編者按：土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)有稅種，具有稅額占比大、清算規(guī)則復(fù)雜、持續(xù)周期長的特點(diǎn)。因此，各大房企都將土增稅管理作為財(cái)務(wù)工作的重中之重。但很多稅務(wù)工作者往往將破題之路聚焦于外部政策溝通與突破，而忽視了內(nèi)部管理的作用。本文試圖從土增稅的清算規(guī)則出發(fā)，解析在房地產(chǎn)開發(fā)的全流程、全端口可為土增稅優(yōu)化貢獻(xiàn)的價(jià)值。（因土增稅為地方稅種，各地政策差異較大；具體解題方法未必完全貼切、但思路是可以借鑒、交流的）
作為地產(chǎn)三大稅的另外兩種，增值稅、企業(yè)所得稅基本以真實(shí)票據(jù)、真實(shí)業(yè)務(wù)作為成本稅前扣除的基本邏輯。因此各個(gè)項(xiàng)目的增值稅、所得稅在銷售額中的占比與項(xiàng)目利潤呈顯著正相關(guān)。也就是說，項(xiàng)目越賺錢、所繳納的稅金越高；項(xiàng)目不賺錢、基本就不用交稅。
然而由于土增稅將一個(gè)項(xiàng)目的收入、成本拆分為不同的清算單位、產(chǎn)品類型，來進(jìn)行增值額的計(jì)算。基于計(jì)算方法的細(xì)致性和業(yè)務(wù)發(fā)展的多變性，極同意出現(xiàn)土增稅率與利潤率不配比的問題。也就是，項(xiàng)目不怎么賺錢、但是交了大量的土增稅。
因此，土增稅內(nèi)部管理要解決的核心問題：在充分學(xué)習(xí)理解稅務(wù)政策的基礎(chǔ)上，盡量實(shí)現(xiàn)清算口徑下收入與成本的均衡配比，避免“無效成本、低效收入”的產(chǎn)生。
1.1：二手項(xiàng)目股權(quán)收購高額溢價(jià)，沉淀于股東層面無法稅前扣除【投資團(tuán)隊(duì)】
破題思路1：在建工程轉(zhuǎn)讓——雖然在建工程轉(zhuǎn)讓較股權(quán)轉(zhuǎn)讓多一次土增稅、契稅的納稅義務(wù)，但基于土增稅的超率累進(jìn)特點(diǎn)可能產(chǎn)生全周期優(yōu)化效果
破題思路2：出讓方利益轉(zhuǎn)移——許多本地開發(fā)商除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外，往往還有工程施工、土方樁基、設(shè)計(jì)規(guī)劃等地產(chǎn)上下游業(yè)務(wù)，通過更大范圍的合作可以提供更廣闊的溢價(jià)支付方式
破題思路1：溝通政府規(guī)劃調(diào)整——比如代建學(xué)校就存在紅線內(nèi)直接建設(shè)、紅線外教育用地劃撥的方式。投資團(tuán)隊(duì)可關(guān)注置于紅線內(nèi)外于可售貨值、稅負(fù)的影響，爭取前置溝通、獲得最有利的條件
2.1：產(chǎn)品設(shè)計(jì)，局限與產(chǎn)品溢價(jià)與成本間的平衡，未考慮稅負(fù)視角【設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)】
破題思路1：低毛利項(xiàng)目少做非普通產(chǎn)品、用足普宅稅務(wù)優(yōu)惠。比如存在大量回遷房、需視同銷售的無償配建房的項(xiàng)目，普通住宅均價(jià)會被大幅拉低、增值率必然低于20%。此時(shí)通過大戶型產(chǎn)品提升的銷售溢價(jià)遠(yuǎn)不足彌補(bǔ)非普通類型繳納的土增稅。
破題思路2：別墅類產(chǎn)品盡量地上地下產(chǎn)權(quán)合一。為了使用面積最大化，別墅產(chǎn)品往往存在很多精妙的空間設(shè)計(jì)。圖紙中地上地下空間是否聯(lián)通會決定能否取得一個(gè)整體的預(yù)測繪、產(chǎn)權(quán)證。若不連通，出于銷售與貸款考慮必然會做低地下價(jià)格、提升地上售價(jià)。進(jìn)一步拉大地上產(chǎn)品的增值率，產(chǎn)生額外稅費(fèi)損失。
破題思路3：車位、儲藏室未必越多越好。一方面，車儲資源已成為很多開發(fā)商長期庫存中的重要構(gòu)成，其雖然創(chuàng)造了貨值、但未必兌現(xiàn)為利潤和現(xiàn)金流，可能是沒法盤活的資產(chǎn)。另一方面，有些地域的政策中地下可售產(chǎn)品也需分?jǐn)偟貎r(jià)，此時(shí)地下產(chǎn)品面積越大、單方成本就被攤薄的越厲害，住宅類產(chǎn)品的增值率越高、產(chǎn)生稅費(fèi)損失。
2.2：施工策劃過程，未從土增清算單位視角做優(yōu)化【項(xiàng)目/工程團(tuán)隊(duì)】
破題思路1：拉高拍低項(xiàng)目，爭取多個(gè)工規(guī)證。出于貨值最大化考慮，中低容積率項(xiàng)目往往會嘗試高層 洋房 疊拼的產(chǎn)品方案。如果售價(jià)截然不同的產(chǎn)品出現(xiàn)在同一個(gè)工規(guī)證中，土地價(jià)款就只能按建筑面積分?jǐn)?，無法最大化做到收入成本匹配。如果工規(guī)劃分清晰，通過政府背書不同標(biāo)段的占地面積，就可以在土增清算中爭取按占地面積分?jǐn)偂?/span>
破題思路2：大體量長周期項(xiàng)目，盡量共用更多公建配套設(shè)施。大體量穿越周期的項(xiàng)目，在售價(jià)上往往存在明顯的高開低走。如果是完全獨(dú)立的分期開發(fā)，會導(dǎo)致前期退稅、后期高額補(bǔ)稅的情況。但低開高走本就是一體化的操盤思路，應(yīng)盡量實(shí)現(xiàn)小區(qū)的一體化、爭取合并清算。
3.1：在建階段，招采合同的簽署顆粒度應(yīng)做出科學(xué)化的選擇【招采團(tuán)隊(duì)】
破題思路1：若拆分合同可實(shí)現(xiàn)收入和成本的更有配比，則應(yīng)拆分合同。比如一個(gè)住宅項(xiàng)目中的精裝合同，可能存在洋房（假設(shè)非普通）的裝修標(biāo)準(zhǔn)顯著高于高層（假設(shè)普通）。若簽為一個(gè)合同，則只能按建筑面積分?jǐn)偝杀?。若簽署為?dú)立的兩個(gè)合同，則存在溝通成本直接歸屬的可能性。
破題思路2：臨近交付階段的合同，簽署的精細(xì)化及時(shí)間問題需要關(guān)注。交付前后，出于品質(zhì)提升、業(yè)主投訴等，往往會做一系列的整改工程。但若簽署時(shí)間于交付之后、稅局及其可能認(rèn)定其并不是項(xiàng)目的成本，而是客關(guān)營銷費(fèi)用、不予確認(rèn)。
3.2：銷售階段，銷售策略需多與財(cái)務(wù)確認(rèn)【營銷團(tuán)隊(duì)】
破題思路1：買一贈(zèng)一可以是銷售說辭，不能是業(yè)務(wù)操作。即可將買房送車位作為折扣策略，但應(yīng)在錄入業(yè)務(wù)系統(tǒng)、簽署合同時(shí)將車位簽署成正常價(jià)格、在住宅價(jià)格上予以折讓。否則存在車位以明顯偏低價(jià)格出售、被做稅務(wù)調(diào)整的可能。
破題思路2：小心20%陷阱。基于普通住宅增值率20%以下免稅的政策，房價(jià)上漲導(dǎo)致增值率超過20%時(shí)會出現(xiàn)貨值增加、反而利潤減少的情況。財(cái)務(wù)與營銷同事應(yīng)動(dòng)態(tài)關(guān)注增值率情況，在無法大幅漲價(jià)的背景下、確保增值率控制在18%左右。
破題思路3：尾盤商業(yè)盡快出清。由于銷售85%即達(dá)到可清算條件，住宅項(xiàng)目常出現(xiàn)已完成土增清算但存在大量商鋪待售的情況。由于單方清算成本為均攤邏輯、而底商售價(jià)又往往很高。如此操作，后期再次銷售商業(yè)時(shí)、增值率超過100%、甚至200%都是極有可能的。
