《合同法》實施前成立的租賃合同中約定租期超過20年的效力
蔣賢錚（2009年8月17日）
案例：1985年10月1日，村委會與服務公司簽訂一份《房屋租賃合同》，約定村委會出租給服務公司一棟四層的住宅樓給服務公司用于職工住宿，租賃期限40年，租金每年4萬元。2007年5月1日，村委會以租期超過20年的《房屋租賃合同》無效為由，起訴請求解除租賃合同。
對于本案的《房屋租賃合同》是否有效，有三種意見：
第一種意見認為整個合同無效。依照《合同法解釋（一）》第一條中“合同法實施以前成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，除本解釋另有規(guī)定的以外，適用當時的法律規(guī)定，當時沒有法律規(guī)定的，可以適用合同法的有關規(guī)定。”的規(guī)定，本案《房屋租賃合同》簽訂的當時法律規(guī)定如《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》，對租賃合同的期限沒有禁止性或限制性規(guī)定，而《合同法》第二百一十四條對此作了明確的禁止性規(guī)定。因此依照該條第一款“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”的規(guī)定，認定《房屋租賃合同》無效。
第二種意見認為部分無效。依照《合同法》第二百一十四條第一款的規(guī)定，租賃期限超過二十年的，僅是超過部分無效，未超過部分仍然有效，也就是說除超過租期20年的部分無效外租賃合同的其他條款并非無效。本案《房屋租賃合同》約定40年的租期，超過20年的部分無效。個體如何起算《房屋租賃合同》的租期，認為應從《房屋租賃合同》成立之日起計算，即從1985年10月1日起計算租期至2005年10月1日滿20年，此后的租期無效。
第三種意見認為整個合同有效?！斗课葑赓U合同》是當事人的真實意思表示，并不違反合同成立當時的法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應認定整個合同有效。
筆者同意第三種意見。理由在于：
第一，《合同法》實施前的法律、行政法規(guī)對租賃合同的期限未作禁止性或限制性規(guī)定的，當事人均可以對租期進行自由約定。根據(jù)“法無禁止即為自由”的私法自治原則，村委會與服務公司于1985年10月1日簽訂租期40年的租賃合同，并不違反當時的法律、行政法規(guī)的規(guī)定。
第二，在適用法律認定《合同法》實施前成立的合同效力上，應作符合《合同法》立法目的的選擇，即適用《合同法》實施前的法律合同有效，適用《合同法》合同無效的，應適用《合同法》實施前的法律認定合同有效，而不可以適用《合同法》認定合同無效。理解《合同法解釋（一）》第一條中關于“合同法實施以前成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，……適用當時的法律規(guī)定，當時沒有法律規(guī)定的，可以適用合同法的有關規(guī)定”的規(guī)定內容，必須要將其與該解釋第三條的規(guī)定聯(lián)系起來才能作出準確的理解。最高人民法院出于保護交易安全和維護市場穩(wěn)定等需要，不輕易否定當事人簽訂的合同效力特別是已經(jīng)或正在履行的合同效力，以利于合同目的的實現(xiàn)，作出《合同法解釋（一）》第三條“人民法院確認合同效力時，對合同法實施以前成立的合同，適用當時的法律合同無效而適用合同法合同有效的，則適用合同法。”的規(guī)定，對該條作反對解釋，即適用當時的法律合同有效，而適用《合同法》合同無效的，則應適用當時的法律規(guī)定認定合同有效，而不可以適用《合同法》的規(guī)定認定合同無效。詳言之，聯(lián)系《合同法解釋（一）》第一條和第三條的規(guī)定，對《合同法》實施前成立的合同之效力進行系統(tǒng)的、擴大的解釋，首先原則上選擇適用合同成立當時的法律關于合同效力的規(guī)定；其次合同成立當時的法律沒有關于合同效力的規(guī)定的，可以適用《合同法》關于合同效力的規(guī)定。但前提有兩個：一是合同成立當時的法律沒有關于合同效力的規(guī)定，而適用《合同法》關于合同效力的規(guī)定認定合同有效的，可以適用《合同法》關于合同效力的規(guī)定確認合同有效；二是適用合同成立當時的法律關于合同效力的規(guī)定認定合同無效，而適用《合同法》關于合同效力的規(guī)定則認定合同有效，可以適用《合同法》關于合同效力的規(guī)定來認定合同有效。反過來講，合同成立當時的法律有合同效力規(guī)定的情況下，適用當時的法律關于合同效力的規(guī)定認定合同有效，而適用《合同法》關于合同效力的規(guī)定則認定合同無效時，不可以適用《合同法》的規(guī)定認定合同無效，而應適用合同成立當時的法律關于合同效力的規(guī)定認定合同有效?？傊逗贤ā穼嵤┣俺闪⒌暮贤ЯφJ定的法律依據(jù)，是選擇合同成立當時的法律規(guī)定還是選擇適用《合同法》的規(guī)定，判斷標準就是適用哪個規(guī)定可以認定該合同有效就選擇適用該規(guī)定。本案的《房屋租賃合同》就屬于合同成立當時法律沒有關于租期的效力性規(guī)定。但《合同法》第二百一十四條第一款關于租期“超過二十年的，超過部分無效”的規(guī)定，屬合同無效性規(guī)定，比合同成立當時的法律沒有效力性的規(guī)定更加嚴格，不符合適用《合同法》的上述第一個前提條件。依據(jù)前述合同效力認定規(guī)則，應適用《房屋租賃合同》成立當時的法律關于合同效力沒有禁止性的規(guī)定，即租期自由約定來認定《房屋租賃合同》關于租期的約定為合法有效。如此選擇適用的法律來確認合同效力，才符合《合同法》的立法目的。
第三，最高人民法院在（2001）民一終字第39號關于中國人民解放軍84916部隊與西安方圓大酒店有限公司、西安華隆器械公司房屋租賃合同糾紛一案的判決中，針對雙方當事人就雙方于1994年7月3日簽訂的《84916部隊科訓大樓租賃合同》中約定的租期30年是否有效的爭議，認為該合同是雙方的真實意思表示，不違反國家法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定本案所涉及合同為有效。最高人民法院民一庭法官程新文對該案進行評析時指出：“本案當事人簽訂租賃合同時的國家法律和行政法規(guī)沒有對租賃期限作出禁止性或者限制性規(guī)定，當事人的簽約行為沒有違反有關禁止性或者強制性規(guī)定，人民法院在審理《合同法》實施以前成立的合同糾紛，應當以當時的法律規(guī)定作為審查合同效力的依據(jù)。因此一審法院認定本案所涉合同有效是正確的。” 最高人民法院的判決雖不起判例作用，但有指導意義，可以作為地方各級法院在處理類似租賃合同糾紛案件時的參考。
（程新文：中國人民解放軍84916部隊與西安方圓大酒店有限公司、西安華隆器械公司房屋租賃合同糾紛—房屋租賃合同解除條件及解除后的處理問題，來源于：http://www.hunfdc.com/page/create_fin.asp?id=2234）。
第四，另外兩種意見的效力認定均與《合同法》的規(guī)定原意和立法目的不符。第一種意見認為整個合同無效，與《合同法》第二百一十四條第一款的規(guī)定不相符。因為該條明確地規(guī)定租期超過20年的，僅是超過部分無效，并非整個租賃合同無效。第二種意見雖認為租期超過20年部分無效，但以《房屋租賃合同》簽訂當時的法律沒有租期的禁止性或限制性規(guī)定為由，適用《合同法》第二百一十四條第一款關于租期的禁止性規(guī)定，從而否定《房屋租賃合同》關于租期超過20年部分的效力，與《合同法》關于鼓勵交易、維護交易安全和市場穩(wěn)定的立法目的不合。而且，認為《房屋租賃合同》的起算應從《房屋租賃合同》成立之日起計算，即從1985年10月1日起計算租期至2005年10月1日止屆滿20年，此后的租期約定無效。筆者認為，即使適用《合同法》第二百一十四條第一款的規(guī)定，認定《房屋租賃合同》租期超過20年的部分無效，在起算租期時也不應從《房屋租賃合同》成立之日起計算，而應從《合同法》生效實施之日起計算。即《房屋租賃合同》從1985年10月1日起履行至1999年10月1日《合同法》生效實施之日，已履行完畢的租期不再計算，而從1999年10月1日起重新計算20年的租賃期限。這樣計算租期既符合《合同法》的立法原意和法不溯及既往原則，也有利于保護承租人的合法權益。
《同樣超過合同法最長20年租賃期 兩家法院完全相反判決結果》
作者：潘熙
遼寧省高級人民法院民事判決書（2011）遼民一終字第23號
上訴人鞍山市城市建設開發(fā)有限公司（以下簡稱開發(fā)公司）與上訴人鞍山北美新熱電環(huán)保有限公司（以下簡稱北美公司）、原審被告鞍山市熱力總公司（以下簡稱熱力公司）房屋租賃合同、返還原物糾紛一案——遼寧省高級人民法院(2011-4-27)
上訴人（原審原告）：鞍山市城市建設開發(fā)有限公司
委托代理人：黃殿滿，遼寧弘揚律師事務所律師。
委托代理人：李權，遼寧弘揚律師事務所律師。
上訴人（原審第三人）：鞍山北美新熱電環(huán)保有限公司。
委托代理人：李淼，該公司職員。
委托代理人：朱炳興，該公司法律顧問。
被上訴人（原審被告）：鞍山市熱力總公司。
法定代表人：邱為民，該公司經(jīng)理。
上訴人鞍山市城市建設開發(fā)有限公司（以下簡稱開發(fā)公司）與上訴人鞍山北美新熱電環(huán)保有限公司（以下簡稱北美公司）、原審被告鞍山市熱力總公司（以下簡稱熱力公司）房屋租賃合同、返還原物糾紛一案，鞍山市中級人民法院于2010年10月26日作出（2009）鞍民一初字第37號民事判決。開發(fā)公司、北美公司均不服，于2010年11月19日同時向本院提出上訴。本院依法組成合議庭審理了本案?，F(xiàn)已審理終結。
一審法院經(jīng)審理查明，1990年4月5日，鞍山市城市建設開發(fā)公司（以下簡稱城建公司）與鞍山市供暖工程公司(以下簡稱供暖公司)簽訂了《湖南1#B業(yè)務用房租用協(xié)議書》，約定：城建公司在湖南1#B建一棟1380平方米房產(chǎn)管修業(yè)務用房，租給供暖公司使用，租期40年，從雙方簽字之日起開始計算；租金145萬元。協(xié)議簽訂后，雙方均履行了各自的義務。至2010年4月5日租期滿20年。1991年6月24日，城建公司與供暖公司簽訂一份協(xié)議書，約定：城建公司將其建設的湖南1#B小區(qū)幼兒園(樓牌號：鞍山市鐵東區(qū)湖南街131甲)交給供暖公司使用，產(chǎn)權歸供暖公司；供暖公司同意豁免城建公司位于鞍山市鐵東區(qū)民生路26號辦公樓1574平方米1991年至1995年的取暖費；城建公司負責提供全套施工技術檔案。協(xié)議簽訂后，城建公司按照協(xié)議約定將房屋交付給供暖公司。供暖公司未按協(xié)議免除城建公司辦公樓的取暖費，于協(xié)議簽訂當年即通知城建公司交納辦公樓的取暖費。因協(xié)商不成，城建公司于1991年10月交納了其辦公樓的取暖費。因供暖公司未依協(xié)議約定豁免城建公司辦公樓的取暖費，城建公司也未按協(xié)議約定向供暖公司提供該幼兒園房屋的全套施工技術檔案，也未協(xié)助供暖公司辦理房屋所有權轉移登記。1995年6月7日，熱力公司(1992年1月，供暖公司更名為熱力公司)向鞍山市房產(chǎn)管理局出具內容為“管理不善、資料不全”的具結書，于同年12月15日領取了該幼兒園房屋所有權證書。2004年7月20日，鞍山市城市建設投資發(fā)展有限公司與美國北美企業(yè)投資集團公司簽訂了《鞍山市熱力總公司產(chǎn)權轉讓協(xié)議書》，2005年4月30日又簽訂了一份《鞍山市熱力總公司產(chǎn)權轉讓補充協(xié)議書》，鞍山市城市建設投資發(fā)展有限公司將鞍山市熱力總公司的部分國有資產(chǎn)轉讓給美國北美企業(yè)投資集團公司，鞍山市城市建設投資發(fā)展有限公司保留原鞍山市熱力總公司。美國北美企業(yè)投資集團公司授權本案第三人北美公司行使協(xié)議中的一切法律義務。2005年7月20日，雙方在鞍山市產(chǎn)權交易中心辦理了產(chǎn)權轉讓手續(xù)。轉讓的國有資產(chǎn)中包括了本案訴爭的鞍山市鐵東區(qū)湖南街131甲房產(chǎn)，并已實際交付。熱力公司承租的湖南1#B房產(chǎn)管修業(yè)務用房未包含在轉讓的資產(chǎn)中，該房屋現(xiàn)由北美公司占有使用。另查明，1993年3月，城建公司更名為鞍山市城市建設開發(fā)總公司。1998年l2月4日鞍山市經(jīng)濟體制改革委員會作出鞍經(jīng)改發(fā)[1998]59號《關于同意鞍山市城建開發(fā)總公司企業(yè)產(chǎn)權轉讓的批復》，同意將鞍山市城市建設開發(fā)總公司及所屬單位的企業(yè)產(chǎn)權轉讓給王選清。1998年12月10日，鞍山市城鄉(xiāng)建設委員會與王選清簽訂協(xié)議，將鞍山市城市建設開發(fā)總公司及所屬單位一次性整體出售給王選清。1999年1月，鞍山市城市建設開發(fā)總公司注銷，鞍山市城市建設開發(fā)有限公司(即原告)設立，根據(jù)協(xié)議開發(fā)公司承接了鞍山市城市建設開發(fā)總公司的人員、設備、設施、物資、債權債務。
開發(fā)公司一審起訴稱：一、開發(fā)公司與熱力公司于1990年4月5日簽訂《湖南1#B業(yè)務用房租用防議書》，約定：開發(fā)公司將其建設的位于湖南1#B小區(qū)的建筑面積為1380平方米的房屋租賃給熱力公司，作為熱力公司的辦公用房，租期40年，租金145萬元。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十四條的規(guī)定，租期超過20年的部分無效。二、1991年6月24日，開發(fā)公司與熱力公司又簽訂一份協(xié)議，約定：開發(fā)公司將其建設的湖南1#B小區(qū)幼兒園(樓牌號：鞍山市鐵東區(qū)湖南街131甲)交給熱力公司使用，產(chǎn)權也歸熱力公司；同時熱力公司承諾豁免開發(fā)公司位于鞍山市鐵東區(qū)民生路26號辦公樓1574平方米1991年至1995年的取暖費。協(xié)議簽訂后，開發(fā)公司依約將該幼兒園交付給熱力公司占有使用，當年熱力公司就要求開發(fā)公司交納辦公樓的取暖費，否則立即停止供暖。開發(fā)公司多次找到熱力公司協(xié)商，要求其依據(jù)協(xié)議的約定豁免辦公樓的取暖費，但是熱力公司卻不予理睬，開發(fā)公司無奈在1991年10月交納了辦公樓的取暖費。因熱力公司未依協(xié)議約定豁免開發(fā)公司辦公樓的取暖費，開發(fā)公司亦未按協(xié)議約定向熱力公司提供該幼兒園的全套施工技術檔案，也沒有協(xié)助熱力公司辦理該房屋產(chǎn)權轉移登記。1995年6月7日，熱力公司向鞍山市房產(chǎn)管理局出具內容為“管理不善、資料不全”的具結書，于同年12月15日領取了該幼兒園的房屋所有權證書。因開發(fā)公司與熱力公司簽訂的協(xié)議已經(jīng)解除，熱力公司屬無權占有，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第三十四條的規(guī)定，熱力公司應當將該幼兒園返還給開發(fā)公司。請求判令：一、依法確認《湖南1#B業(yè)務用房租用協(xié)議書》中，租期超過20年的部分無效，同時返還該房屋。二、熱力公司返還開發(fā)公司鞍山市鐵東區(qū)湖南街131甲房屋。三、訴訟費由熱力公司負擔。
熱力公司既未作出書面答辯，也未參加本案訴訟。
第三人北美公司訴稱：本案開發(fā)公司與熱力公司所訴爭的鞍山市鐵東區(qū)湖南街131甲房屋的所有權及湖南1#B業(yè)務用房的使用權均已于2004年7月20日由第三人合法受讓。請求判令：一、鞍山市鐵東區(qū)湖南街131甲房屋的所有權歸北美公司所有。二、北美公司對湖南1#B業(yè)務用房依法享有使用權。
一審法院認為：《最高人民法院關于適用<</span>中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第一條規(guī)定：“合同法實施以后成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，適用合同法的規(guī)定；合同法實施以前成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，除本解釋另有規(guī)定的除外，適用當時的法律，當時沒有法律規(guī)定的，可以適用合同法的有關規(guī)定?！卑吧绞谐鞘薪ㄔO開發(fā)公司與熱力公司簽訂《湖南1#B業(yè)務用房租用協(xié)議書》的時間是1990年4月5日，當時的《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》未對租賃合同的租賃期限作出規(guī)定。根據(jù)上述司法解釋，可以適用《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定?！吨腥A人民共和國合同法》第二百一十四條第一條規(guī)定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。因此，城建公司與熱力公司房屋租用協(xié)議中租賃期限超過20年的部分無效。2010年4月5日租期已滿20年，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十五條的規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。在鞍山市城市建設投資發(fā)展有限公司與美國北美企業(yè)投資集團公司簽訂的鞍山市熱力總公司產(chǎn)權轉讓協(xié)議中約定轉讓的資產(chǎn)不包括湖南1#B業(yè)務用房，其又不能提供充分的證據(jù)證明其對該房屋享有合法的使用權，故對第三人北美公司提出其享有湖南1#B業(yè)務用房使用權的訴訟請求不予支持，第三人北美公司應當將該房屋返還給開發(fā)公司。城建公司與熱力公司于1991年6月24日簽訂的轉讓鞍山市鐵東區(qū)湖南街131甲房屋的協(xié)議，是雙方真實意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，合法有效。根據(jù)協(xié)議約定，熱力公司應當免除鞍山市城市建設開發(fā)公司辦公樓1991年至1995年的取暖費。但熱力公司未履行協(xié)議約定的義務，于協(xié)議簽訂當年就向城建公司發(fā)出交納取暖費的通知，城建公司于1991年10月交納了其辦公樓的取暖費。因熱力公司未依雙方協(xié)議約定免除城建公司辦公樓的取暖費，城建公司也未按協(xié)議約定向熱力公司提供該幼兒園房屋的全套施工技術檔案，也未協(xié)助熱力公司辦理房屋所有權轉移登記。雙方的以上行為，可以推定雙方經(jīng)協(xié)商一致，解除了雙方簽訂的協(xié)議。熱力公司單方辦理房屋權屬登記時，未向房產(chǎn)登記部門提交雙方簽訂的協(xié)議書，而是向房產(chǎn)登記部門出具了內容為“管理不善、資料不全”的具結書，進一步證明了雙方已經(jīng)解除了房屋轉讓協(xié)議的事實。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條的規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止覆行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取補救措施，并有權要求賠償損失。故開發(fā)公司有權要求熱力公司返還鞍山市鐵東區(qū)湖南街13l甲房屋。但因第三人北美公司從鞍山市城市建設投資發(fā)展有限公司受讓湖南街131甲房屋是善意的，并支付了對價，且已在鞍山市產(chǎn)權交易中心辦理了產(chǎn)權轉讓手續(xù)，符合《中華人民共和國物權法》第一百零六條第一款關于善意取得的規(guī)定，第三人北美公司依法取得了湖南街l31甲房屋的所有權，開發(fā)公司要求熱力公司返還湖南街131甲房屋已客觀不能，故對開發(fā)公司此項訴訟請求，一審法院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百零六條第二款的規(guī)定，開發(fā)公司可以向熱力公司請求賠償損失。第三人北美公司主張享有湖南街131甲房屋所有權的訴訟請求成立，一審法院予以支持。關于開發(fā)公司能否享有鞍山市城市建設開發(fā)總公司的權利的問題。1998年12月10日鞍山市城鄉(xiāng)建設委員會與王選清簽訂協(xié)議，將鞍山市城市建設開發(fā)總公司及所屬單位一次性整體出售給王選清，改制成立的鞍山市城市建設開發(fā)有限公司即本案原告承接了鞍山市城市建設開發(fā)總公司的人員、設備、設施、物資、債權債務，據(jù)此開發(fā)公司依法享有和承擔了鞍山市城市建設開發(fā)總公司的權利和義務。因此第三人北美公司在庭審中辯稱，開發(fā)公司無權就本案訴爭房屋提起訴訟的理由不成立。關于開發(fā)公司提出與鞍山市城市建設投資發(fā)展有限公司簽訂《鞍山市熱力總公司產(chǎn)權轉讓協(xié)議書》的是美國北美企業(yè)投資集團公司，不是本案第三人北美公司，第三人北美公司無權以自己名義對本案訴爭房屋主張權利的問題，一審法院認為，在《鞍山市熱力總公司產(chǎn)權轉讓協(xié)議書》中，美國北美企業(yè)投資集團公司授權鞍山北美新熱電環(huán)保有限公司行使協(xié)議中的一切法律義務，因此第三人北美公司有權以自己名義主張權利。據(jù)此判決如下：一、開發(fā)公司與鞍山市熱力總公司于1990年4月5日簽訂的《湖南1#B業(yè)務用房租用協(xié)議書》中租賃期超過二十年的部分無效，本判決生效后30日內，第三人鞍山北美新熱電環(huán)保有限公司將湖南1#B業(yè)務用房返還給開發(fā)公司；二、駁回開發(fā)公司要求鞍山市熱力總公司返還鞍山市鐵東區(qū)湖南街131甲房屋的訴訟請求；三、鞍山市鐵東區(qū)湖南街131甲房屋歸第三人鞍山北美新熱電環(huán)保有限公司所有。四、駁回第三人鞍山北美新熱電環(huán)保有限公司要求確認其享有湖南1#B業(yè)務用房使用權的訴訟請求。開發(fā)公司預交的案件受理費46800元、財產(chǎn)保全費5000元，第三人鞍山北美新熱電環(huán)保有限公司預交的案件受理費23400元，均由鞍山市熱力總公司負擔。
開發(fā)公司的上訴理由是：一、1991年6月24日開發(fā)公司與熱力公司訂立的湖南1號B小區(qū)幼兒園轉讓《協(xié)議書》訂立后，開發(fā)公司依約將該房屋交付熱力公司，而熱力公司沒有按照協(xié)議約定免除城建公司的辦公樓取暖費，城建公司與熱力公司協(xié)商未果即交納了取暖費，并通知熱力公司解除合同，根據(jù)合同法第九十六條的規(guī)定，該合同已經(jīng)解除。而熱力公司于1995年向房產(chǎn)局出具“管理不善。資料不全”的擔保具結書，以欺騙手段取得該房屋所有權證書。開發(fā)公司有權要求返還該房屋。二、北美公司對湖南1號B小區(qū)幼兒園不構成善意取得，應將該房屋返還開發(fā)公司。1、北美公司受讓的國有資產(chǎn)中，并不包括湖南1號B小區(qū)幼兒園。鞍山市城市建設投資發(fā)展有限公司與美國北美企業(yè)投資集團公司簽訂的《鞍山市熱力總公司產(chǎn)權轉讓協(xié)議書》及《補充協(xié)議》，將熱力公司部分資產(chǎn)轉讓。在國有資產(chǎn)轉讓清查評估明細表中，不包括本案爭議的“湖南1號小區(qū)幼兒園”。一審判決根據(jù)清查評估明細表中的“大力商務公司”的建筑面積1761.4平方米與本案爭議房屋的建筑面積一致，認定大力商務公司系本案爭議房屋，缺乏事實依據(jù)。2、如果大力商務公司就是本案爭議的湖南1號B小區(qū)幼兒園，在未辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)以前，北美公司也不構成善意取得。根據(jù)《物權法》第一百零六條的規(guī)定，構成善意取得須符合如下要件：一是受讓人受讓不動產(chǎn)時是善意的，即受讓人在從事交易時，不知道房屋所有權證上所記載的人并不是真正的房屋所有權人。二是以合理的價格轉讓。三是轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付受讓人，即轉讓房屋時須辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)后，才能構成善意取得?！镀髽I(yè)國有產(chǎn)權轉讓管理暫行辦法》規(guī)定：企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓成交后，轉讓方與受讓方應當簽訂產(chǎn)權轉讓合同，并應當取得產(chǎn)權交易機構出具的產(chǎn)權交易憑證。企業(yè)國有產(chǎn)權轉讓成交后，轉讓和受讓雙方應當憑產(chǎn)權交易機構出具的產(chǎn)權交易憑證，按照國家有關規(guī)定及時辦理相關登記手續(xù)。產(chǎn)權交易中心不是產(chǎn)權交易的主管部門，產(chǎn)權交易憑證不能代替不動產(chǎn)轉移登記，其不發(fā)生物權效力。請求二審法院撤銷一審判決第二項、第三項。判令湖南1號B小區(qū)幼兒園歸開發(fā)公司所有。
北美公司答辯稱：一審中開發(fā)公司沒有提供已經(jīng)交付取暖費的證據(jù)，熱力公司也沒有收到該部分取暖費。北美公司已按照協(xié)議向對方支付了對價，實際接收了訴爭房屋并一直在使用。訴爭房屋的所有權已變更到熱力公司的名下，開發(fā)公司不在享有所有權。北美公司對湖南街131號幼兒園享有所有權。
北美公司上訴理由理由是：一審判決認定“依據(jù)協(xié)議鞍山市城市建設開發(fā)有限公司承接了鞍山市城市建設開發(fā)總公司的人員、設備、設施、物資、債權債務”與事實不符。協(xié)議第一條約定：被轉讓企業(yè)的資產(chǎn)負債情況中企業(yè)資產(chǎn)總額、所有者權益詳見企業(yè)審計報告、資產(chǎn)評估報告書。而資產(chǎn)評估報告書并未將湖南1號B業(yè)務用房列入評估范圍。開發(fā)公司系設立登記的私營企業(yè)，而非由鞍山市城市建設開發(fā)總公司變更而來，二者無法律上的繼承關系，僅僅是合同關系，開發(fā)公司通過合同方式以出資獲得協(xié)議約定的部分財產(chǎn)，而非出售方的全部資產(chǎn)。開發(fā)公司在協(xié)議購買企業(yè)資產(chǎn)時，并不包括訴爭房產(chǎn)，故開發(fā)公司無權主張訴爭房屋的使用權。
開發(fā)公司答辯稱：1998年12月10鞍山市城鄉(xiāng)建設委員會與王選清訂立的《資產(chǎn)轉讓合同》第二條約定，將城建公司及所屬單位一次性整體出售給王選清，原企業(yè)的資產(chǎn)和負債均由開發(fā)公司承繼，而非北美公司所稱部分實物資產(chǎn)轉讓。根據(jù)鞍山市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會的文件，本案訴爭的兩處房產(chǎn)均屬于開發(fā)公司依法受讓的資產(chǎn)。（2008）鞍民一終字第214號民事判決書確認開發(fā)公司承擔了城建公司的權利、義務，并承擔了原城建所欠債務，請求二審法院駁回北美公司的上訴請求。
本院對一審判決認定的事實予以確認。另查明，二審期間，2011年2月21日，鞍山市發(fā)展和改革委員會出具一份說明：“根據(jù)原鞍山市計劃委員會（我委前身）《關于下達一九八八年商品房建設計劃的通知》（鞍計資字
本院認為，根據(jù)鞍山市城鄉(xiāng)建設委員會與王選清于1998年12月10訂立的企業(yè)轉讓協(xié)議，將城建公司及所屬單位一次性整體轉讓給王選清，由王選清承接城建公司的人員、設備、設施、物資、債權債務。王選清在此基礎上設立了開發(fā)公司，性質為私營企業(yè)。根據(jù)鞍山市國資委鞍國資函（2011）18號的說明，湖南1號B業(yè)務用房作為原公司整體資產(chǎn)的一部分，隨原公司整體出售，房屋產(chǎn)權已經(jīng)屬于開發(fā)公司所有。因此，開發(fā)公司依法請求實際使用人北美公司返還案涉房屋，主體適格。北美公司上訴稱開發(fā)公司與城建公司無承繼關系，湖南1號B業(yè)務用房不在轉讓資產(chǎn)范圍的主張證據(jù)不足，本院不予支持。1990年4月5日城建公司與熱力公司訂立的《湖南1號B業(yè)務用房租用協(xié)議書》系雙方真實意思表示，但協(xié)議中房屋租期40年的約定違反了《中華人民共和國合同法》第二百一十四條“租期不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效”的強制性規(guī)定，故超過二十年的約定無效。由于該房屋到2010年4月5日出租期限已超過20年，北美公司現(xiàn)仍在使用，北美公司應將此房屋返還開發(fā)公司。關于湖南街131號房屋（湖南1號B幼兒園）的歸屬問題。開發(fā)公司認為該房屋為原城建公司財產(chǎn)，整體出售給王選清。但開發(fā)公司未能提供出售時的資產(chǎn)評估報告及出售資產(chǎn)的清單，又無其他證據(jù)予以佐證，鞍山市國資（2011）13號函明確，該房屋2004年經(jīng)鞍山市政府批準，轉讓給美國北美企業(yè)投資集團。對此事實，本院予以確認。開發(fā)公司請求確認該房屋歸其所有，證據(jù)不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條一款（一）項的規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費46800元，由開發(fā)公司、北美公司各負擔23400元。
本判決為終審判決。
審 判 長 孫 維 良
審 判 員 許 建 時
審 判 員 劉 新 忠
二0一一年四月二十七日
書 記 員 孫 夢 依
上海市浦東新區(qū)人民法院民事判決書
（2002）浦民一（民）再初字第10號
原審原告上海市羅山中學，住所地上海市浦東新區(qū)博山東路41弄18號。
法定代表人任富恒，校長?！ ?/span>
委托代理人張金城、崔嵬，上海市東信律師事務所律師?！ ?/span>
原審被告上海古松建設有限公司，住所地上海市松江區(qū)石湖蕩鎮(zhèn)?！ ?/span>
法定代表人韓儉庚，經(jīng)理?！ ?/span>
委托代理人徐仁，上海市經(jīng)緯律師事務所律師?！ ?/span>
原審第三人陳社林，男，1961年6月24日生，漢族，住上海市浦東新區(qū)長島路1338弄28號401室?！ ?/span>
原審第三人王春斌，男，1968年4月2日生，漢族，戶籍地為上海市殷行路650弄4號302室，現(xiàn)居美國?！ ?/span>
原審第三人上海毅德投資顧問有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)商城路618號?！ ?/span>
法定代表人張雷，董事長?！ ?/span>
委托代理人汪ming銘，鄭傳本律師事務所律師。
原審第三人上海弘豐咨詢有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)張江鎮(zhèn)建中村2隊?！ ?/span>
法定代表人孫水明，經(jīng)理?！ ?/span>
委托代理人徐仁，上海市經(jīng)緯律師事務所律師?！ ?/span>
原審原告上海市羅山中學與原審被告上海古松建設有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于1999年9月8日受理，原審中本院追加陳社林、王春斌、上海毅德投資顧問有限公司、上海弘豐咨詢有限公司為本案第三人，并于2000年1月27日作出（1999）浦民初字第6557號民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。2001年2月6日，原審被告向本院提出再審申請，本院于同年3月5日以（2001）浦民監(jiān)字第9號通知書駁回其再審申請。原審被告于同年7月14日又向上海市第一中級人民法院提出再審申請，該院于同年9月19日以（2001）滬一中民監(jiān)字第609號'關于建議對上海古松建設有限公司房屋租賃一案進行再審的函'，建議本院對本案進行再審。2002年5月14日，本院作出（2002）浦民監(jiān)字第31號民事裁定書，對本案進行再審。本院依法另行組成合議庭，于2003年6月20日公開開庭進行了審理。原審原告的法定代表人任富恒及其委托代理人張金城、原審被告的委托代理人徐仁、原審第三人陳社林、原審第三人上海毅德投資顧問有限公司的委托代理人汪銘、原審第三人上海弘豐咨詢有限公司的委托代理人徐仁到庭參加了訴訟。原審第三人王春斌因下落不明，本院依法向其公告送達了民事裁定書、開庭傳票，王春斌未到庭應訴。本案現(xiàn)已審理終結。
原審原告訴稱：浦東新區(qū)博山東路7－15號羅山綜合樓系原審原告出資建造。1998年9月18日，原審被告明知原審原告未取得該房屋所有權證，即與原審原告簽訂了一份《協(xié)議書》，約定原審原告將上述房屋租借給原審被告使用。因原審原告至今未能取得上述房屋的所有權證，故要求確認該《協(xié)議書》無效，判令原審被告遷出?！ ?/span>
原審認定：坐落本市浦東新區(qū)博山東路7－15號羅山綜合樓A（1－4）層房屋系原審原告出資建造，原審原告至今未取得該房屋所有權證。1998年9月16日，原審原告與上海愛心經(jīng)濟發(fā)展有限公司簽訂了一份《房屋租賃中介代理協(xié)議書》，根據(jù)協(xié)議書約定，原審原告全權委托上海愛心經(jīng)濟發(fā)展有限公司負責將上述房屋對外租賃。同年9月18日，上海愛心經(jīng)濟發(fā)展有限公司與原審被告簽訂了一份《中介協(xié)議》，該協(xié)議約定，上海愛心經(jīng)濟發(fā)展有限公司將原審原告委托其出租的上述房屋介紹給原審被告，并收取原審被告中介服務費30萬元。同日，原審原、被告簽訂了一份《協(xié)議書》，《協(xié)議書》約定：原審原告將博山東路7－15號羅山綜合樓A（1－4）層，建筑面積為2，300平方米的房屋租借給原審被告使用，一次租斷價格每平方米2，000元，租期自原審原告交付原審被告鑰匙之日起25年；在租賃期內，原審被告有權自行決定將上述房屋轉租他人。該《協(xié)議書》對付款方式及雙方的責任、義務等均作了約定?！秴f(xié)議書》簽訂后，原審被告先后給付原審原告房屋'租金'140萬元。1998年12月15日，原審被告與上海弘豐咨詢有限公司簽訂了一份《房屋使用權轉讓協(xié)議》，原審被告將上述房屋中的第三層建筑面積為585平方米的房屋轉租給上海弘豐咨詢有限公司使用，轉讓年限自1999年1月1日至2024年6月30日止。同年12月28日，原審被告與陳社林簽訂了一份《房屋使用權轉讓協(xié)議》，該協(xié)議約定，原審被告將上述房屋中的底層，建筑面積為200平方米房屋轉租給陳社林使用，轉租年限自1999年1月至2024年6月30日止。陳社林于1998年12月15日進入該房裝修。1999年1月28日、2月28日，原審被告與王春斌分別簽訂了一份《房屋使用權轉讓協(xié)議》及《附加協(xié)議》，原審被告將上述房屋中的第二層建筑面積為414.72平方米房屋轉租給王春斌使用。同年3月25日，原審被告與上海毅德投資顧問有限公司分別簽訂了一份《房屋租賃協(xié)議》及《租賃合同》，原審被告將上述房屋中的第四層辦公室四間、一至二層部分房屋轉租給上海毅德投資顧問有限公司使用。原審被告對上述房屋中的第四層部分房屋進行了裝修?！ ?/span>
原審認為，原審原告未取得博山東路7－15號羅山綜合樓A（1－4）層房屋所有權證，即與原審被告簽訂房屋租賃協(xié)議書，違反了有關法律規(guī)定，應認定無效。造成該協(xié)議書無效的主要責任在于原審原告。而原審被告明知原審原告未取得房屋所有權證卻與原審原告簽訂協(xié)議書，也有一定過錯，應承擔相應的責任。原審原告基于該'租賃'關系而取得的房屋'租金'應返還原審被告。鑒于原審被告實際使用了上述房屋，故應支付相應的房屋使用費。因原審原告未能提供證據(jù)證明其在1998年9月19日即將上述房屋交付原審被告使用，故其要求將給付使用費的日期確定為1998年9月19日，本院難以支持?？紤]到原審第三人陳社林已在1998年12月15日進入上述房屋裝修，故原審原告將上述房屋交付原審被告使用的日期可認定為1998年12月15日。原審原告收回上述房屋后，應承擔原審被告支出的房屋裝修費現(xiàn)值。原審被告要求原審原告賠償30萬元中介費，8萬元招商費用，支付100萬元違約金，因缺乏依據(jù)，本院難以支持。原審被告在審理中提及的7萬元借款，與本案非同一法律關系，原審被告可另案訴訟解決。各第三人在遷出上述房屋后，其損失亦可另案訴訟。原審依照《中華人民共和國民法通則》第六條、第五十八條、第六十一條之規(guī)定，判決如下：
一、原審原告與原審被告于1998年9月18日簽訂的《協(xié)議書》無效；
二、原審被告、原審第三人應在判決生效之日起三十日內遷出浦東新區(qū)博山東路7－15號羅山綜合樓A（1－4）層；
三、原審原告應于判決生效之日起三十日內返還原審被告房屋'租金'140萬元；
四、原審被告應在判決生效之日起三十日內按0.83元/平方米/天的標準給付原審原告自1999年12月15日起至遷出日的房屋使用費（計算方法：0.83×2，300×天數(shù)）；
五、浦東新區(qū)博山東路7－15號羅山綜合樓A（1－4）層房屋中第四層由原審被告所使用的房產(chǎn)裝修歸原審原告所有；原審原告應在判決生效之日起三十日內賠償原審被告裝修損失20.8萬元。
案件受理費18，010元，評估費2，000元，共計20，010元，由原審原告承擔14，007元、原審被告承擔6，003元?！ ?/span>
原審判決后，當事人均未提起上訴。原審被告在申訴中以原判認定租賃協(xié)議無效沒有法律依據(jù)為由，要求再審。
再審中，原審原告認為：1、租賃協(xié)議不合法。協(xié)議約定的租金過低，是顯失公平的；雙方約定部分租金在產(chǎn)權證取得后再支付，現(xiàn)因產(chǎn)權證不能取得，造成這部分關鍵內容無法履行；約定的租賃期25年超過相關的法律規(guī)定；房屋出租時無消防合格證明，違反了《中華人民共和國消防法》的規(guī)定。2、原審審理基本上是在'合同法'司法解釋實施前，按當時的法律對本案進行判決，原審判決并無不當。3、本案不但涉及原審原、被告的實體利益，還牽涉到其他第三人，現(xiàn)判決書已實際執(zhí)行，目前房屋已經(jīng)租給案外人，考慮到社會和經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定，原判決不宜撤銷。
原審被告認為：原審判決違反《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定及最高人民法院'關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）'第二、三、四條的規(guī)定，故原判應予撤銷?！ ?/span>
再審中當事人均未提交證據(jù)，當事人對原審判決認定的事實也未持異議。據(jù)此，本院對上述原判已認定的事實予以確認。再審中另查明：上海市浦東新區(qū)綜合規(guī)劃土地局于1998年1月6日以滬浦建（98）016號'建設工程規(guī)劃許可證'，準予訴爭房屋的建設。1999年1月12日，浦東新區(qū)建設工程監(jiān)督署第三監(jiān)督站對訴爭房屋的工程質量作了核驗，結論為符合合格等級?，F(xiàn)訴爭房屋已由原審原告另行出租給案外人?！ ?/span>
本院認為：本案的爭議焦點是如何適用法律確認訴爭租賃合同的效力。最高人民法院《關于適用<</span>中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第三條規(guī)定：人民法院確認合同效力時，對合同法實施以前成立的合同，適用當時的法律合同無效而適用合同法合同有效的，則適用合同法。第四條規(guī)定：合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。本案原審中，原審原告認為建設部《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定：有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權證的……，據(jù)此要求確認租賃合同無效。原審原告的此一主張，是以行政規(guī)章作為確認合同無效的依據(jù)，顯然與最高人民法院上列司法解釋的規(guī)定不相符合，本院不能采信。本案訴爭的房屋，是由原審原告提出申請，在獲得有關管理部門批準后建造的，建成后由工程質量監(jiān)督管理部門核驗合格，故房屋的產(chǎn)權并無爭議，房屋的建筑質量也符合使用條件，而當時的法律并未規(guī)定未取得產(chǎn)權證的房屋，禁止出租。原審原、被告簽訂合同時意思表示真實，合同的內容也并不為法律所禁止，該合同應為有效。《中華人民共和國合同法》第二百一十四條第一款規(guī)定：租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。本案當事人簽定租賃合同時，國家法律和行政法規(guī)沒有對租賃期限作出禁止性或強制性的規(guī)定，當事人的簽約行為沒有違反有關禁止性或強制性規(guī)定，法院在審理合同法實施前成立的合同糾紛，應以當時的法律規(guī)定作為審查合同效力的依據(jù)。故原審原告的訴訟請求，無法律依據(jù)，不應予以支持。原審適用法律有誤，應予糾正，原審所作的判決應予撤銷。至于原審原告再審中認為，合同約定的租金過低，是顯失公平的，部分租金要在產(chǎn)權證取得后再支付，現(xiàn)因產(chǎn)權證不能取得，造成這部分關鍵內容無法履行。本院認為，雙方當事人在簽訂合同時理應充分考慮合同的風險責任，合同的不能履行，并不導致合同的無效。況且，主張顯失公平屬可撤銷的行為，原審原告未在法定期限內提出，已喪失了其主張權。原審原告又認為，房屋出租時無消防合格證明，違反了《中華人民共和國消防法》的規(guī)定。對此，本院認為，消防法規(guī)定只有按照國家工程建筑消防技術標準進行設計的建筑工程，在竣工時才由公安消防機構進行消防驗收，開具合格證明，而本案出租的房屋非國家工程建筑消防技術標準進行設計的建筑工程，原審原告的意見不足以否定本案訴爭合同的有效性。原審原告還認為原審判決已實際執(zhí)行，目前房屋已經(jīng)租給案外人，考慮到社會和經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定，原判決不宜撤銷。本院認為，由于原審判決確已實際執(zhí)行，原審被告及原審第三人均已遷出訴爭房屋，原審被告與原審第三人也經(jīng)另案訴訟，已實際解除了相應的轉租合同，現(xiàn)房屋又已由原審原告另行出租給案外人，故訴爭租賃合同不宜繼續(xù)履行。鑒于事實上雙方當事人已終止了合同的履行，因此，本院作終止履行合同處理。合同終止履行后所產(chǎn)生的事項，當事人可另行處理?！ ?/span>
綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十九條第一款第三項、最高人民法院《關于適用<</span>中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第三條、第四條規(guī)定，判決如下：
一、撤銷本院（1999）浦民初字第6557號民事判決；
二、對原審原告上海市羅山中學請求確認其與原審被告上海古松建設有限公司于1998年9月18日簽訂的《協(xié)議書》無效的訴訟請求不予支持；
三、原審原告上海市羅山中學與原審被告上海古松建設有限公司于1998年9月18日簽訂的《協(xié)議書》終止履行?！ ?/span>
本案受理費18，010元（原審原告已預交）、評估費2，000元（原審原告已預交）、公告費502元（原審被告已預交202元），均由原審原告負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起，原審原告、原審被告、原審第三人陳社林、上海毅德投資顧問有限公司、上海弘豐咨詢有限公司在十五日內，原審第三人王春斌在三十日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
審 判 長 陳奇恩
代理審判員 王愛珍
代理審判員 胡慶文
二ＯＯ三年七月二十八日
書 記 員 宮曉艷
合同法施行以前簽訂的合同租賃期限超過20年應如何認定的問題？
作者：張依傳
編輯：藍暖
文章出處：賀州市中級人民法院
