2016年深圳中院二手房買賣合同裁判觀點(diǎn)匯編（一）
廣東深銳律師事務(wù)所 夏乾海律師
一、買方無過錯(cuò)且履行全部義務(wù)，賣方違約，應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約金（20%）
案情簡介：張某為買方，與盧某簽訂《房屋買賣合同》，約定房價(jià)款為1682800元，約定違約金為20%。張某按照合同約定支付了定金10萬元，辦理了資金資金監(jiān)管并支付首期款412800元，在約定期限內(nèi)取得銀行貸款承諾函。賣方盧某反悔。張某起訴要求解除合同并按總價(jià)20%支付違約金。
判決結(jié)果：解除合同，盧某支付違約金336560元。
二、買方僅支付定金，買方違約，法院將違約金調(diào)整至8%以下；賣方一審提出免責(zé)抗辯相當(dāng)于向法院主張調(diào)低違約金數(shù)額。
案情簡介：王某為買方，馮某為買方，雙方簽訂《房屋買賣合同》，約定房價(jià)款為1743000元，約定違約金為20%。張某按照合同約定支付了定金5萬元，后發(fā)現(xiàn)馮某未取得房產(chǎn)證。王某起訴要求解除合同，賠償違約金348600元。
判決結(jié)果：解除合同，馮某支付違約金13萬元。
三、涉案房產(chǎn)有銀行抵押可以判令買方代為解押并強(qiáng)制過戶；賣方逾期交房違約金由日萬分之五調(diào)低為日萬分之一。
案情簡介：程某向張某購買二手房一套，價(jià)格1757000元。合同約定張某逾期交房的，按日萬分之五支付違約金。程某按約定支付定金10萬元后，張某表示不再出售房屋。程某起訴要求繼續(xù)履行合同，并按照日萬分之五支付違約金。一審程某表示可以一次性支付剩余房款。
判決結(jié)果：張某將涉案房產(chǎn)過戶至程某名下；程某可代為清償張某的銀行貸款將涉案房產(chǎn)解押；張某按日萬分之一向程某支付違約金。
四、集資房未辦理房產(chǎn)證，行政主管部門對涉案房屋建設(shè)的合法性作出處理前，房屋買賣不應(yīng)作為民事案件處理。
案情簡介：2005年吳某向馮某購買集資房一套，房價(jià)78800元。集資房至今未辦理產(chǎn)權(quán)證，馮某只持有與龍崗某鎮(zhèn)防疫站《集資建樓分房合同書》。馮某2015年起訴要求確認(rèn)合同無效。
判決結(jié)果：一審龍崗法院判決認(rèn)定合同無效。二審深圳中院判決：駁回馮某起訴。
裁判理由：涉案房屋未取得房地產(chǎn)權(quán)登記，亦無證據(jù)證明該房屋的用地、建設(shè)已經(jīng)取得有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，當(dāng)事人應(yīng)先向行政主管部門申請?zhí)幚矸欠ㄓ玫鼗蛘哌`法建筑問題。在行政
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