新版《商品房買賣合同示范文本》解讀
市房產(chǎn)局
（2018年12月14日）
我國自2000年推行使用《商品房買賣合同示范文本（GF-2000-0171）》以來，對規(guī)范和保障商品房買賣雙方的合法權益、促進房地產(chǎn)市場發(fā)展起到了極大的作用。但是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟和群眾維權意識的升高，2000年版的《商品房買賣合同》已無法滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，住房消費者對商品房銷售投訴增多，行業(yè)、企業(yè)聲譽受到影響，企業(yè)為處理投訴糾紛，也投入了很多人力、物力、財力，拖延了正常發(fā)展。為適應新形勢，進一步規(guī)范商品房交易行為，國家住建部和工商總局于2014年聯(lián)合推出了新版《商品房買賣合同示范文本（GF-2014-0171）》。
新版《合同》充分結合《合同法》、《物權法》、《消費者權益保護法》等法律法規(guī)和最新的房地產(chǎn)市場形勢，與2000年版《合同》相比，修改幅度較大，條款內容較細，增加了商品房抵押情況、預售資金監(jiān)管、商品房交付條件、商品房質量、前期物業(yè)管理、建筑物區(qū)分所有權、買受人信息保護等條款和內容。針對商品房交易中容易發(fā)生的糾紛，特別是在商品房交付、商品房質量、違約責任等方面，均作了進一步明確和細化，為減少和有效解決買賣合同糾紛，保障買賣雙方的合法權益，減少涉房投訴提供了依據(jù)。
從形式方式上看，新版《合同》采取章節(jié)式體例形式，包括了封面、章節(jié)目錄、說明、專業(yè)術語解釋和合同主條款及附件，并對合同相關條款進行了歸類，合同文本整體框架更為清晰，并根據(jù)商品房預售、現(xiàn)售交易的不同特點，設置了更多更細的提示性條款，提示買賣雙方簽訂合同并履約。
從內容方面看，新版《（預售）合同》共10章29條主條款，并設立了11個合同附件。10章的內容分別為：合同當事人、商品房基本狀況、商品房價款、商品房交付條件與交付手續(xù)、面積差異處理方式、規(guī)劃設計變更、商品房質量及保修責任、合同備案與房屋登記、前期物業(yè)管理和其它事項?！叮ìF(xiàn)售）合同》共8章26條主條款，設立了12個合同附件?，F(xiàn)售與預售合同條款相比，因現(xiàn)售備案的商品房項目，已竣工驗收備案，商品房面積已完成實測、規(guī)劃設計不會再有變化，所以現(xiàn)售合同比預售合同少了面積差異處理方式、規(guī)劃設計變更兩章，主條款內容略有不同。
一名話而言，新版《合同》的核心要義是：更加突出平等維護買賣雙方的合法權利，在明確雙方義務的基礎上，更加注重買受人權益的保障。這既是房地產(chǎn)市場發(fā)展到現(xiàn)階段的必然要求，也是企業(yè)尊重顧客、敬畏“上帝”、實現(xiàn)發(fā)展的現(xiàn)實需求，還是房產(chǎn)行業(yè)落實“人民對美好生活的向往就是我們的奮斗目標”的直接追求。
新版《合同》出現(xiàn)了很多新規(guī)則、新特點，需要企業(yè)加緊學習、適應、落實：
新規(guī)則一：開發(fā)商違反合同承諾，買受人最高可拿到雙倍的總房價款
新版《合同》第五條要求開發(fā)商對房屋產(chǎn)權的合法性、不存在一房兩賣、不存在司法查封和限制轉讓等情形進行承諾，如果開發(fā)商違反這些承諾，導致購房者合同無法備案或無法辦證的，業(yè)主就可以要求退房、退利息，然后最高還可獲得“已付房價款一倍”的賠償。舉個例子，一套商品房售價50萬元，如果開發(fā)商一房兩賣導致購房者辦不了房產(chǎn)證，購房者可以依據(jù)此條款主張退房、要求開發(fā)商支付100萬元和50萬元不低于人民銀行公布的同期貸款基準利率的利息。這條規(guī)定在最高人民法院此前的司法解釋中已經(jīng)出現(xiàn)過，但因推出時間不長、責任較重，在此前的司法審判實踐中判決的案例還比較少，隨著新版《合同》在全國的推行啟用，判例將會增多。因此，開發(fā)企業(yè)要避免觸及這條“高壓線”。
新規(guī)則二：交房必備測繪報告，水電暖氣要實際可用
新版《合同》第九條、第十條，約定了商品房的交付使用要達到的條件，這是在原版本基礎上提出的更高要求。尤其是要求取得房屋測繪報告這條，在以往的實踐中，往往是被排除和忽略的，所以應當引起重視。另外，在交付時必須具備的配套設施設備的約定中，提出了比原來更明確、更高的要求，要求開發(fā)商不但要把自己項目內的水、電、暖、氣設施設備建設好，還要實際與市政管網(wǎng)連接、確保供應。而且開發(fā)商需負責辦理水、電、暖的開通手續(xù)并承擔相關費用。
新規(guī)則三：交房通知至少提前10日，查驗交付不得有前提
新版《合同》第十一條，對于交付通知發(fā)送的時間明確為不得少于提前10日，同時開發(fā)商不得以繳納相關稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為購房者查驗房屋和辦理交付手續(xù)的前提條件，如果違反，開發(fā)商將需承擔逾期交房責任。同時，還明確了交付的房屋如果出現(xiàn)屋面、墻面、地面滲漏或開裂、管道堵塞、門窗翹裂、五金件損壞、燈具、電器等電氣設備不能正常使用等質量問題，必須要自查驗次日起若干日內負責修復，并承擔修復費用，修復后再行交付，這一條意味著在修復期間，房屋的物業(yè)管理費仍由開發(fā)建設單位承擔。
新規(guī)則四：空氣質量、建筑隔聲、節(jié)能措施明確列入合同
新版《合同》除強化了開發(fā)商的質量維修責任外，還要求將空氣質量、建筑隔聲、節(jié)能措施三項內容明確披露在合同中，而且前兩項如果不達標，給開發(fā)商一次整改的機會，再不達標的，購房者有權退房。這三項要求，是2000年版《合同》沒有約定過的，也是開發(fā)商容易忽略、構成違約的內容，要引起重視。
新規(guī)則五：質量擔保措施首次列入買賣合同
新版《（預售）合同》笫十八條及附件八特別約定了如果開發(fā)商不承擔質量保修義務，必須由另一家單位來承擔連帶責任，這另一家單位可以是開發(fā)商的股東或者關聯(lián)的公司，這一方面是為了強化開發(fā)商的企業(yè)責任、質量責任，另一方面非常具有現(xiàn)實意義：目前國內很多房地產(chǎn)開發(fā)采用項目公司開發(fā)制，項目一旦開發(fā)完公司就注銷，造成商品房“有人賣、無人修”，短期開發(fā)、投機開發(fā)大行其道，所以該條款著重解決商品房的“養(yǎng)老問題”，即使項目公司注銷后，商品房的質量也依然要“責任有人負，事情有人管”。
新規(guī)則六：增加前期物業(yè)管理約定，明確建筑物區(qū)分所有權、稅費、銷售和使用承諾
新版《合同》第二十一至二十四條新增了對前期物業(yè)管理、建筑物所有權的區(qū)分、稅費以及銷售和使用的承諾等事項的約定，這是充分總結近年房地產(chǎn)矛盾糾紛頻發(fā)所涉及的問題，例如物業(yè)費標準問題、停車位權屬糾紛問題等等，在合同中加以約定，明確雙方的權利和義務，避免因認知差異引發(fā)爭議繼而產(chǎn)生矛盾糾紛。這對開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)而言都是件好事，可以大量減少當前出現(xiàn)的“兩爭”（即停車位產(chǎn)權之爭、物業(yè)費高低之爭）。同時，新版《合同》還要求出賣人對其銷售行為、買受人對其使用行為作出明確承諾，加強對出買賣人和買受人雙方的義務告知，這將減少今后雙方矛盾糾紛的產(chǎn)生。
新規(guī)則七：購房者信息保密義務的明確提出
新版《（預售）合同》第二十六條明確提出開發(fā)商對在賣房過程中收集到的購房者信息負有保密義務，除非法律法規(guī)有規(guī)定和公檢法及紀檢部門執(zhí)行公務需要或者購房者書面同意，開發(fā)商不得對外披露和越權使用購房者的信息，否則就構成侵權行為和違約責任，購房者可以進行追溯。這個條款是對當下一些購房者的隱私信息被泄露、濫用的強烈回應。實際中，購房者的信息被泄露，源頭很多，未必一定是開發(fā)商，但開發(fā)商也要主動高度自律，采取有效措施切實保障購房客戶的信息安全。
新規(guī)則八：補充協(xié)議的約定要更謹慎
以往，開發(fā)商通過增加補充協(xié)議條款來減輕自身在某些方面的責任，幾乎是房地產(chǎn)市場中的潛規(guī)則，所以市場中所謂的“房地產(chǎn)霸王合同”的呼聲、報道不絕于耳。針對這種狀況，新版《合同》第二十八條特別強調了“補充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應當由出賣人承擔的責任，或不合理的加重買受人的責任、排除買受人主要權利內容的，仍以本合同（主合同）為準”。這一條款，對守法誠信的開發(fā)商而言，正常不過；對不法無良商家而言，就是一把利劍?，F(xiàn)實中也確實出現(xiàn)了不少這樣的情況，據(jù)調查，一些不良開發(fā)企業(yè)利用補充協(xié)議，設立了一些排除業(yè)主合法權益的條款內容，例如約定開發(fā)商對小區(qū)屋頂、墻面、架空層等公共部位享有使用權和收益權；出賣人和買受人雙方的權利和義務、責任嚴重失衡，不對等、不公平；甚至直接違法相關法律法規(guī)規(guī)定，等等不一而足。因此，開發(fā)企業(yè)要對補充協(xié)議的約定做到更加嚴謹、更加慎重、更加公平合理。
新規(guī)則九：要求開發(fā)商在附件中重點披露遮擋或妨礙房屋正常使用的情況
新版《合同》專門設了一個附件十，用于要求開發(fā)企業(yè)披露說明樓盤中存在哪些可能遮擋或妨礙購房者所購房屋正常使用的情況，并舉了例子載明如商品房公共管道檢修口、柱子、變電箱等的遮擋或妨礙情形。在日常管理接到的群眾投訴中，這類問題非常多，與一些開發(fā)商沒有及時向業(yè)主披露這類信息、甚至為了賣房故意隱瞞了這類信息有很大的關系。例如有些樓盤變電箱設在樓道內或者某戶房屋外墻上，產(chǎn)生躁音影響業(yè)主生活，或者體積過大影響業(yè)主出行等等，業(yè)主買的時候并不知悉這種情況，住進去后才發(fā)現(xiàn)。希望我們的企業(yè)以后在這一塊引起重視，做實做好。
對于新版《合同》的最大變化和核心條款，個人的理解是“四句話，四個不字”：第一句話是“一房兩賣”等違法行為“碰不得”；第二句話是交房前水、電等必須具備的配套設施設備建設并開通“少不了”；第三句話是對房屋質量負責，履行質量保修義務“跑不脫”；第四句話是通過補充協(xié)議減輕或免除自己責任的做法“行不通”。
總的來說，新版《合同》條款內容約定更加細致、更加全面，是認真總結了近年房地產(chǎn)市場糾紛和問題所作出的調整和完善，不但對出賣人的權利義務要求更加明確嚴謹，同時對買受人的履約和使用行為也作了明確約定，更能充分體現(xiàn)《合同法》、《民法通則》所倡導的民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則，啟用新版《合同》將促進我市房地產(chǎn)市場不斷規(guī)范、行穩(wěn)致遠。
