今天聊聊蘇州具有代表性的熱門板塊的價值點分析，有在蘇州買房訴求的朋友可以了解一下。
蘇州的主流熱門板塊根據(jù)能級依次排序：
1
核心板塊
在蘇州聊園區(qū)的價值，估計都沒人愿意看，因為大家都知道了，今年又恰逢園區(qū)25周年，園區(qū)的宣傳鋪天蓋地的，都上新聞聯(lián)播了，蘇州的園區(qū)名氣已經(jīng)很大了，還分析個啥呢？然而，未必所有人都看懂園區(qū)，或者說看透園區(qū)的真實價值了。
人類從來都不是一個可以從過去的錯誤中吸取教訓的物種，所以歷史才會一再的重演。我們生活在一個知識爆炸和祖國復興的年代，普通老百姓的認知速度通常要遠遠落后于社會發(fā)展的速度。園區(qū)就是一個活生生的例子。
作為蘇州的一部分，園區(qū)的崛起誰受益最大？我們會不會想當然的認為應(yīng)該是蘇州土著？然而，只要你在園區(qū)待過一段時間，或者說身邊有一些蘇州本地的朋友，你就會發(fā)現(xiàn)，園區(qū)，其實是絕大多數(shù)蘇州本地人心中永遠的痛。
為啥？因為他們因為自己眼光的問題把這么一個巨大的家門口的機遇給錯過了，真正享受到園區(qū)騰飛機遇的本地人不是沒有，但很少，園區(qū)的絕大多數(shù)發(fā)展紅利被新蘇州人給分享了。
曾經(jīng)的湖西，他們看不上，后來湖西慢慢起來了，湖東他們又嫌遠，后來湖東CBD也成型了，永旺那邊又成了他們口中的“遠湖東”，現(xiàn)在“遠湖東”也賣完了，園區(qū)進入奧體時代了，他們還是一嫌遠、二嫌吵、三嫌學區(qū)不咋地。
規(guī)
劃
圖
實
景
圖
園區(qū)實景圖與規(guī)劃圖神同步
不過，不同于這些耿直的“真土著”，近幾年，已經(jīng)有越來越多的蘇州本地人加入到園區(qū)的搶房大戰(zhàn)中來。他們開始覺醒了，錯過了初一，不能再錯過十五，可惜，這個覺悟稍微晚了點，園區(qū)的房價已經(jīng)把絕大多數(shù)蘇州本地人都拋棄了。
不過，即便園區(qū)已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)在這個程度，絕大多數(shù)人還是沒有真正看懂它的價值。所以，即便上東區(qū)已經(jīng)炙手可熱到這種程度，還是很多有實力的人對奧體板塊愛理不理，“不就一個奧體中心么，有啥？”有這種想法的朋友明顯沒有看到2個非常核心的要素：
1、園區(qū)已經(jīng)發(fā)展到一個高度，開始形成越來越強大的向心力了。這種趨勢一但形成，沒有本質(zhì)性的外來干擾因素，就只會越來越強。一個池塘，在面積較小的時候，就是一潭死水，只要達到一定規(guī)模，湖水就會產(chǎn)生自凈功能。
在最近來咨詢蘇州置業(yè)的朋友里，東北的、山東的、昆山的、南通的、上海的都有，這些朋友或多或少的都知道蘇州，知道園區(qū)，都對園區(qū)表現(xiàn)出了濃厚的置業(yè)興趣，這是園區(qū)對周邊省市高端人口的吸附力。
在蘇州內(nèi)部，越來越多的本地人也對園區(qū)產(chǎn)生了向往，在蘇州混的新蘇州人就更加不用說了，混的時間越久，事業(yè)越成功，想在園區(qū)置業(yè)的心思就越強烈，心就越癢。園區(qū)已經(jīng)成為新蘇州的門面和擔當。
2、園區(qū)的宅地真的不多了，尤其是成片的、連續(xù)開發(fā)的土地。滿打滿算現(xiàn)在也就奧體、青劍湖和白塘商務(wù)區(qū)三個板塊，其中白塘商務(wù)區(qū)目前還處于城市留白階段。其他的宅地或許還有幾塊，但都零零散散分布，難以形成規(guī)模和熱點。
現(xiàn)在，絕大部分的眼睛都盯著上東區(qū)，或者旁邊的泊云庭，以及年底可能推出的奧體仁恒，而忽視了青劍湖七仙女，青劍湖可是有7塊宅地項目在今明兩年將要陸續(xù)推出，又都是一線品牌開發(fā)商，地塊容積率也相對較低。
輕視今日青劍湖板塊的行為和當初輕視湖西、湖東、“遠湖東”的行為沒有任何本質(zhì)的不同，無非就是在今年擠破頭搶不到上東區(qū)之后哀聲哉道，然后明年接著去搶青劍湖又搶不到而已。
歷史總是驚人的相似，用發(fā)展的眼光看待問題，對于普通老百姓來說，著實有點難度。
在此，為青劍湖板塊站場，繼奧體板塊之后，青劍湖將成為園區(qū)最炙手可熱的板塊。
園區(qū)其實也有問題，就是園區(qū)缺少“好房子”，這個好房子當然是有很多前提的，就是我之前公號文章里所推崇的那種適合中產(chǎn)階級的終極豪宅（適合頂豪的雙湖板塊一堆），園區(qū)很少，或者說沒有。
為什么呢？因為我們對好房的非常重要的要求之一就是，在滿足舒適居住條件的前提下，盡可能的控制產(chǎn)證面積，說人話就是有高附贈。
而園區(qū)在蘇州全市范圍內(nèi)的規(guī)劃審批最為嚴格，目前基本上一點面積都偷不了了，也就是基本沒啥高附贈可言，所以，現(xiàn)在園區(qū)適合中產(chǎn)階級的好房子一般也就是平層洋房了。所以說，園區(qū)沒啥好房，園區(qū)的房子，更像是一種資產(chǎn)。
園區(qū)，屬于蘇州的核心資產(chǎn)！長三角的核心資產(chǎn)，中國的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這種核心，是建立在高端制造業(yè)云集、高素質(zhì)人群匯集的良性基礎(chǔ)之上的，是健康的，可持續(xù)發(fā)展的。
姑蘇區(qū)，也屬于蘇州的核心資產(chǎn)，中國的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但這種核心，更多是建立在文化和認同感層面的。從文化層面上來講，姑蘇古城保護全國最佳，在拙政園旁邊擁有一套中式的園林別墅，可能對一些文化人有很大的吸引力。姑蘇區(qū)，在蘇州本地人的認同感層面就不用多說了。
姑蘇區(qū)的問題在于，好房子不少（政府控制容積率），但居住氛圍太過于“接地氣”，住在這里，真有種大隱隱于市的感覺，年輕人可能不太適應(yīng)。
所以，姑蘇區(qū)是蘇州的核心資產(chǎn)，但受眾面有點狹窄，從居住的舒適度出發(fā)買房是沒有問題的，從增值保值的角度考慮就未必是優(yōu)選了。
獅山板塊也屬于蘇州的核心資產(chǎn)，但不同的是，它僅僅屬于蘇州本身，沒有什么外延的影響力。并且，它的核心價值，可能有一半或者一多半來自于優(yōu)質(zhì)學區(qū)的加持。
有個網(wǎng)友形容新區(qū)和園區(qū)的教育質(zhì)量挺貼切的，園區(qū)是板凳寬，新區(qū)是板凳高，新區(qū)板凳高的這塊就是獅山板塊。
學區(qū)這個東西，有點像擊鼓傳花，如果游戲規(guī)則一直不變，確實可以一直玩下去，如果有一天游戲規(guī)則變了，它的價值就不好說了。從這個層面上來講，雖然和園區(qū)同屬于蘇州的核心資產(chǎn)，但獅山板塊的核心價值沒有園區(qū)那么有底氣。
總結(jié)：
園區(qū)已發(fā)展成勢，開始對周邊乃至全國產(chǎn)生持續(xù)的、越來越強大的虹吸力。
奧體板塊是園區(qū)的當紅熱點，青劍湖是下一個接棒者。
園區(qū)的房產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)。
姑蘇區(qū)也是核心資產(chǎn)，但受眾面較小。
獅山板塊也是蘇州的核心資產(chǎn)，熱度不輸園區(qū)，但價值點過于單一。
2
潛力擔當
接下來聊的是蘇州的3大潛力板塊。這個話題有難度，想寫很久了，一直覺得沒有想透，所以也不敢動筆，今天挑戰(zhàn)下，試試能不能說清楚這3個板塊之間的異同。
蘇州的發(fā)展是一核四城，這個核心你們都知道了。東邊這個城昨天也已經(jīng)講過了，剩下的這3個城就是科技城、高鐵新城、太湖新城。
關(guān)于這3個新城的介紹蘇州各大自媒體早已講的很透了，不需要我重復你們也都很清楚，你們關(guān)心的其實只有2個問題：
1、現(xiàn)在這個板塊價格已經(jīng)這么高了，還能買么？
這個其他自媒體都回答了（異口同聲）：能。
原因1、2、3、4……
2、這3個板塊哪個潛力更大（漲的更快）？
這個沒有自媒體回答過，一來可能他也沒有想透，怕亂說將來被打臉。二來他想透了也不敢亂講，說哪個最好都要得罪另外兩個板塊里的kfs大佬，還要不要混飯吃？
看到這里是不是有點驚喜？指望我來回答這2個問題？想多了吧，我只是個地產(chǎn)價值投資者，分析價值趨勢的。哪里漲的最快我怎么知道，我又不是半仙！
這3個板塊，目前的均價排序是這樣的，科技城，高鐵新城，太湖新城，這和他們目前的基本面也是匹配的。
科技城是目前這3個板塊里發(fā)展最成熟，資源最豐富，產(chǎn)業(yè)最發(fā)達的。沒辦法，誰叫它是新區(qū)的親兒子呢，啥好的都往這里送。
行政中心在這里，優(yōu)質(zhì)的學校也不斷往這邊挪，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)也不錯，阿里巴巴蘇州分公司就在這里，可以說做到了產(chǎn)城結(jié)合。
環(huán)境也不錯，在3大板塊里僅次于太新。所以，新區(qū)的公務(wù)員、老師再加上這些高新產(chǎn)業(yè)的人才基本就把這塊的房子消化的差不多了，近2年的價格漲幅在整個蘇州來說都是數(shù)一數(shù)二的。
但是，科技城的短板也比較明顯：
1、板塊的位置有點尷尬，屬于蘇州西面的盡頭，再過去就到無錫了。有點偏安一隅的感覺，對區(qū)域外的人吸引力有點不足。說的直白點就是地方不錯，但只能區(qū)域內(nèi)的人自嗨。
2、缺少地鐵規(guī)劃。有軌電車美則美矣，但從實用角度來說完全無法替代軌交。本來板塊就與主城距離較遠，又不規(guī)劃地鐵來加強與其他板塊的聯(lián)系，只靠一個太湖大道高架連接，未來會不會有逐漸邊緣化的風險？
接下來是高鐵新城。說到高鐵新城，相城區(qū)的小伙伴就要熱血沸騰了，這簡直就是個屌絲翻身的勵志故事啊。在高鐵新城崛起之前，如果有人來咨詢我房產(chǎn)投資的問題，關(guān)于相城區(qū)（非自住需求），那是肯定一票否決的，到今天為止也是這樣。但是，我會加上一句，高鐵新城例外。
在分析高鐵新城的價值之前，我們首先要對高鐵新城的由來有一個初步的了解。
現(xiàn)代城市規(guī)劃曾經(jīng)有一個頗為流行的觀點就是“港城分離”，大約20年前，為解決拓展用地不足以及市內(nèi)交通擁堵問題，國內(nèi)主要城市紛紛把港口、機場、火車站搬離主城，實現(xiàn)港城分離、站城分離、機城分離。
在這個觀念下，港口、機場、火車站都變成純粹的交通工具，保證人流快進快出，只為中心城區(qū)服務(wù)，而不需要與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)生聯(lián)動。所以，不僅蘇州北站，全國絕大部分高鐵站都只是一個交通工具而已。
近年來，隨著“空港經(jīng)濟區(qū)”這個概念流行起來，不少城市又重新打量起了這些被分離出去的交通工具，希望賦予其新的經(jīng)濟職能。在此前提下，才有高鐵新城的興起。
空港經(jīng)濟區(qū)是指依托大型樞紐機場的綜合優(yōu)勢，發(fā)展具有明顯的航空樞紐指向性的產(chǎn)業(yè)集群而在空港周邊所形成的經(jīng)濟區(qū)，其核心特征表現(xiàn)為傳統(tǒng)港區(qū)與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)雙重功能的統(tǒng)一?？崭劢?jīng)濟是依托機場優(yōu)勢以及機場對周邊地區(qū)產(chǎn)生直接或間接的經(jīng)濟影響，促使資本、技術(shù)、人力等生產(chǎn)要素在機場周邊集聚的一種新型經(jīng)濟形態(tài)。
與大家設(shè)想可能不太一樣，從全國范圍內(nèi)來看，高鐵新城的發(fā)展現(xiàn)狀并不理想，即使是全國客流量最大的廣州南站，高鐵的商圈也是不溫不火。
這與早期的設(shè)計思路不無關(guān)系。當初的設(shè)計理念是這這些高鐵站僅做交通工具，人流需要快進快出，所以并沒有考慮過如何把龐大的流量沉淀下來的問題?，F(xiàn)在要賦予其新的經(jīng)濟職能，自然困難重重。
所以，蘇州高鐵北站能有今天的初見規(guī)模，相城區(qū)的有效領(lǐng)導功不可沒。除了給高鐵北站配備軌交和高架通達市區(qū)以外，相城區(qū)政府至少還做了以下4個方面的努力，
1、在高鐵新城周邊導入高新產(chǎn)業(yè)。
2、圍繞高鐵新城的大型商業(yè)布局。
3、增加高鐵新城的宅地供應(yīng)。
4、完善居住功能（配備居住所需要的教育、醫(yī)療等設(shè)施）。
如此一來，人流和客流才會在這個地方沉淀下來，成為新的經(jīng)濟增長點。
除此之外，高鐵新城還有2大展望空間：
一個是今年蘇州市長提出的要把高鐵北站打造成國家級的長三角交通樞紐。
第二個是長三角一體化上升為國家戰(zhàn)略對高鐵站帶來的實質(zhì)性利好。隨著高鐵技術(shù)的不斷發(fā)展甚至是超級高鐵的出現(xiàn)，未來住在高鐵新城，在上海上班將可能成為常態(tài)，高鐵新城與上海聯(lián)系的緊密程度甚至會超過昆山花橋。
500公里甚至是800公里以內(nèi)的通勤范圍，高鐵的便捷性全無對手，對于工作需要經(jīng)常出差的商務(wù)人士而言，高鐵新城的價值也是不言而喻的。
所以，作為原本毫不起眼的一個偏遠的高鐵站，依靠合理的規(guī)劃和有效的產(chǎn)業(yè)導入，形成如今的規(guī)模和未來預期，蘇州高鐵北站上演了一出漂亮的咸魚翻身好戲。
最后是太湖新城（包含了吳中太新和吳江太新），每每要談太湖新城了，就有點氣不打一處來的感覺，所謂沒有對比就沒有傷害，在這里呼吁一下，吳中區(qū)、吳江區(qū)的各位領(lǐng)導們，你們倒是也看看人家相城區(qū)的領(lǐng)導啊，這兩年給相城區(qū)招來了多少高新技術(shù)的實體企業(yè)，過一段時間就是一個大型的簽約儀式，具體招來了多少家我們小老百姓也不清楚，但是能明顯感覺到相城區(qū)那個精氣神都變了呀。作為21世紀看太湖新城的蘇州灣，你們不能讓它僅僅停留在宜居的這個層面上吧？
總部經(jīng)濟也好，金融、科研也好，你們倒是把這些企業(yè)招過來呀。沒有高新產(chǎn)業(yè)和高級人才的不斷匯入，一個版塊何談長久？
我們只能寄希望于這兩個區(qū)領(lǐng)導的指導思想是美特斯邦威（不走尋常路），我們筑巢引鳳，先把蘇州灣建設(shè)好，建的美美噠，然后再勾引那些高端企業(yè)總部過來啥的，畢竟，這是一個拼顏值的時代么不是。
好在蘇州灣這個板塊確實天生麗質(zhì)，從宜居的角度來講在全蘇州也是數(shù)一數(shù)二，硬件設(shè)施建設(shè)的也非常不錯，與園區(qū)都有的一拼。即使以目前的情況來看，也不虞未來會成為死城或者睡城之憂。
在吳江撤縣并區(qū)之前，它常年是百強縣前5左右的位置，實力不俗。蘇州灣對于吳江本地中高端改善客戶的吸引力甚至要強于園區(qū)。即便是現(xiàn)在，從投資的角度出發(fā)，在三大潛力板塊里，它對于蘇州全域范圍內(nèi)投資客的吸引力也明顯高于其他2個板塊（也可能是因為均價最低）。
總結(jié)：
科技城板塊目前最成熟，環(huán)境較好，教育資源豐富，產(chǎn)城結(jié)合，是一個有穩(wěn)定預期的板塊。缺點是偏安一隅，與主城區(qū)聯(lián)系不緊密。與其他兩個板塊相比，未來的想象空間相對有限，也就是起點最高，天花板最低。
高鐵新城本身天賦平平，確依靠后天的努力打了一個漂亮的翻身仗。目前既有高新產(chǎn)業(yè)的支持，也有人流客流的導入。本身還有擴建為長三角大型高鐵樞紐以及長三角一體化國家戰(zhàn)略這兩大預期，未來的成長想象空間很大，上限很高，若是這2個預期都能實現(xiàn)，它甚至能夠成為蘇州除園區(qū)外的第二張名片。當然，這中間不確定性也不小。
太湖新城屬于天生麗質(zhì)，三個板塊中天賦最高，發(fā)展卻相對滯后，主要就是在產(chǎn)業(yè)引入這一塊。好在這里的硬件建設(shè)已經(jīng)成型，蘇州最宜居的板塊之一是沒跑了，將來是否能夠有更大的發(fā)展，就看后期的產(chǎn)業(yè)導入情況了。屬于起點高，上限也高，但不確定性也最高的。
這3個板塊的共性就是同是蘇州的潛力擔當，在蘇州，除了園區(qū)、姑蘇、獅山這3個核心資產(chǎn)板塊之外，沒有可以挑戰(zhàn)他們發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K了。
2
二手版塊
上面介紹了蘇州的3個核心價值板塊，園區(qū)、姑蘇區(qū)、獅山板塊。以及蘇州的3個潛力擔當板塊，科技城、高鐵新城、太湖新城。
這些都是蘇州價值點非常明確的最值得入手的板塊。當然，價格也相對較高。
接下來將要介紹的兩個板塊，價值點則不再那么統(tǒng)一，而是情況各異了。這與目前蘇州市場的整體情況也較為相似：
2萬以下的剛需市場：搶
4萬以上的高端市場：搶
2萬-4萬之間的改善市場：混戰(zhàn)！
從市場占比來看，2萬-4萬之間的這個市場比例，是要高于剛需市場與高端市場之和的，這區(qū)間的房子怎么選，才是考驗購房者真功夫的。選的是否合適，不夸張的講在短時間內(nèi)可以影響到家族命運的。后面舉例說明。
首先上場的是尹山湖板塊，尹山湖板塊蘇州的小伙伴們都不陌生了，抱著園區(qū)大腿成長起來的一個板塊，剛開始也是屬于除了房子啥也沒有的類型，現(xiàn)在慢慢的配套也起來了，逐漸成熟。
隨之而來的就是價格的大幅上揚。目前2手房的成交均價在2萬6-萬8之間，部分樓盤成交價甚至可以過3萬。這個板塊內(nèi)除了少量的別墅在售外，已基本沒有新房。
但是，這個板塊的發(fā)展卻還沒有明顯見頂，除了已經(jīng)拍出的地塊后期上市之外，前段時間即將上市拍賣的一塊土地被一次性加價7億直接封到限價前一手的操作也是讓這個板塊又小火了一把，各個自媒體紛紛解讀，后又被“勸退”刪稿，其實這個事情沒啥需要過度解讀的。
尹山湖東南側(cè)、中海項目的南邊，還有幾塊地后期會推出來，容積率都較之前周邊地塊有大幅降低，意圖很明顯了，就是要打造真正的改善型住宅了。
在第一篇分析園區(qū)核心價值的文章里我就提到，園區(qū)的房子，更像是資產(chǎn)，作為房子本身而言，園區(qū)是沒啥適合中產(chǎn)階級的“好房子”的。
那么，在緊靠園區(qū)的尹山湖板塊推出中高端純改善居住用地，被某個開發(fā)商看好，以不到2萬的單價封漲停買入，日后打造成好產(chǎn)品賣個4萬，這是非常合理的操作，不用過渡解讀。當然，從這個事情我們還是可以看出，尹山湖板塊的價值還在不斷的被挖掘之中。
與之類似的還有太湖新城，太湖新城雖好，但是如果現(xiàn)在去逛逛，就會明顯感覺到板塊內(nèi)的容積率偏高了，全是密集的高層住宅，作為宜居板塊的代表如此高的居住密度舒適性是要下降不少的。
政府明顯也是看到這個問題了，在接下來太湖新城將要推出的地塊里，容積率也大幅的降了下來，這也為太湖新城日后真正的改善型住宅的推出打下了基礎(chǔ)。
蘇州的城市價值在不斷覺醒，園區(qū)的中心地位在不斷鞏固。在蘇州，除了自身實力過硬可以獨當一面的板塊（也就是一核4城里面的另外幾位），絕大多數(shù)其他板塊能否有好的前途，大的漲幅，其實就是看能在多大層面上和園區(qū)扯上關(guān)系，抱上大腿。這其中，尹山湖無疑是其中的佼佼者。
有抱對大腿的，自然就有抱錯大腿的。這其中的代表，就要屬大名鼎鼎的活力島了。
說起活力島，島主們肯定是一把辛酸淚。想當年活力島剛興起的時候，價格賣到1萬1，彼時遠湖東的小伙伴們大概7、8千。如今呢？活力島勉強翻了一倍，遠湖東們在集體奔四了。究其原因，最重要的一點就是活力島抱錯了大腿。
當年的活力島為啥有底氣賣1萬1，就是因為其實它的位置真的不差，甚至可以說很好。每個城市都有一條人民路，通常人民路都是這個城市的市中心，蘇州也不例外，連著人民路，15分鐘能夠到達觀前街的。這樣的位置能沒有底氣么？
在12年-15年的那段時間，網(wǎng)上關(guān)于蘇州的中心到底是觀前還是金雞湖吵得是不可開交。這兩年不吵了，消停了。
觀前街
觀前街VS金雞湖
觀前街：兄die，對不住了，我自身都難保，實在帶不動你啊！
活力島的第二個錯誤，是自視太高，我們活力島！當年的相城區(qū)政府班子肯定和現(xiàn)在不是一屆，當初的理想很豐滿，但是現(xiàn)實很骨感。在繁花中心開業(yè)之前很長的一段時間里，活力島連個像樣的商業(yè)都沒有，哪來的活力？所以，這個我們，實在我們不起來。
但是，活力島也不是完全沒有機會，相反的是，種種跡象表明，活力島的春天可能也不遠了。
最直接的原因是相城區(qū)之前連續(xù)拍出了多塊高地價的地塊，有些地價都要高過現(xiàn)在在售的周邊二手房房價，這些地塊，快要陸續(xù)上市了。
不要以為周邊的高價地上市就一定能大幅提升周邊二手房的房價，這個邏輯是站不住的。
如果說高地價對于房地產(chǎn)有什么正面的貢獻的話，那它就是倒逼了開發(fā)商狠抓品質(zhì)，產(chǎn)品迭代，多做高附加值的產(chǎn)品。開發(fā)商不是傻子，如果高價拿的地推出的產(chǎn)品和周邊的二手房差不多的話，消費者憑啥要花多近一倍的錢來買你？為啥那么多的高價地項目最終都能賣完？除了時間這個維度外，產(chǎn)品的不斷迭代升級也是重要的原因。這幾年，新房子的產(chǎn)品力已經(jīng)全面碾壓早些年的產(chǎn)品了。這算是高地價為數(shù)不多的正面貢獻吧。
周邊的高價地項目開盤3萬5，你跟漲到3萬，那是不現(xiàn)實的。但是從2萬跟漲到2萬5，甚至2萬8，還是有可能的。但是跟漲終究不是長久之計。就像某位耿直的網(wǎng)友所說，事物的發(fā)展是有其底層邏輯的。活力島長期滯漲，根本性問題不解決，永遠都是跑輸均值的那一批。
這里我來給各位島主出點餿主意，你們看看是否可行。從現(xiàn)在起，拋棄我們活力島的這個概念，轉(zhuǎn)稱我們“活力島后花園”。借著中環(huán)?真北線開建這一重大利好，轉(zhuǎn)投園區(qū)的懷抱。
我才是后花園本尊
什么甪直啦、運東啦，統(tǒng)統(tǒng)靠邊站，我們活力島才是園區(qū)的后花園好不好（臉皮厚點么事）。另外，我們不但是園區(qū)的后花園，將來高鐵新城起來了，我們理所當然也是高鐵新城的后花園。我們到新區(qū)其實也很近，我們這里是蘇州的綜合后花園！那個叫觀前的誰誰，我不認識你啊。
特別提醒：對于相城區(qū)，除了因為工作或者生活圈的原因而產(chǎn)生的自住需求，短期內(nèi)均不建議購買（高鐵新城除外），理由如下：
在中國，房子是否能夠成為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能否快速變現(xiàn)是個重要因素。而二手房想要快速變現(xiàn)，城市能級非常重要。
目前，全國包括一線在內(nèi)的所有城市里，二手房成交量能穩(wěn)定超過一手房的，應(yīng)該不超過10個，這是一個城市房地產(chǎn)市場走向成熟最重要的標志（絕大多數(shù)的城市還處于一手房市場，能級低的城市相對于一手房而言二手房的成交量甚至可以忽略不計）。
蘇州就是其中的一個，甚至還是排名非常靠前的一個，可能是僅次于4大一線。這也是我長期看好蘇州市場的重要原因。
經(jīng)歷了漫長的調(diào)控，上海在2018年下半年成交量萎縮的時候，蘇州的二手房月成交量甚至可以達到上海的7到8成，這還只是蘇州主城區(qū)的成交量，沒有包含下面的4個縣級市。當然，上海這個市場是被長期壓抑了，一旦爆發(fā)出來，蘇州的成交量還是遠遠不及的。
這個社會、馬太效應(yīng)無處不在，城市內(nèi)部也是一樣，雖然整體上將蘇州房產(chǎn)的資產(chǎn)型很強，但是內(nèi)部差距也是很大的。最典型的就是園區(qū)和相城區(qū)，在二手房日均成交量上，相城區(qū)常年在蘇州墊底，這個非常穩(wěn)定，幾乎沒有例外。
有時候甚至只有園區(qū)的零頭?，F(xiàn)在園區(qū)的新房成交量一天一般都是在個位數(shù)，二手100套出頭點，市場熱的時候150,、180套每天也有可能。單看園區(qū)的這個成交比值，都快接近香港了估計，所以園區(qū)的房子金融屬性很強，因為轉(zhuǎn)手容易，想賣很快就能賣掉。
有心投資地產(chǎn)的小伙伴，一定長期留心下各個區(qū)域的二手房成交量變化，市場是不會說謊的，大的機遇往往都隱藏其中。
比如說，之前蘇州的二手房市場成交排名，一直都是園區(qū)，姑蘇區(qū)，然后吳中或者吳江，近段時間以來，吳中區(qū)的成交量暴漲，不但超越了姑蘇區(qū)，甚至有時候超越了園區(qū)。這與尹山湖板塊近期的價格飛漲是不是有某種關(guān)聯(lián)？玩過股票的都知道價隨量動，沒有成交量支持的價格變化是沒有底氣的。
所以，如果從投資的角度出發(fā)買房，請優(yōu)先考慮二手房交易活躍且穩(wěn)定的區(qū)域。
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滸關(guān)
聊一聊滸關(guān)，滸關(guān)這個板塊，我還是有點感情的，早些年沒少在那熬過夜，可以說是看著這個板塊起來的。
在旭輝城賣1萬出頭的時候，我曾在網(wǎng)上大力推薦過這個樓盤，現(xiàn)在一眨眼，滸關(guān)直接跳過了1字頭時代，開啟保二沖三了。就目前階段而言，滸關(guān)的投資價值就沒有那么明顯了。
滸關(guān)的優(yōu)勢在于交通和配套都比較完善，甚至可以說是小發(fā)達，這里有軌交3號線、有軌電車2號線，有中環(huán)，還有高鐵站，還有永旺和宜家，以及大潤發(fā)。
從滿足日常生活和出行需要來看，在全蘇州也算是中等偏上的水平了。但是，隨著滸關(guān)房價的快速上漲，這個板塊的劣勢也逐漸明顯起來。
滸關(guān)的定位，是剛需上車的好地方，原來也確實如此。但如今房價一路飆升進入到保二沖三的地步，勢必將整個板塊的定位從剛需提升到改善。
做改善不是說只要做好產(chǎn)品就夠了。對板塊的天賦也是有要求的。剛需對板塊的要求除了價格便宜之外最核心的一點是出行便利，甚至對板塊配套要求都沒那么迫切，對環(huán)境更是沒啥指望（別看了，運東，說的就是你）。但是，一旦上升到改善，對板塊自身的要求就大幅提升了。
滸關(guān)的總體環(huán)境，有點尷尬。總體上給人的感覺是比較嘈雜。這種嘈雜，不是說以前老鎮(zhèn)遺留下來的，而是建設(shè)出來的。
我們都知道，一個地方有地鐵、高架啥的是利好，滸關(guān)有點例外。這個例外，不是說這邊的地鐵、高架不實用，而是對板塊的環(huán)境造成了實質(zhì)性的影響。
其他板塊的高架，一般都在板塊的外圍，不會影響板塊正核心區(qū)域人們的生活，而滸關(guān)呢？中環(huán)與有軌電車2號線均以高架的形式在滸關(guān)最核心的地段十字交匯。大潤發(fā)、宜家、永旺都在高架之下，平日里逛的地方，頭頂上都有個大家伙，開車是沒啥感覺，走路你試試？
這還不算，一旁不遠就是高鐵站，又是一道高架經(jīng)過鎮(zhèn)中心。這還不夠，著名的京杭大運河也在這邊最鎮(zhèn)中心的位置悠悠淌過，你聽這邊樓盤的名字就知道了——“運河與岸”，運河雖然不是那么太寬，要過運河總是有點麻煩的么。
結(jié)果就是，我一個從上河郡開始混滸關(guān)的“老滸關(guān)”現(xiàn)在過去看盤，沒導航我是找不到地的。
所以，滸關(guān)這個地方，打造成改善板塊，是有先天不足的。
剛需的底層邏輯是：只要能上車，出行方便，能抱上有前途的大腿，其他很多事情都可以將就。
到了改善這個層面，即使不是終極改善，而是剛改，考慮的因素也要多很多。除了學區(qū)和房子本身的品質(zhì)之外，板塊的總體環(huán)境也是要考慮的，在這點上，滸關(guān)就有點吃虧了。
蘇州現(xiàn)在的市場是兩頭熱，中間穩(wěn)，剛需和高端都搶破頭，但是中間改善2萬5-3萬這個價格區(qū)間，可謂是一片混戰(zhàn)，競爭相當激烈。
滸關(guān)整體價格進入這個區(qū)間，它要面對的對手是誰呢？沒錯，蘇州灣的小伙伴們在微笑的看著你。
從改善的角度出發(fā)，滸關(guān)的居住環(huán)境能和蘇州灣比么？降維打擊總聽過吧。
有網(wǎng)友問，現(xiàn)在買房子能還價么？你要是去買上東區(qū)，想還價，銷售員一定是微笑而不語。你要是去滸關(guān)買房，問價格能商量不？銷售員一定是發(fā)自內(nèi)心的大笑：“哥，好說，好說，你怎么付款呢？”沒辦法，競爭太激烈了，15還是16天驕在那打擂臺呢。蘇州供應(yīng)量最大的地方，沒有之一。
綜上，滸關(guān)的現(xiàn)狀是，前期經(jīng)歷了一波較快的漲幅，目前價位已經(jīng)進入到蘇州競爭最為激烈的“魔鬼區(qū)間”，區(qū)域內(nèi)又是16天驕群魔亂舞，短時間內(nèi)供應(yīng)量極大。再加上板塊自身條件所限，短期內(nèi)價格繼續(xù)上漲缺乏支撐且空間有限。投資性的需求可以暫緩了。
如果因為工作或生活圈的關(guān)系確實需要住在附近的，也不是不可以買，但要盡量買位置和品質(zhì)都較好的產(chǎn)品。板塊在售樓盤太多，絕大多數(shù)客戶可能買之前都無法全部看完，但在最終落定之前，建議要和旭輝寬閱這個項目對比一下。
這個樓盤的位置在滸關(guān)來說比較中心，品質(zhì)也過得去。旭輝是滸關(guān)一哥，在滸關(guān)開發(fā)了多個樓盤，認可度還過得去，開發(fā)的項目多，開發(fā)商還是在意口碑的，所以對品質(zhì)要求會高一些。
買品質(zhì)樓盤是目前這個價位入手至關(guān)重要的一點，必須要考慮到未來接手客戶的需求。
當然，滸關(guān)也不是一無是處，現(xiàn)在熱度高了，蹭熱點的就來了。滸關(guān)再過去是哪兒呢，通安。通安是哪了呢？走幾步到無錫的地方，通安那邊現(xiàn)在也有幾個盤在賣的，他們不說自己是通安板塊，說是“滸通板塊”。也自詡是剛需上車的好地方。
價格呢和目前其他3個適合剛需上車的板塊確實也差不多（甪直、運東、太湖度假區(qū)）。但是，剛需上車不是說光光價格便宜就夠啦，作為地產(chǎn)自媒體推薦，不能僅僅推薦給這些希望留在蘇州的年輕人買得起的房子，還得給他們一個相對看的見的未來。
剛需上車三要素：便宜，出行便利，有大腿可抱。在蘇州來說，可能第三點才是最最重要的一點。通安板塊占了2個要素，便宜，出行便利（中環(huán)西線北延），但是，沒有大腿可抱。
滸關(guān)：我可帶不動你，我自己就是剛需出生。
所以，除非價格能比其他3個上車板塊明顯便宜，否則近期都不用考慮。
