葉勝陽 律師
在抵押擔保法律關系中，抵押權是抵押擔保的核心，抵押權的優(yōu)先受償又是抵押權的核心。根據(jù)法律規(guī)定，其內(nèi)容主要包括：抵押權人優(yōu)先于一般債權人受償；當?shù)盅何锉徊榉?、被?zhí)行時，抵押權優(yōu)先于執(zhí)行權；當債務人宣布破產(chǎn)時，抵押權優(yōu)先于一般債權；當一個抵押物上有多個抵押權存在時，經(jīng)過登記的抵押權優(yōu)先于未經(jīng)登記的抵押權，順序在先的抵押權優(yōu)先于順序在后的抵押權，抵押權順序相同時，抵押權人按照債權比例受償。法律在規(guī)定抵押權優(yōu)先受償權的同時，也對其進行了相應的限制。除了我國《海商法》規(guī)定的船舶優(yōu)先權先于船舶抵押權受償、《民用航空器法》規(guī)定的民用航空器優(yōu)先權先于民用航空器抵押權受償外，還有幾方面的法律規(guī)定，對抵押權的優(yōu)先受償權都有較大的影響，應當引起抵押擔保合同當事人、特別是抵押權人中銀行的高度重視。
一般而言，抵押貸款具有優(yōu)先受償權，其安全性較高。但法律原則規(guī)定時必有例外，為了維護某些特定權利人的利益，法律法規(guī)還特別規(guī)定了一些權利的行使優(yōu)先于抵押權，現(xiàn)分別簡單介紹如下：
一、建設工程價款優(yōu)先權優(yōu)先于抵押權；已交付購買預售商品房的全部或者大部分款項的消費者的優(yōu)先權優(yōu)先于抵押權。
《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣，建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》（法釋〔2002〕16號）的規(guī)定：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。三、建設工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。四、建設工程承包人行使優(yōu)先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算”。建筑工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權；建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失；建設工程承包人行使優(yōu)先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算”。
根據(jù)上述規(guī)定，當購房人、工程承包人和抵押權人就建設工程的受償權發(fā)生利益沖突時，權利順序為：1、交付購買商品房的全部或大部分款項的購房人享有第一優(yōu)先權；2、承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權次之；3、貸款銀行的抵押權再次之；4、普通債權人（無擔保債權人）最后受償。
應對措施：1、貸前盡職調查所抵押的不動產(chǎn)（在建工程）是否欠工程款，如不欠工程款則應取得施工單位不欠款的書面聲明并爭取取得施工單位放棄工程款優(yōu)先受償權的書面聲明；2、對于需以銀行貸款支付工程款的貸款項目，需嚴格把控貸款的用途，確保貸款是用于工程款的支付，必要時，可要求采用委托付款的形式，由房開公司出具《委托付款函》，申明貸款只能由銀行根據(jù)《委托付款函》直接付給施工單位（即建筑工程承包人），而不允許流向房開公司的其他自有賬戶或支付給其他第三方，同時在放款時明確施工單位出具收到工程款的書面證明；3、關注建筑工程的竣工時間，建設工程款優(yōu)先受償權的行使期限為竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起六個月內(nèi)，該期限為除斥期間，不存在中止、中斷、延長之說，超過六個月則建筑工程承包人喪失優(yōu)先受償權；4、加強對房開公司商品房預售款項回籠的監(jiān)控，對轉移商品房預售款，惡意拖欠銀行貸款的開發(fā)商，銀行應及時采取訴訟措施，以制止房開公司對商品房的預售，維護銀行的合法權益。5、認真核實工程價款的真實性，盡量參與竣工驗收及工程款審計結算、并保存好相關資料；一旦發(fā)現(xiàn)有房開公司（借款方）與施工單位惡意串通利用建設工程款優(yōu)先受償權的規(guī)定逃廢銀行債務的情形，銀行可以通過及時行使撤銷權來維護權益。
二、在財產(chǎn)抵押之前產(chǎn)生的稅款優(yōu)先于抵押權。
2001年5月1日實施、2015年修正的《稅收征收管理法》第四十五條第一款規(guī)定：“稅務機關征收稅款，稅收優(yōu)先于無擔保債權，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設定抵押、質押或者納稅人的財產(chǎn)被留置之前的，稅收應當先于抵押權、質權、留置權執(zhí)行。”該法明確了在抵押之前產(chǎn)生的國家稅收具有優(yōu)先受償權，且屬于法定優(yōu)先權。
應對措施：銀行在貸前應當審查借款人的完稅情況并注意稅務機關對納稅人欠繳情況的公告，以便對欠稅的財產(chǎn)降低抵押率或在放貸前要求借款人先還稅。根據(jù)《稅收征收管理法》第46條規(guī)定，抵押權人、質權人可以請求稅務機關提供有關的欠稅情況。特別值得一提的是，如果企業(yè)在原貸款發(fā)放后轉貸前有欠稅行為的，因轉貸時抵押登記可能面臨重新辦理，結果反而導致稅款優(yōu)先于銀行的抵押權，增加信貸風險，因此轉貸時要特別審查原貸款發(fā)放后是否有新的欠稅發(fā)生。
三、劃撥土地使用權出讓金優(yōu)先于抵押權。
《最高人民法院關于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權應否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復》明確規(guī)定：以劃撥方式取得的國有土地使用權為標的物設定抵押，抵押權人只有在以抵押標的物折價或拍賣、變賣所得價款繳納相當于土地使用權出讓金的款項后，對剩余部分方可享有優(yōu)先受償權?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十一條和《擔保法》第五十六條也明確規(guī)定：拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人有優(yōu)先受償權。
該《批復》還明確規(guī)定：企業(yè)對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權，以該土地使用權為標的物設定抵押，除依法辦理抵押登記手續(xù)外，還應經(jīng)具有審批權限的人民政府或土地行政管理部門批準。否則，應認定抵押無效。
應對措施：對于企業(yè)以國有劃撥土地使用權抵押或者以建筑在國有劃撥土地上的建筑物進行抵押申請貸款，銀行應當按抵押物估價并減去該土地出讓金的款項后，再乘以相應抵押率來確認貸款金額；并且還需按照規(guī)定履行法定審批手續(xù)、取得具有審批權限的人民政府或土地行政管理部門允許抵押的批準后，才可發(fā)放抵押貸款。
四、船舶優(yōu)先權、民用航空器優(yōu)先權優(yōu)先于抵押權。
根據(jù)我國《海商法》第二十五條的規(guī)定，船舶優(yōu)先權先于船舶留置權受償，船舶抵押權后于船舶留置權受償。同時，根據(jù)我國《海商法》第二十二條的規(guī)定，下列各項海事請求具有船舶優(yōu)先權：“（一）船長、船員和在船上工作的其他在編人員根據(jù)勞動法律、行政法規(guī)或者勞動合同所產(chǎn)生的工資、其他勞動報酬、船員遣返費用和社會保險費用的給付請求；（二）在船舶營運中發(fā)生的人身傷亡的賠償請求；（三）船舶噸稅、引航費、港務費和其他港口規(guī)費的繳付請求；（四）海難救助的救助款項的給付請求；（五）船舶在營運中因侵權行為產(chǎn)生的財產(chǎn)賠償請求?！贝送猓鶕?jù)我國《海商法》第二十四條的規(guī)定，“因行使船舶優(yōu)先權產(chǎn)生的訴訟費用，保存、拍賣船舶和分配船舶價款產(chǎn)生的費用，以及為海事請求人的共同利益而支付的其他費用，應當從船舶拍賣所得價款中先行撥付?！庇纱丝梢?，《海商法》第二十四條中所列的費用實際也優(yōu)先于船舶抵押權。
根據(jù)我國加入的《國際承認航空器權利公約》規(guī)定，有關航空器的下列權利優(yōu)先于航空器抵押權受償：（一）援救航空器的報酬；?。ǘ┍９芎娇掌鞅匦璧念~外費用；（三）根據(jù)拍賣所在地締約國的法律，為了各債權人的共同利益并在執(zhí)行過程中產(chǎn)生的合法費用；等等。
應對措施：船舶與民用航空器抵押的應對措施：盡管商業(yè)銀行以船舶和民用航空器抵押貸款的很少，但對于《海商法》及《國際承認航空器權利公約》的規(guī)定仍宜有充分了解。如果確實發(fā)生了以船舶和民用航空器貸款的項目，那么，宜充分估算可能的優(yōu)先權金額（必要時可請專業(yè)的海事中企機構進行估算），并據(jù)此核定抵押率來確定貸款金額。此外，還需嚴格辦理相關的抵押手續(xù)，其中，船舶抵押的，應按《船舶登記條例》的規(guī)定到船舶登記機關辦理；航空器抵押的，應按《民用航空器權利登記條例》的規(guī)定到國務院民用航空主管部門辦理。
五、同一財產(chǎn)上的留置權優(yōu)先于抵押權。
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第七十九條規(guī)定：“同一財產(chǎn)法定登記的抵押權與質權并存時，抵押權人優(yōu)先于質權人受償。同一財產(chǎn)抵押權與留置權并存時，留置權人優(yōu)先于抵押權人受償?！绷糁脵嗍侵冈谝虮９芎贤?、運輸合同、加工承攬等合同發(fā)生的債權中，債權人按照合同約定占有債務人的動產(chǎn)，債務人不按照合同約定的期限履行債務的，債權人享有的留置該財產(chǎn)并以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)臋嗬］^易產(chǎn)生留置權與抵押權、質押權相沖突的情形有車輛抵押權與車輛修理費請求權、提貨單質押與倉儲費請求權等。
應對措施：根據(jù)《擔保法》第八十四條第三款的規(guī)定，當事人可以在合同中約定不得留置的標物。因此，銀行應當密切關注動產(chǎn)抵押物，及時與留置人聯(lián)系，如有可能應當在可預見的范圍內(nèi)取得享有留置權的民事主體放棄留置權的書面承諾。
六、在先的租賃權可對抗在后抵押權。
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十五條的規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”；同時，上述司法解釋第六十六條第一款規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力”。由此可見，同一財產(chǎn)上并存抵押權與租賃權的，原則上按照兩權成立時間的先后順序確定對抗關系，在先成立的租賃權可以對抗后產(chǎn)生的抵押權，這就是民法中“買賣不破租賃”的原則。
應對措施：銀行在接受抵押物時應考察其上是否已存在租賃權及租賃的期限，如有必要可取得租賃人放棄對抗抵押權的承諾，以便銀行屆時自由處置抵押物，不受原租賃合同的約束。
