■本文作者： 王金龍 北京在明律師事務(wù)所律師
導(dǎo)讀：征收農(nóng)民土地，拆遷農(nóng)村房屋，到底該怎么補(bǔ)償？實(shí)踐中一直都存在很大爭(zhēng)議。有的人說(shuō)應(yīng)該按照城市的房?jī)r(jià)地價(jià)來(lái)補(bǔ)償，也有的人認(rèn)為就該按照農(nóng)村的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償……而從實(shí)踐的反饋來(lái)看，不管按照哪種標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)，對(duì)于被拆遷農(nóng)戶(hù)來(lái)說(shuō)，似乎都存在補(bǔ)償偏低的情況。那么對(duì)于這一老大難問(wèn)題，最高法在司法實(shí)踐中又確立了怎樣的規(guī)則呢？
實(shí)踐中有這樣兩種現(xiàn)象：
其一，一些被城市包圍的農(nóng)村，也就是我們常說(shuō)的城中村。雖然屬于農(nóng)村集體土地性質(zhì)，但其地理位置優(yōu)越，再建或重建會(huì)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于這樣的區(qū)域拆遷，理應(yīng)和城市房、地價(jià)有同樣的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
但事實(shí)上，很多征收方為了壓低對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償，對(duì)屬于集體土地性質(zhì)的土地房屋一律按照農(nóng)村的房地價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。很顯然，這對(duì)城中村的被拆遷人是極為不公平的。須知，單純計(jì)算“重置成新價(jià)”所得出的房屋補(bǔ)償款是高不到哪兒去的。
其二，一些確實(shí)屬于集體土地上的征收拆遷，但被拆遷人覺(jué)得補(bǔ)償太低，而不遠(yuǎn)處的城市房屋補(bǔ)償挺高，就非要按照城市的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)讓征收方補(bǔ)償。雖然作為旁觀(guān)者的角度，是同情被拆遷農(nóng)戶(hù)的，但這樣的訴求是否有法律依據(jù)，確實(shí)值得商榷。畢竟政府的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是有一定限制的，不可能全部按照高額度來(lái)補(bǔ)償給被拆遷人。且城邊村、城郊村嚴(yán)格意義上是不允許納入棚戶(hù)區(qū)改造類(lèi)征收范圍的，這也就意味著其很難適用590號(hào)令所確立的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算補(bǔ)償。
面對(duì)這樣的兩種現(xiàn)實(shí)情況，如何平衡“城市中的農(nóng)村和農(nóng)村的補(bǔ)償利益”，成了順利推進(jìn)征地拆遷項(xiàng)目進(jìn)程的關(guān)鍵，也是保護(hù)好被拆遷人利益的關(guān)鍵。
針對(duì)這一問(wèn)題，北京在明律師事務(wù)所的王金龍律師認(rèn)為，農(nóng)村地區(qū)的征收拆遷如何補(bǔ)償，該按什么標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，關(guān)系到被拆遷農(nóng)民的切身利益。而農(nóng)村的拆遷補(bǔ)償不像城市，有具體的法律規(guī)定。城市的征收拆遷主要依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。《條例》對(duì)國(guó)有土地上房屋征收的程序及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都有嚴(yán)格的規(guī)定，所有城市里的征收拆遷都要依據(jù)《條例》規(guī)定進(jìn)行。
而農(nóng)村集體土地上的征收拆遷較為復(fù)雜，目前在法律上還沒(méi)有系統(tǒng)的規(guī)定，現(xiàn)在最主要的依據(jù)是《土地管理法》。但在《土地管理法》中，關(guān)于集體土地上征收拆遷的相關(guān)規(guī)定較為籠統(tǒng)且不細(xì)致。主要為《土地管理法》第四十七條：……征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)……
《土地管理法》表明：農(nóng)村地區(qū)的房屋、土地，是應(yīng)該按照地區(qū)的農(nóng)村價(jià)格來(lái)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模?dāng)然，這就不會(huì)很高了。但很顯然，上述僅有的規(guī)定并不能周延實(shí)踐中發(fā)生的各種情況，僅按照該規(guī)定對(duì)農(nóng)民進(jìn)行征收拆遷補(bǔ)償，結(jié)果偏低是難以避免的事情。
因此，為了進(jìn)一步保障被拆遷農(nóng)民的合法利益，最高法發(fā)布了相關(guān)司法解釋?zhuān)渲饕獌?nèi)容為：征收農(nóng)村集體土地時(shí)涉及被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，土地權(quán)利人可以請(qǐng)求依照物權(quán)法第四十二條第二款的規(guī)定給予補(bǔ)償。征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。
這一司法解釋明確規(guī)定，對(duì)于被納入城市規(guī)劃區(qū)的農(nóng)村集體土地上房屋，是可以要求參照國(guó)有土地上房屋的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)摹?/strong>
但值得注意的是：參照并不等于完全適用，兩者還是有所差別的。征收國(guó)有土地上的房屋時(shí)，征收補(bǔ)償款是包括土地本身的地價(jià)在內(nèi)的。因此，如果征收農(nóng)民集體土地時(shí)已經(jīng)對(duì)土地進(jìn)行了補(bǔ)償，那么按照國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。
在明律師王金龍最后要告訴大家的是，該條款立意是好，但在實(shí)踐中很難落地實(shí)施。集體土地上的征收拆遷很復(fù)雜，補(bǔ)償價(jià)格浮動(dòng)也很大。被拆遷人要想獲得滿(mǎn)意的補(bǔ)償利益，除了對(duì)法律法規(guī)熟練的技巧性運(yùn)用，還要根據(jù)地方具體的征地拆遷政策以及具體的征拆手段進(jìn)行具體分析應(yīng)對(duì)，而不能僅僅依靠司法解釋的規(guī)定來(lái)維權(quán)。更進(jìn)一步的變化，要期待《土地管理法》大修的最終落地了。
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