天通苑，這是一個(gè)北京最神奇的地方之一，甭管是新北京人還是老北京人都是無人不知無人不曉。
從社區(qū)體量上看，它是北京人口最多的小區(qū)：
房齡從98年到14年都有，2004年前建成的房子居多，共18個(gè)小區(qū)，絕大部分都是6000戶起步的大規(guī)模社區(qū)，共640多棟樓，高層較多。
這里是全亞洲最大的社區(qū)，關(guān)于這里住了多少人，有人說30萬（也是大多數(shù)人的說法），有人說70萬，有人說100萬...
天通苑“富可敵國”，社區(qū)人數(shù)比世界上60多個(gè)國家的人還要多！然而這樣的特點(diǎn)帶來的隱患也是非常多的，也給這里蒙上了不少“黑點(diǎn)”：
臟亂差、魚龍混雜...幾乎每次疫情都會(huì)“中招”，二房東泛濫，不少新北京人新剛需來這租房都有被坑過的。
接下來我們結(jié)合實(shí)地的感受一個(gè)個(gè)說，確實(shí)有很多問題到現(xiàn)在都沒改善。
01
這里一直被稱為“最不適合人類居住的地方”，這里是北漂的起點(diǎn)，畢竟房?jī)r(jià)便宜...
而群租房遍地跑，而便宜的小區(qū)人多嘈雜使得居住體驗(yàn)急劇下滑但也成為了一些人的噩夢(mèng)，風(fēng)評(píng)一直很差。尤其是疫情這兩年，很多北漂受夠了居住環(huán)境，一時(shí)讓這里成為是非之地。
這些都是社區(qū)大、人多帶來的負(fù)面影響，大家選房子盡量還別圖便宜把自己生活體驗(yàn)搞沒了，選房是個(gè)很深的門道，想要了解更多選房思路，如何避坑請(qǐng)加飯總助理vfang19
02這里最大的特點(diǎn)以及隱患就是人口太過密集。之前看到過這么一個(gè)數(shù)據(jù)：在北京每21個(gè)人中，就可能有1個(gè)生活在天通苑，而他們的工作地點(diǎn)遍布北京主城區(qū)?？上攵?，一旦有yq，管理不善是很可怕的。從高處俯視全景，說實(shí)話一點(diǎn)也沒有北京國際城市化的感覺，密密麻麻的全是樓，因?yàn)楦叩湾e(cuò)落，有些樓棟甚至是永無天日...
雖然社區(qū)面積比肩60個(gè)鳥巢體育場(chǎng)，但是帶來的問題也非常明顯：人多，一部分地方環(huán)境臟亂差，小區(qū)外圍公共街道，亂停車情況極其嚴(yán)重。
開車到這兒，沒有點(diǎn)車技最好還是去練練，錯(cuò)車真是差之分毫，謬以千里。
還有，雖然地鐵為天通苑社區(qū)設(shè)了三站，但每天早上想上地鐵幾乎是地獄級(jí)副本，每次出門都像是一場(chǎng)非洲野生動(dòng)物大遷徙。
這個(gè)地鐵在周末也是標(biāo)志性的“擠”！記得有一次在周末去順義踩盤，跟同事在天通苑北見面，從惠新西街上車還不明顯，一到北苑、立水橋人就突然多了，最后幾乎大半個(gè)車廂都在終點(diǎn)站下車。
一直在叫喊的5號(hào)線北延，天通苑居民肯定不樂意：還北延？北邊北七家人還多呢，我們都擠不上去了！
再說說房?jī)r(jià)，一般大家都會(huì)把回龍觀做對(duì)比，可以看到回天已經(jīng)拉開了比較大的差距了，我看過一篇文章寫過18年的房?jī)r(jià)，那時(shí)候回龍觀5.1萬，天通苑4.2萬，現(xiàn)在回龍觀已經(jīng)5.6萬了，天通苑依舊原地踏步。
關(guān)注我們公眾號(hào)的都知道，回龍觀次新這兩年漲幅都挺猛的，反觀天通苑卻似乎被人遺忘...
沒法子啊，天通苑好多小區(qū)之前物業(yè)維護(hù)不好，都是開放式的，有的外立面別看樓齡是次新，但是“做舊痕跡”明顯，戶型也參差不齊，想買好的真得花心思...
所以這就是為啥都愿意去買次新或者新房，畢竟物業(yè)維護(hù)，社區(qū)環(huán)境是不一樣的，如果你有買房打算，拿著錢不知道怎么買，買哪里可以加飯總助理vfang19具體了解。
03
在網(wǎng)上鋪天蓋地黑天通苑的同時(shí)，前幾年回天計(jì)劃來了，說實(shí)在的這個(gè)計(jì)劃很猛。
先是解決了詬病的城中村，之后也清理了不少小攤小販，雖然偶有零散，但是整個(gè)主路上真是改觀很大。
天通苑北改造成交通樞紐，雖然人還是賊多，但是因?yàn)榘迅鱾€(gè)交通資源整合了，人流更為規(guī)矩了。
經(jīng)常關(guān)注我們公眾號(hào)的粉絲都知道，在之前介紹奧森春曉、北清橡樹灣的時(shí)候都提到過。整個(gè)回天地區(qū)迎來第二波利好：
去年7月，北京發(fā)布《深入推進(jìn)回龍觀天通苑地區(qū)提升發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃(2021-2025年)》，指出在持續(xù)推進(jìn)上一輪行動(dòng)計(jì)劃結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)實(shí)施教育、醫(yī)療衛(wèi)生養(yǎng)老、綠化文體、交通、市政設(shè)施、社會(huì)管理等102個(gè)項(xiàng)目。
其中交通方面將發(fā)生大變化，今年8月北京市交通委發(fā)布，地鐵17號(hào)線剩余段計(jì)劃2023年建成通車；13號(hào)線擴(kuò)能提升工程11座新建車站、6個(gè)區(qū)間已進(jìn)場(chǎng)，計(jì)劃2025年建成通車。
04
雖然一切都在向好的方向發(fā)展，那天通苑值不值得入手呢？
客觀來說，從上車角度上講，這里總價(jià)300來萬就能買到不錯(cuò)的房源，改善的話其實(shí)向天通苑中苑這些也是不錯(cuò)的。
而且話說回來回天計(jì)劃多數(shù)改變的還是外在，但小區(qū)的內(nèi)在真的差別太大！房源還是要實(shí)地去看的，外在內(nèi)在等等因素都要考慮，想挑好的，難！
目前綠中介上有1400多套房源在售，但畢竟天通苑已經(jīng)是接近十幾年甚至二十年的房子了。因此流通性上，老破大會(huì)差一些，小戶型強(qiáng)一些。
但是多數(shù)房子樓齡都比較長(zhǎng)了，這也關(guān)乎到未來賣房時(shí)接手買家的貸款額度，所以無論買哪里，大家還是愿意去買次新。
而且物業(yè)管理也是比較大的問題，考慮后期出手的話，這里如果不是硬剛需，我們建議大家還是看看其他片區(qū)。
尤其是北邊的碼農(nóng)，咱預(yù)算不多買不起海淀，還想要改善的話可以看向回龍觀這片，畢竟去年公園悅府、國風(fēng)美唐這樣的次新漲幅還不錯(cuò)。
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