工程質量分戶驗收工作的指導意見〉的通知》（京建質〔2006〕139號）、《關于印發(fā)〈住宅工程質量分戶驗收工作的指導意見〉補充表格的通知》（京建質[2007]1285號）同時廢止?！蛾P于印發(fā)〈住宅工程質量分戶驗收管理規(guī)定〉的通知》（京建質〔2005〕999號）附件中《住宅工程質量分戶驗收表》停止使用。
附件：
1.《住宅工程質量分戶驗收表》
2.《住宅工程質量分戶驗收檢查記錄表》
3.《住宅工程質量問題整改處置記錄》
4. 檢查標識（樣本）
