為什么地產(chǎn)界公認的“頂級商圈”徐家匯到了地下，人氣反不如一個“經(jīng)濟適用”的五角場？
從10號線江灣體育場地鐵口出站，向右走可直通地面，向左走則是五角場商圈地下商場——開業(yè)不足半年的太平洋森活天地。
不久前一個工作日的傍晚，
記者在這條裝修風(fēng)格古典的地下商業(yè)街
看到了“熱氣騰騰”的一幕
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兩側(cè)及中庭的食品店、水果店、小餐飲店、服飾店等連成片，來往的顧客、行人摩肩接踵。
地鐵出站口處一家快閃進口食品促銷商鋪內(nèi)擠滿了人，多數(shù)顧客已將手里的購物筐裝滿，在收銀區(qū)排起了長龍。
事實上
在商業(yè)繁華的上海，
地下商場這種購物形態(tài)
早已不是新鮮事物
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20年前的人民廣場地下，陸續(xù)開張的香港名店街、迪美購物中心等，也曾憑借著鮮活時尚的業(yè)態(tài)和高度的地鐵連通性，吸引大量的過路乘客和年輕人前來消費。
此后，徐家匯、靜安寺、中山公園、五角場、虹橋商圈……紛紛開辟緊鄰地鐵站的地下空間作為吸引商品消費的第二戰(zhàn)場。
倚仗“近水樓臺先得月”的客流導(dǎo)入優(yōu)勢和“風(fēng)不吹日不曬雨不淋”的空間優(yōu)勢，地鐵周邊地下商場曾有過繁盛。世易時移，隨著國民線上消費比重日益增大，地下商業(yè)空間是否遭遇困境？新的消費格局下，上海這些地下商場是否還大有可為？
人民廣場
·地下商業(yè)帶注定扶不起了嗎？
上周四中午12點半，記者從地鐵1號線人民廣場站出站，徑直走向站臺最南端的1號出口。人民廣場1號口地下直通上海1930風(fēng)情街、香港名店街、迪美購物中心3座緊密連接的條狀地下商業(yè)廣場。因近期業(yè)態(tài)調(diào)整，1930風(fēng)情街整體撤店關(guān)閉，往來行人寥寥。
1930風(fēng)情街
1930風(fēng)情街走到底是悠長的香港名店街，過道兩邊排布著各類快消服裝店、飾品店、餐飲店。記者觀察發(fā)現(xiàn)，行色匆匆的的過路地鐵乘客不少，但真正進店消費的不多。名店街運營方上海地下商城有限公司接待處工作人員告訴記者，商場內(nèi)平日客流大致如此，周末會明顯增多，主要消費客群是本地年輕人及外來游客。
香港名店街
在人民廣場附近上班的江女士告訴記者：
放在10多年前，香港名店街可是潮街。同事們常常利用午休時間來逛街消費，特別喜歡在這里買些圍巾、手套等時尚飾品，款式很新穎。
10幾年過去了，上海市民的審美和商品需求不斷更迭，香港名店街卻似乎“初顏未改”，潮街不再“潮”。
記者從公開資料中發(fā)現(xiàn)，實際上人民廣場地下商業(yè)帶并非“十幾年如一日”，
早在2014年前后，這里就因飽受線上消費擠兌，屢屢求變。
2015年初，香港名店街完成了一次重大業(yè)態(tài)調(diào)整，已將中低端休閑小吃全面關(guān)停，引入時尚休閑類輕餐飲。同年，因營業(yè)額出現(xiàn)了“斷崖式”下跌，客流下滑超過5成，緊連名店街的迪美購物中心全面調(diào)整業(yè)態(tài)，將原本90%以上為服裝店的商業(yè)格局調(diào)成“服裝30%、餐飲30%、顧客體驗40%”新業(yè)態(tài)比例。
2017年4月，迪美再次壓縮服裝類店鋪，加大餐飲娛樂業(yè)比重。
然而，數(shù)次業(yè)態(tài)調(diào)整并沒有從根本上挽救人民廣場地下商業(yè)帶。迪美購物中心一家飾品店老板告訴記者，店鋪去年入駐迪美，刨除每月一萬余元的租金，利潤空間不大，地鐵站導(dǎo)入客流也不多，主要依賴旅行團定點投放顧客。記者觀察到，整條商業(yè)帶上，除電玩城等體驗式消費區(qū)域人氣較盛，商品消費類門店幾乎無人問津。
人民廣場地下商業(yè)帶業(yè)態(tài)仍在調(diào)整，餐飲區(qū)生意略顯冷清。
屢改不活的人民廣場地下商業(yè)空間究竟怎么了？記者日前采訪了上海社科院房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜遥瑢＜抑赋?，以人民廣場為代表的，上海早期規(guī)劃的地鐵站點，其地下商業(yè)空間存在天然缺憾。
其時，上海地鐵規(guī)劃的重心是解決交通組織問題，大量地下空間和重點區(qū)域位置被用于疏散人流，地下商場則布局在邊緣區(qū)域，功能被弱化。因此，作為當(dāng)時當(dāng)之無愧的“換乘王”，人民廣場雖發(fā)揮了重要的交通樞紐作用，但地下商業(yè)區(qū)域卻被“流放”至邊緣，很難沾到地鐵大客流的光。
相比之下，上海地鐵在近年的建設(shè)規(guī)劃中，明顯更加關(guān)注空間功能的多元性和聯(lián)動性。
以靜安寺2號線/7號線換乘處地下空間設(shè)計為例，其商業(yè)與交通組織功能分配較早先的人民廣場更趨合理，大量客流無需“彎彎繞”就能便捷抵達地下購物空間，地鐵“自帶流量”的客群導(dǎo)入優(yōu)勢在地下商業(yè)空間內(nèi)得以充分發(fā)揮。
那么，人民廣場的“先天不足”是否還能通過后天來彌補？專家提示，人民廣場地下空間規(guī)劃上的“硬傷”僅是制約其商業(yè)發(fā)展的因素之一，更關(guān)鍵的問題在于其業(yè)態(tài)的陳舊和同質(zhì)化。記者發(fā)現(xiàn)，人民廣場地下的幾次業(yè)態(tài)調(diào)整都沒有觸及根本，只是改變了原有商業(yè)形態(tài)比重。尚存的大量快消商品業(yè)態(tài)與日益繁榮的線上零售業(yè)態(tài)相仿，而價格及商品品類卻不及線上渠道有吸引力，沒落背后存在必然性。
有分析指出，到2020年，我國線上、線下商品銷售額將有望達到各50%的比例，加之便利店、水果店等日常消費場所越來越貼近社區(qū)，甚至走進社區(qū)，原本地下商業(yè)空間的購物便利性優(yōu)勢逐步消失。
專家建議，新的市場形勢下，地鐵商業(yè)空間應(yīng)將關(guān)注點放在發(fā)展體驗式消費上。目前，國內(nèi)外一些地鐵商業(yè)發(fā)達的城市如香港、東京、新加坡，都將培訓(xùn)、美容等服務(wù)性、體驗式消費，咖啡館等社交性消費功能作為主營業(yè)態(tài)，實現(xiàn)與網(wǎng)絡(luò)商業(yè)模式的錯位發(fā)展。
徐家匯與五角場
·地下商業(yè)空間，哪個強？
去年10月，徐家匯地鐵11號口地下空間全面升級改造，開出了日系商業(yè)品牌“LINE plus線尚加”。
公開資料顯示，該地下商業(yè)體借鑒了日本運營的地鐵車站直通式社區(qū)型商業(yè)設(shè)施的經(jīng)驗，集結(jié)了多家日本美食、便利店、藥妝店、眼鏡店等頗具異域風(fēng)情的特色店鋪，目標受眾則是徐家匯地鐵站內(nèi)高達16萬人次的日均客流。
記者近日在下班高峰期趕赴徐家匯11號口處，卻并未看到預(yù)想中的熱鬧場面，人氣遠遠不能與開篇提及的五角場商圈地下商業(yè)街相比擬。
徐家匯地下商業(yè)。圖片來自大眾點評網(wǎng)
為什么地產(chǎn)界公認的“頂級商圈”徐家匯到了地下，人氣反不如一個“經(jīng)濟適用”的五角場？專家認為，問題就出在地下商圈和地面商業(yè)體的客群適配性上。
不過，這一群體出行往往并不使用地下公共交通設(shè)施，對地下商業(yè)也不產(chǎn)生需求。因此，徐家匯地下主要服務(wù)于白領(lǐng)階層的交通及商業(yè)空間，與地面主要服務(wù)于富裕階層的商業(yè)體間存在嚴重割裂，客群間沒有形成聯(lián)動效應(yīng)。
反觀五角場，在2000年前后楊浦區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展“創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)”的檔口，五角場周邊成了創(chuàng)新業(yè)態(tài)的集聚區(qū)。無論其地面商圈，還是地下商業(yè)空間，均定位為面向白領(lǐng)階層提供時尚、高性價比商業(yè)服務(wù)，地上地下業(yè)態(tài)具有一致性，與周邊的消費人群也高度適配。
太平洋森活天地內(nèi)人潮涌動。
目前，太平洋森活天地已將周邊萬達廣場、巴黎春天、政民路、創(chuàng)智源、大學(xué)路、政學(xué)路、創(chuàng)智天地二期、創(chuàng)智天地廣場等地面辦公樓、商業(yè)體全部粘合在一起。商場內(nèi)業(yè)態(tài)豐富，可滿足周邊白領(lǐng)的一切日常需求。
一位在創(chuàng)智天地工作的白領(lǐng)告訴記者：
公司電梯直達B1層就是太平洋森活天地。我的很多同事可以一整天不用走上馬路，就在地下和周邊商場輕松完成購物、休閑、娛樂、餐飲、通勤。
此外，一位服裝店主也從側(cè)面證實太平洋森活天地的吸引力——“商場主干道兩側(cè)的旺鋪，部分月租金已經(jīng)超過10萬，就連位置最邊緣的商場D區(qū)，月租金也超過3萬。”
商場內(nèi)既有各類輕餐飲店，又有水果店、便利店等，滿足周邊白領(lǐng)日常消費需要。
五角場地下的成功之處恰恰在于地面、地下的適配與“相互成全”。專家指出，未來的上海地下商業(yè)空間發(fā)展無需過多考慮整體水平提升，關(guān)鍵在于挖掘區(qū)域特色，找到與該區(qū)域周邊主要服務(wù)對象適配的業(yè)態(tài)，實現(xiàn)地面、地下同步協(xié)調(diào)發(fā)展。
上海地下商業(yè)空間仍有發(fā)展機會
·用盡空間優(yōu)勢、提升服務(wù)質(zhì)量是關(guān)鍵
地下商業(yè)是地上商業(yè)的補充，也是城市商業(yè)發(fā)達的標志。然而就當(dāng)前情況來看，我國絕大多數(shù)城市的地下商業(yè)空間發(fā)展態(tài)勢普遍不盡如人意。業(yè)內(nèi)專家認為，地下商業(yè)空間天然具有的節(jié)能、舒適等優(yōu)勢還有待進一步挖掘、用足。
近40年間，香港建造的高層建筑基本都設(shè)置地下室，除作為停車場外，還大量用于商鋪、餐飲和娛樂功能，如時代廣場、置地廣場、國金中心等，且大都與臨近地鐵站設(shè)有連通道。
與此同時，香港充分構(gòu)建了地下空間與地上二層的連通關(guān)系。走在香港中環(huán)，你會發(fā)現(xiàn)大量游客被吸納到地下及空中廊道進行交通、消費等活動，人與地面車輛完全分流，既節(jié)約了寶貴的地面空間，又保障了市民消費活動的舒適性和便利性。
本文來源：解放日報·上觀新聞
