房子面積太小無法滿足現有生活怎么辦，換房是購房者一定會考慮的一個問題。每個人換房原因不同，考慮因素一般有哪些？換房一般有三種方式：賣小買大、留舊買新、租小換大。由于受到眾多城市限購的影響，很多的家庭換房的時候多數會考慮賣小買大，那么采用這種方式又要注意哪些問題呢？
以小換大，購房者應注意哪些問題？
一、從實際出發(fā) 判斷準確需求
換房是一個家庭的決定，因此名列前茅步需要家人達成共識。如果因為二孩兒或父母導致的家庭常住人口變化，那么需要考慮以下因素：
（1）家有小孩和老人，樓層不宜過高，以方便電梯出現故障，出入方便。
（2）戶型要通透，良好的光照條件和空氣流通都有益于老年和小孩的身體健康。
（3）周邊環(huán)境要好，配套要完善。菜市場、公園、醫(yī)院等配套更符合老年人的需求；而幼兒園、等配套資源對于兒童同樣很重要。
（4）對于家庭的“中堅力量”，還需要考慮房屋地理位置，方便上下班。
如果是為了孩子，購買地產那么需要注重考慮以下因素：
（1）首先購房者要了解所處城市中招生是否采用方式，要充分考慮各種可變因素包括范圍、時間等，如要置換二手房，還需了解房屋戶 口掛靠情況。
（2）并不是好都符合孩子需求。在選擇時，家長還需要充分考慮孩子的個性。
（3）購房者需要根據自身的資金實力確定預算。
二、了解當地政策 選擇合適方式
一般而言，廣義的換房有三種方式分別為：賣小買大、留小買大、租小換大。由于不同城市的購房政策不同，換房也不是說換就能換。以上海本市戶籍家庭為例，限購兩套住宅，如家庭已經有兩套住房，有換房打算必須先賣一套房，即辦理完舊房過戶手續(xù)之后才能購入新房。如果家庭名下只有一套住宅，那么既可以選擇先出售，也可以選擇先購入。購房者可以根據所處城市來判斷自己選擇哪一種換房方式。
（1）賣小買大
購房者有兩種選擇先賣后買和先買后賣。
對于流動資金不足的購房者，先賣后買可以留有足夠的資金，緩解經濟壓力。另外，在大部分城市選擇先賣后買，貸款可以繼續(xù)享受首套房待遇，減輕購房負擔。先買后賣適合收入較穩(wěn)定，手頭有足夠的流動資金的購房者，不需要面對換房期間面臨的租房窘境。
（2）留小買大
留舊買新適合不差錢、月收入較高的換房者，避免了賣房后居無定所的局面，亦不用考慮房子置換期的租房問題，可保留一套房子作為手段。這種方法考驗著換房人的還款能力，另外如首套房仍屬于貸款中，那么再次置業(yè)要考慮貸款利率以及稅費較首套有所提升，同時要考慮到月供對于生活質量的影響。
（3）租小換大
不少首套房面積小的用戶為了改善住宅環(huán)境往往會在幾年后選擇換大房，但又不忍心將辛苦買來的名列前茅套房子出售，采取租小換大的方式可以減輕負擔，但適用于首付壓力小，月供償還能力較低者。
三、提前準備各階段所需費用
選定了換房方式就要考慮每個階段所需要的購房費用，如采用留小買大、租小換大的購房者，不涉及賣房步驟，那么購置二套房需要考慮貸款額度及月供能力。如果采用賣小買大的方式，還需要考慮如下因素：
1、首付款。如先賣后買，可將賣房所得用于買房資金。如先買后賣，需提前準備買房所需資金。
2、所售房屋尚有貸款，需先還清房貸才能出售?？勺曰I資金還貸也可利用買方的首付款還貸。
3、貸款買新房?？紤]貸款額度及首付比例，如上海采取“認房又認貸”的信貸政策，即使名列前茅套房屋已經出售，購買房屋也要按照二套房標準。
4、留足備用金。賣小買大涉及到買賣兩個過程，除購房款之外，還涉及到中介費，契稅，稅、個稅、裝修費等其他款項。
換房是個復雜的過程，購房者需依據自身實際情況來決定如何換房，然后按照交易流程來逐步進行，過程中需小心、謹慎。
以小換大，購房者應考慮哪些因素？
注意事項一：如何讓舊房子賣個好價格？
出售的房子屬于二手房，要讓房子賣個好價格需要注意六點：一是適度整修（例如修一下水龍頭、換一下門把手、重新刷一遍墻等，但大修房屋有一些得不償失）；二是保持清潔，臟亂不堪的房子很難吸引購房者的目光；三是去個人化，適當留白；四是保證光照充足，可以將房屋的窗戶換成落地窗，也可在屋內多安裝幾面鏡子；五是找對經紀，能幫你快速找到適合的買家；六是綜合地段、環(huán)境、、配套等因素正確定價。
注意問題二：新房子的首付款怎么湊？
1、用小房定金、首付或全部房款做首付
換房者出售舊房，可與買方溝通定金和首付款的數額用以交納新房的首付，但由于以小換大舊房子的首付金額可能較少，因此多數以舊房子的全部款項作為新房首付，需要注意的是如果舊房子的買家要靠貸款方式付房款，收尾款需要在過戶之后一段時間才能到賬，換房者要提前打好時間差，以免影響居住。
2、提高貸款額，降低新購房首付
購房者在支付新房的款項時可以采用貸款的形式，首付=房款-可貸款額，但很多城市進行了限購的規(guī)定，二套的首付比例較高，建議購房者優(yōu)先使用公積金貸款，可以享受到更為優(yōu)惠的利率。
注意問題三：如何選擇更優(yōu)質的配套？
以小換大應該滿足舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性幾個特點。因此選購戶型的時候要充分考慮每個階段的需求都得到滿足，例如為孩子準備書房，為老人準備可以養(yǎng)花養(yǎng)草的大陽臺。
由于人口因素不得已的“換代升級”，還離不開對周圍配套的需求。一般而言，如果樓盤應該距離繁華商圈有一個適宜的距離，既沒有市區(qū)的喧嘩，卻又與城市保持了良好的關系，同時社區(qū)內外的配套設施要齊全，有餐廳、茶樓、健身、閱覽室、幼兒園、醫(yī)院、銀行等。
賣小買大涉及到兩次交易過程，未知因素較多，因此購房者在置換過程中需要算好提前量，以免面臨租房窘境。
