近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，“因房生恨”的鬧劇時(shí)有發(fā)生，在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下，有的賣(mài)房人將房屋同時(shí)賣(mài)給兩個(gè)或多個(gè)買(mǎi)房人，此舉被稱(chēng)作“一房數(shù)賣(mài)”。
北京市二中院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，95%以上的“一房二賣(mài)”案件系二手房交易引發(fā)，一些賣(mài)房人在利益驅(qū)使下想盡“損招”坑害買(mǎi)房人。法官提示，購(gòu)買(mǎi)二手房應(yīng)“先查后買(mǎi)”，必要時(shí)可申請(qǐng)預(yù)告登記。
市二中院法官介紹， “一房?jī)少u(mài)”引發(fā)的糾紛案中，賣(mài)房人與先買(mǎi)房人簽訂合同后，通常在極短時(shí)間內(nèi)將房屋過(guò)戶(hù)給后買(mǎi)房人。部分案件中，房屋被過(guò)戶(hù)到后買(mǎi)房人后，又被迅速轉(zhuǎn)賣(mài)他人或數(shù)次轉(zhuǎn)手，導(dǎo)致先買(mǎi)房人想追回房屋難上加難，還有的房屋涉及抵押、民間高利貸等。
后買(mǎi)房人都是和賣(mài)方串通的嗎？二中院民一庭副庭長(zhǎng)蔣春燕說(shuō)，從已結(jié)案件中分析，大多數(shù)后簽約的買(mǎi)房人也是受了賣(mài)房人的蒙騙，對(duì)這套房子曾經(jīng)出售的情況并不知道。但是這并不等于后買(mǎi)房者沒(méi)有過(guò)失。在一些案件中，房屋已經(jīng)被先買(mǎi)房人占有，后買(mǎi)房人或是沒(méi)實(shí)地看房，或是明知道房屋被其他人占有使用，卻沒(méi)有多問(wèn)一句，更沒(méi)查證。如果疏忽明顯，法院會(huì)認(rèn)定后買(mǎi)房人未盡到合理審慎的注意義務(wù)。
在整個(gè)合同履行期間，部分賣(mài)房人的毀約手段花樣翻新。有的采取先將房屋更名到子女名下，再以子女名義“一房二賣(mài)”；有的讓配偶狀告自己，聲稱(chēng)“不同意賣(mài)房”，起訴主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；有的甚至串通熟人虛構(gòu)交易辦理過(guò)戶(hù)，然后假借新房主名義逼迫已經(jīng)占有房屋的先買(mǎi)房人返還房屋。如果合同履約時(shí)間很長(zhǎng)，如房子還沒(méi)有獲得房產(chǎn)證，需要“等證交易”，在此期間房?jī)r(jià)上漲過(guò)多，賣(mài)家容易產(chǎn)生“賣(mài)虧了”的心理。即使一般的二手房交易，由于多種原因使得流程中的解押、房屋核驗(yàn)、網(wǎng)簽、貸款、過(guò)戶(hù)等環(huán)節(jié)非常漫長(zhǎng)，交易周期長(zhǎng)達(dá)數(shù)月甚至以年計(jì)，也難以避免房?jī)r(jià)上漲，無(wú)形中造成賣(mài)房人心理落差。
法官說(shuō)，幾乎所有的“一房二賣(mài)”糾紛訴訟都由先買(mǎi)房人提起，通常情況下，賣(mài)房人后出售房屋的價(jià)格明顯高于先賣(mài)出的價(jià)格，差價(jià)動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)，有的甚至數(shù)百萬(wàn)。
在大多數(shù)案件中，賣(mài)房人違約成本較低。民事案件中的違約金僅以補(bǔ)償守約方的實(shí)際損失為限，合同約定的違約金過(guò)分高于實(shí)際損失的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)法院調(diào)整減少。因此，在賣(mài)房人“一房二賣(mài)”構(gòu)成違約的情況下，往往法院僅判決其向買(mǎi)房人支付與房屋差價(jià)損失相當(dāng)?shù)倪`約賠償，相當(dāng)于賣(mài)房人把“多賣(mài)的錢(qián)”賠了出去。因此很多情況下賣(mài)房人可能并沒(méi)有遭受與守約相比額外的利益損失或者懲罰，違約成本比較低。只有在個(gè)別案例中，賣(mài)房人在訴訟后不履行判決義務(wù)，未將房屋交付買(mǎi)受人，反而將房屋又賣(mài)給他人，因此而被司法機(jī)關(guān)以拒不執(zhí)行判決罪判處有期徒刑。此外，賣(mài)房人將房屋“一房二賣(mài)”騙取他人購(gòu)房款的，還可能涉嫌觸犯刑法構(gòu)成犯罪。
“一房二賣(mài)”給守規(guī)矩的履約方帶來(lái)的困擾可能并不止于經(jīng)濟(jì)損失，如因?yàn)?span>學(xué)區(qū)房無(wú)法正常過(guò)戶(hù)，影響孩子入學(xué)。民一庭法官王繼玉說(shuō)，這樣的損失對(duì)于買(mǎi)房人可能是相當(dāng)巨大，但如果雙方在合同中沒(méi)有明確進(jìn)行約定，對(duì)買(mǎi)房人而言，如何證明自己的損失就會(huì)非常困難。“如果是買(mǎi)房人購(gòu)房的目的就是為了孩子上學(xué)，那就應(yīng)該在合同中對(duì)此進(jìn)行明確約定，并且約定 孩子未入學(xué)需有賠償 ，那么在審理過(guò)程中，法官就會(huì)對(duì)此加以考慮?！?/span>
從訴訟請(qǐng)求看，先買(mǎi)房人面對(duì)房屋被“一房二賣(mài)”提起訴訟，要么爭(zhēng)房，要么要錢(qián)，兩種訴求在實(shí)際審判的案件中各占50%。
法官介紹，“一房?jī)少u(mài)”糾紛訴訟大多由先買(mǎi)房人提起，但在審判實(shí)踐中，法院既有把房屋判給先買(mǎi)房人的，也有把房屋判給后買(mǎi)房人的，并非單純根據(jù)“先來(lái)后到”確定房屋的歸屬。
根據(jù)最高法、北京市高院相關(guān)規(guī)定，司法實(shí)踐形成的“一房二賣(mài)”糾紛物權(quán)保護(hù)順位規(guī)則為：已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，辦理登記的買(mǎi)受人權(quán)利優(yōu)先；均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記但已交付房屋的，實(shí)際合法占有房屋的買(mǎi)受人權(quán)利優(yōu)先；既未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記亦未交付房屋的，應(yīng)當(dāng)綜合實(shí)際支付購(gòu)房款等合同的履行情況、合同訂立先后等因素，公平合理予以確定；后買(mǎi)房人在簽訂合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋已被其他人購(gòu)買(mǎi)的而惡意辦理登記的，權(quán)利不得優(yōu)先于先買(mǎi)房人。
如何避免被“一房?jī)少u(mài)”？法官建議市民，買(mǎi)房時(shí)應(yīng)選擇產(chǎn)權(quán)明晰、符合上市交易條件、不存在過(guò)戶(hù)障礙的房屋。同時(shí)，買(mǎi)房人應(yīng)審查房屋的權(quán)利狀態(tài)，確定房屋有無(wú)抵押、共有權(quán)人是否同意出售、有沒(méi)有訴訟或法院查封等權(quán)利受限情況。還要注意查看房屋是否被他人占用、是否出租甚至存在他人戶(hù)口，有條件定要親自實(shí)地查驗(yàn)房屋。
此外，在二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)房人應(yīng)盡量縮短交易周期，及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，出現(xiàn)糾紛及時(shí)主張權(quán)利，及時(shí)申請(qǐng)?jiān)V訟保全。
法官建議，如果買(mǎi)賣(mài)房屋后無(wú)法立即辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買(mǎi)房人可申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力，也排除了賣(mài)房人將房屋過(guò)戶(hù)給其他人的可能。
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