房改房是在1994年國務(wù)院發(fā)文實(shí)行的城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物，就是單位分配的一些房屋，在使用一定年限后就屬于自己的財(cái)產(chǎn)。房改房是一項(xiàng)政策性極強(qiáng)的職工福利分房和優(yōu)惠購房的福利。每個(gè)職工家庭只能享受一次?！胺扛姆俊辈皇恰吧唐贩俊?，它本身就是“國家在特定時(shí)期的一種政策性產(chǎn)物”，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系與其家庭參與分房人員有必然的聯(lián)系。房改房買賣過戶流程是什么？北京市天溢律師事務(wù)所官長水律師解析。
房改房如何進(jìn)行交易
房改房進(jìn)行交易需要：
1、了解產(chǎn)權(quán)可靠性，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的房主是否與賣房人是同一人，可到房管部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣并了解房屋的性質(zhì)。一定要確認(rèn)原單位是否同意。房改房出讓，因?yàn)榇蟛糠止窟M(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，并了解是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足分?jǐn)傎M(fèi)用。
2、確認(rèn)登記的面積、使用期限在房產(chǎn)證中，包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)實(shí)際面積；產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積、戶型、土地使用期限、是否已補(bǔ)分?jǐn)?。另外，土地出讓金也是房改房必須交付的一?xiàng)相關(guān)費(fèi)用，這是由原業(yè)主支付的。
3、清楚房屋背景與周邊環(huán)境，買家須了解該房改房是否欠交物業(yè)管理費(fèi)以及水電煤氣費(fèi)用，或者房屋是否抵押給銀行，可向管理處或就近的居民了解情況。如有配套設(shè)施的，要現(xiàn)場使用以確認(rèn)是否有損壞，觀察戶內(nèi)外電線是否有老化現(xiàn)象，“三表”是否出戶，電話線的接通情況，是普通電話還是寬頻，小區(qū)綠化保安情況以及住宅電梯質(zhì)量等。
房改房產(chǎn)權(quán)期限為多長時(shí)間
房改房產(chǎn)權(quán)期限為從它繳納土地出讓金取得使用權(quán)開始到之后的70年止，但房改房屬于住宅建設(shè)用地，土地使用權(quán)期限屆滿后會(huì)自動(dòng)續(xù)期：
《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)限期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。自動(dòng)續(xù)期解決了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在期限上的沖突問題，消除了二手房購買者對土地使用權(quán)年限的后顧之憂，將促進(jìn)二手房的流轉(zhuǎn)，有利于提高房屋和土地的利用效率。雖然《物權(quán)法》沒有提及續(xù)期后的費(fèi)用及相關(guān)問題，對商業(yè)和綜合建設(shè)用地如何處理，能否自動(dòng)續(xù)期也沒有具體規(guī)定，不過，隨著后續(xù)法律法規(guī)的完善，配套法律、法規(guī)將對《物權(quán)法》相關(guān)部分進(jìn)行補(bǔ)充。
官長水律師補(bǔ)充：
房改房過戶費(fèi)是怎么計(jì)算
辦理房改房贈(zèng)與前需先繳納評(píng)估價(jià)3%的契稅及土地出讓金，土地契稅。房改房贈(zèng)與需要多少費(fèi)用主要內(nèi)容如下：
1、已按成本價(jià)付清房款。一般在1995年以后房改的，所購房改房基本上是以成本價(jià)購買的，其增值部分全部歸個(gè)人所有。
2、直系親屬下，贈(zèng)與物業(yè)滿了5年的，受贈(zèng)與名下沒有物業(yè)，辦理房改房贈(zèng)與需要繳納契稅1.5%，交易費(fèi)雙方各每平方3元。如果父母的房改房是唯一物業(yè)又滿了5年，建議直接買賣過戶。
3、房改房辦理贈(zèng)與公證后，由受贈(zèng)人提供《贈(zèng)與公證書》、仿佛買賣征詢意見通知及受贈(zèng)人身份證到房管局辦理即可。
官長水律師，執(zhí)業(yè)15年，精通公司、合同、勞動(dòng)與社會(huì)保障、房地產(chǎn)、婚姻家庭等法律事務(wù)。辦案作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、思維縝密、工作細(xì)致，對案件發(fā)展規(guī)律預(yù)測準(zhǔn)確，贏得了當(dāng)事人的信任?，F(xiàn)為北京市天溢律師事務(wù)所主任。
聯(lián)系客服
