劉女士與張先生簽訂離婚協(xié)議時，曾約定將一套共有房屋贈與婚生女兒張小某，卻不曾想，順利完成離婚手續(xù)后，在辦理房屋過戶時，遇到了難題...
案情回顧
劉女士與張先生于2016年11月21日在民政部門辦理協(xié)議離婚手續(xù)，離婚協(xié)議約定：婚生女張小某年紀尚幼，由母親劉某撫養(yǎng)，且夫妻雙方達成合意，將雙方共同所有的一套住房贈與張小某所有。
誰知，該涉案房屋在辦理過戶時，卻遇到了問題。原來，張某因在外債臺高筑，已將該房屋用作抵押貸款，而后因仍無力償債，導致該房屋已被查封，面臨將被法院執(zhí)行的局面，無法辦理過戶。
劉女士弄清緣由后，為維護女兒張小某的權(quán)益，氣憤無奈之下，只得將張先生告上法庭，請求法院依法判決。
劉女士訴請：
1.請求判令確認原被告于2016年11月21日簽訂的《離婚協(xié)議書》合法有效；
2.請求判令確認涉案房屋歸女兒張小某所有；
3.請求判令被告配合原告在房屋解押后將涉案房屋過戶至張小某名下。
張先生：
庭審中張先生也表示愿意將房屋贈與女兒所有，但因自己暫時無力償債，客觀上無法完成過戶手續(xù)。
法院經(jīng)審理查明：
劉女士與張先生于2016年11月21日辦理離婚登記，并簽訂離婚協(xié)議，協(xié)議針對財產(chǎn)分割及債權(quán)債務處理問題約定：雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間共有的位于南京市雨花臺區(qū)新湖大道的某房屋，歸女兒張小某所有。然而，張先生身負多項債務及銀行貸款無法償還，已將涉案房屋進行抵押。因張先生無法清償債務，被多個債權(quán)人訴至法院，該涉案房屋也已被法院查封，并進入拍賣程序。
既然夫妻雙方對于離婚協(xié)議中關(guān)于涉案房屋的約定均無異議，那么該離婚協(xié)議關(guān)于將房屋贈與女兒張小某的條款是否有效呢？張小某又是否能夠依協(xié)議取得房屋所有權(quán)并順利過戶呢？
圍繞以上爭議焦點，法院經(jīng)審理認為
1、關(guān)于離婚協(xié)議中將房屋贈與女兒的條款是否有效的問題？
離婚協(xié)議中關(guān)于財產(chǎn)分割的條款或者當事人因離婚就財產(chǎn)分割達成協(xié)議，對男女雙方具有法律約束力。原告劉女士與被告張先生在辦理離婚登記手續(xù)時簽訂的《離婚協(xié)議書》系雙方的真實意思表示，且內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應確認為合法有效。
2、關(guān)于張小某是否能夠依協(xié)議取得房屋所有權(quán)問題？
本案中訴爭的房屋屬于原被告共同所有，雖二人離婚時一致同意將案涉房屋贈與女兒張小某所有，但該協(xié)議不能直接引起物權(quán)變動。房屋作為不動產(chǎn)，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，需辦理變更登記手續(xù)才能完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移。案涉房屋產(chǎn)權(quán)在沒有變更登記的情況下，自始至終屬于原被告共同所有。而本案中，因案涉房屋上存有抵押權(quán)，在未解押前，物權(quán)變更登記的條件尚不具備，因此原告要求確認案涉房屋歸張小某所有的訴訟請求，法院不予支持。
3、關(guān)于涉案房屋是否能夠順利過戶問題？
原告要求被告配合原告在房屋解押后，將房屋產(chǎn)權(quán)過戶至女兒張小某名下。根據(jù)物權(quán)法第一百九十一條規(guī)定：抵抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外。因上述房屋存有抵押權(quán)，雙方也未能提交取得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)意思表示的相關(guān)證據(jù)，且被告無法獨自償還相關(guān)債務及銀行貸款，并有多起訴訟在法院執(zhí)行過程中，原告要求被告配合解押涉案房屋的條件目前不具備，物權(quán)變更的條件尚未成就。故原告要求被告協(xié)助辦理上述房屋過戶手續(xù)的訴訟請求，法院不予支持。
法院判決：
1.確認原告與被告于2016年11月21日簽訂的離婚協(xié)議書合法有效；
2.駁回其他訴訟請求。
法官說法
本案中，夫妻雙方關(guān)于共同財產(chǎn)的處置協(xié)議只是針對雙方發(fā)生法律效力，子女作為純受益方是可以依法享有父母分配的財產(chǎn)，但雙方分割不得損害其他債權(quán)人作為善意第三人的合法權(quán)益，在房產(chǎn)方面更為突出。因此離婚協(xié)議雖然有效，但并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！痹谏姘阜课輿]有過戶前被法院查封，可能存在資不抵債面臨拍賣等程序，那么子女對該房屋的權(quán)益因此當然不能完全實現(xiàn)。在此情況下，要求過戶，在客觀上基于查封和債權(quán)人合法權(quán)益均不能得以支持。
本案的發(fā)生提醒我們，在進行不動產(chǎn)相關(guān)交易時，一定要小心謹慎，查明權(quán)屬。
轉(zhuǎn)讓房子需要注意哪些問題?
1、確認房屋產(chǎn)權(quán)
不管是買賣、贈與還是繼承，首先要確保的就是房屋的產(chǎn)權(quán)是否有問題。比如，如果房屋是共有產(chǎn)權(quán)的，必須要經(jīng)過共有人的同意才可以出售;如果房屋已經(jīng)被抵押了，那就需要先向抵押權(quán)人詢問房子是否可以出售;如果房屋已經(jīng)被查封，那就不能進行交易。
2、小心簽訂合同
不論是贈與還是買賣，房屋所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移就必須簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，但是簽訂合同時一定要小心謹慎。規(guī)范的房屋轉(zhuǎn)讓合同中必須注明房屋和交易當事人的基本信息，并且一定會寫明違約責任和合同的生效條款等，看清楚合同的具體內(nèi)容后再簽訂。
3、明確具體流程
房屋轉(zhuǎn)讓既然分為買賣、繼承和贈與三種形式，那么在辦理的時候就需要清楚不同形式的房屋轉(zhuǎn)讓是如何辦理的。這三種形式的辦理流程是不同的，交易的稅費也會有所差異，所以一定要提前了解清楚。
4、避免交易無效
在進行房產(chǎn)交易的時候，一定要避免出現(xiàn)交易無效的情況，否則就會給當事人帶來損失。交易無效的情況一般有房屋已經(jīng)被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法查封、房屋被依法收回土地使用權(quán)、房屋沒有依法進行權(quán)屬證書的領(lǐng)取登記、房屋的權(quán)屬具有爭議等。
來源：南京市雨花臺區(qū)人民法院
