除貨幣超發(fā)、土地供給限制等因素外，我們預(yù)測(cè)的一個(gè)重要邏輯是基于城市化進(jìn)程中人口遷移的規(guī)律趨勢(shì)，可分兩個(gè)階段：第一個(gè)階段是人從農(nóng)村到城市，房價(jià)普漲，只是漲幅大小跟人口聚集多少有關(guān);第二個(gè)階段是人從農(nóng)村和三四線城市向一二線大都市圈遷移聚集，一二線大都市圈人口繼續(xù)增加，三四線城市會(huì)出現(xiàn)人口增長放緩甚至停滯，第二個(gè)階段房價(jià)分化日趨明顯。這是國際城市化進(jìn)程中人口遷移的基本規(guī)律。繼《控不住的人口：從國際經(jīng)驗(yàn)看北京上海等超大城市人口發(fā)展趨勢(shì)》后，本文繼續(xù)詳述相關(guān)的邏輯和證據(jù)。這對(duì)理解未來人口遷移趨勢(shì)和預(yù)測(cè)區(qū)域房價(jià)具有啟發(fā)意義。
1 人口遷移的主要邏輯
拉文斯坦遷移法則。英國學(xué)者拉文斯坦（E. G. Ravenstein）基于英國人口遷移特點(diǎn)在1880年代中后期提出人口遷移的主要法則：1）大多數(shù)遷移主要基于經(jīng)濟(jì)因素；2）鄉(xiāng)村居民較城鎮(zhèn)居民更具遷移傾向；3）遷移人口數(shù)量與遷移距離成反比；4）人口遷移具有階梯特征，即城市周邊居民先遷入城市，留下的空隙地區(qū)由遷移的偏遠(yuǎn)地區(qū)居民占據(jù)；5）每一次移民潮發(fā)生后，總有一次反向的、補(bǔ)償性的移民潮出現(xiàn)；6）女性偏好短距離遷移；7）經(jīng)濟(jì)與交通發(fā)展刺激移民增加；8）長距離遷移以向大城市為主；9）向外遷移主要發(fā)生在20-35歲。
推拉理論。博格（DonaldJ. Bogue）、李（E.S.Lee）等人提出的推拉理論認(rèn)為，在市場經(jīng)濟(jì)和人口自由流動(dòng)的情況下, 人口遷移的原因是人們可以通過搬遷改善生活條件。人口遷移的發(fā)生是由遷入地的拉力因素和遷出地的推力因素共同作用的結(jié)果，包括自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等多方面原因。
發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)理論。劉易斯（W.A. Lewis）認(rèn)為，由于工農(nóng)業(yè)部門之間的勞動(dòng)生產(chǎn)率和收入水平存在較大差異，使得勞動(dòng)力不斷從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)部門流向工業(yè)部門；當(dāng)工農(nóng)業(yè)部門的勞動(dòng)生產(chǎn)率相等時(shí)，人口遷移將達(dá)平衡。費(fèi)景漢（John C. H. Fei）和拉尼斯（Gustav Ranis）補(bǔ)充到，農(nóng)村勞動(dòng)生產(chǎn)率提高，也將促使剩余勞動(dòng)力向城市工業(yè)部門遷移。
經(jīng)濟(jì)-人口分布平衡法則。中國社科院人口所學(xué)者張車偉和蔡翼飛以經(jīng)濟(jì)-人口分布平衡討論區(qū)域發(fā)展差距。我們由此引申出城市人口集聚規(guī)律：在長期，決定一國范圍內(nèi)一個(gè)城市人口集聚規(guī)模的關(guān)鍵是城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模及該城市與本國其他地區(qū)的人均收入差距，即經(jīng)濟(jì)-人口分布平衡。在完全市場競爭和同質(zhì)性假設(shè)下，一個(gè)城市較高的人均收入將不斷吸引區(qū)外人口凈遷入，直至該城市人均收入與其他地區(qū)持平。
2 國際人口遷移規(guī)律
根據(jù)對(duì)美國日本人口流動(dòng)的趨勢(shì)研究，可以發(fā)現(xiàn)人口遷移呈兩大階段：第一階段，人口從農(nóng)村向城市遷移，一二線和三四線城市都有人口遷入，這可能跟這一階段產(chǎn)業(yè)以加工貿(mào)易、中低端制造業(yè)和資源性產(chǎn)業(yè)為主有關(guān)。第二階段，人口從農(nóng)村和三四線城市向一二線大都市圈及衛(wèi)星城遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續(xù)增加，集聚效應(yīng)更加明顯，這可能跟產(chǎn)業(yè)向高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級(jí)，以及大都市圈學(xué)校醫(yī)院等公共資源富集有關(guān)。值得注意的是，在第一階段到第二階段過程中，會(huì)出現(xiàn)短期的大都市圈向區(qū)域中心城市回流現(xiàn)象，但不改變大的趨勢(shì)。這也就是意味著，控制大城市人口、中小城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略和大規(guī)模西部造城運(yùn)動(dòng)可能是不符合人口遷移規(guī)律的，而且大城市比小城市更有效率、更有活力、更節(jié)約用地、更節(jié)約資源。
2.1 美國人口遷移
美國城市化歷程漫長，期間城鄉(xiāng)劃分標(biāo)準(zhǔn)多次調(diào)整。當(dāng)前城市的基本定義為：50000人以上的城市化區(qū)域（Urbanization Areas，UAs），和2500-50000人的城市簇（Urban Clusters，UCs）。1790-1840年，美國城市化率從5.1%緩慢增至10.8%；之后城市化進(jìn)程明顯加快，到1880年代初期達(dá)到30%，到1910年代末期達(dá)到50%，到1970年達(dá)73.6%；之后城市化速度放緩，到2010年為80.7%。
基于經(jīng)濟(jì)社會(huì)高度聯(lián)系的城市功能聯(lián)系思想，美國人口調(diào)查局于1910年開始逐漸形成都會(huì)區(qū)統(tǒng)計(jì)（Metropolitan StatisticalAreas，最小規(guī)模為5萬人以上）。1910-2010年，美國都市區(qū)人口比重從28.4%增至83.7%。在美國人口向都會(huì)區(qū)集聚的過程中，美國人口郊區(qū)化和大都會(huì)區(qū)化態(tài)勢(shì)明顯。
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1）人口向郊區(qū)（suburbs）集聚明顯。1910-1930年，美國市區(qū)（central cities）人口比重提高約10個(gè)百分點(diǎn)，明顯超過郊區(qū)人口比重增幅（7個(gè)百分點(diǎn)）。但之后，市區(qū)人口比重基本保持不變，而郊區(qū)人口比重從14%增至51%。這意味著：1930年之前，人口主要遷入美國都會(huì)區(qū)的市區(qū)；但在之后，人口主要遷入郊區(qū)，包括市區(qū)人口外遷郊區(qū)。美國人口郊區(qū)化以小汽車的大規(guī)模使用為通勤的技術(shù)條件，其主要原因是中產(chǎn)階級(jí)為尋求更好的中小學(xué)教育、更安全的鄰里環(huán)境和更穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)價(jià)值；而市區(qū)人口多為低收入者，包括黑人。不過2008年金融危機(jī)后，美國市區(qū)人口比重明顯上升，主要原因可能在于就業(yè)考慮和市區(qū)房產(chǎn)不便出售等。
2）人口向大都市區(qū)集聚明顯。1950-2010年，5-25萬人的都會(huì)區(qū)人口比重減少0.3個(gè)百分點(diǎn)，25-100萬人的都會(huì)區(qū)人口比重增加2.9個(gè)百分點(diǎn)，而100-500萬人、500萬人以上的都會(huì)區(qū)人口比重分別增加12.2、12.4個(gè)百分點(diǎn)。特別是在1970-2010年，500萬人以上都會(huì)區(qū)人口比重增加9.4個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)高于100-500萬人都市區(qū)的4.0個(gè)百分點(diǎn)、25-100萬人都市區(qū)的1.0個(gè)百分點(diǎn)和5-25萬人都市區(qū)的0.3個(gè)百分點(diǎn)，人口向大都市區(qū)集聚明顯。
2.2 日本人口遷移
日本存在兩個(gè)版本的城市化率統(tǒng)計(jì)：
1）市部人口比重。該比重為國內(nèi)學(xué)界廣泛引用及世界銀行數(shù)據(jù)庫收錄，但受行政區(qū)劃調(diào)整影響太大。1898年日本市部人口比重僅為10.7%，1940年為37.7%，受戰(zhàn)爭影響1947年降至33.1%，1950年回升至37.3%。受1950年代行政區(qū)劃調(diào)整影響、市個(gè)數(shù)大幅增加，導(dǎo)致1960年日本市部人口比重激增至63.3%，之后增至2000年的78.7%。再次受行政區(qū)劃調(diào)整影響，2010年日本市部人口比重達(dá)90.7%。
2）DID人口比重。為克服行政區(qū)劃影響、更好地了解城鎮(zhèn)情況，日本統(tǒng)計(jì)部門在1960年定義人口集中地區(qū)（Densely Inhabited Districts, DID），即人口密度高于4000人/平方公里的調(diào)查區(qū)，和市區(qū)町村內(nèi)互相鄰接、人口合計(jì)超過5000人的調(diào)查區(qū)。日本DID人口比重從1960年的43.3%快速增至1990年的63.2%，再增至2010年的67.3%。
在日本城市化進(jìn)程中，人口持續(xù)向都市區(qū)集聚，人口遷移從向“三極”集中轉(zhuǎn)為向“一極”集中。
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1）在1970年代日本經(jīng)濟(jì)增速換擋以前，除1944-1945年受戰(zhàn)爭影響外，日本東京圈、大阪圈、名古屋圈三大都市圈人口保持大規(guī)模凈遷入狀態(tài)，人口持續(xù)快速增長。東京圈人口從1844年的406萬人增至1973年的2607萬人，占比從10.8%增至23.9%；大阪圈人口從308萬人增至1399萬人，占比從8.2%增至12.8%；名古屋圈人口從224萬人增至735萬人，占比從6.0%增至6.7%。
2）1973年后，東京圈人口繼續(xù)保持凈遷入狀態(tài)，大阪圈人口基本處于凈遷出狀態(tài)，名古屋圈人口基本呈現(xiàn)遷入遷出平衡狀態(tài)。到2014年，東京圈人口增至3592萬人，占比為28.3%；大阪圈人口為1575萬人，占比為12.4%；名古屋圈人口為928萬人，占比為7.3%。顯然，該時(shí)期大阪圈和名古屋圈人口增長主要源于自然增長。
期間，日本主要核心城市整體呈凈遷入狀態(tài)，但分化明顯。在1965年之前，各核心城市基本保持人口凈遷入；之后，差異明顯。作為日本第一大城市、東京圈核心，東京都區(qū)人口在1965-1995年間持續(xù)外遷出至東京都其他區(qū)域、周邊區(qū)域等，人口從889萬降至797萬；1995年后重新呈凈遷入，2015年增至910萬。作為日本第二大城市、東京圈第二大城市，橫濱市人口持續(xù)增長，從1950年的95萬增至2015年的372萬。作為日本第三大城市、大阪圈第一大城市，大阪市人口在1965-1980年持續(xù)凈遷出，人口從316萬降至265萬，2000年又降至260萬，之后回升至267萬。作為日本第四大城市、名古屋圈第一大城市，名古屋市人口從1950的103萬增至1975年的208萬，之后緩慢增至2015年的226萬。
此外，人口在100萬人以上的神戶市、福岡市、川崎市、琦玉市、廣島市、仙臺(tái)市均長期保持人口凈流入；京都市在1975年之前為人口凈流入，之后基本穩(wěn)定，但2010年以來凈遷出明顯。
3 中國人口遷移趨勢(shì)
改革開放前，中國城市化進(jìn)展緩慢，特別是在“文革”期間，基本處于停滯狀態(tài)。改革開放后，中國城市化進(jìn)程逐漸啟動(dòng)，從1978年的17.9%增至1995年的29.0%。1990年代中期以來，城市化速度明顯加快，2015年末城市化率達(dá)56.1%。
在快速城市化進(jìn)程中，中西部地區(qū)人口長期主要向東部地區(qū)的長三角、珠三角及京津地區(qū)集聚；但2011以來，在東部地區(qū)的外來務(wù)工人員部分回流中西部地區(qū)，人口主要遷入一線城市和部分二線區(qū)域中心城市。對(duì)照國際經(jīng)驗(yàn)，中國正處于人口遷移的第二個(gè)階段。
需要注意的是，由于城鄉(xiāng)區(qū)劃劃分標(biāo)準(zhǔn)不同，中國城市化率與美國、日本等其他國家的可比性較差。
3.1 1985-1995年：主要遷入珠三角、滬蘇、北京
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據(jù)1990年人口普查資料，1985-1990年省際凈遷入規(guī)模最大的是廣東，高達(dá)100.7萬人。其他凈遷入人口超過10萬人的省（市、區(qū)）有5個(gè)?。罕本?4萬人）、上海（53萬人）、遼寧（25萬人）、天津（17萬人）、江蘇（17萬人）。其中，廣東、北京、上海的省際凈遷入人口合計(jì)占比高達(dá)67.4%。而凈遷出規(guī)模最大的則是四川（含尚未直轄的重慶），為85萬人。其他凈遷出人口超過13萬人的?。ㄊ?、區(qū)）有5個(gè)：廣西（45萬人）、浙江（30萬人）、湖南（26萬人）、黑龍江（24萬人）、安徽（20萬人）。其中，浙江常住人口主要遷往上海、江蘇、福建、江西等地。
據(jù)1995年1%抽樣調(diào)查資料，1990-1995年省際人口凈遷入規(guī)模最大的依然是廣東，增至168萬人；其他凈遷入人口超過20萬人的有4個(gè)：上海（59萬人）、北京（56萬人）、江蘇（51萬人）、新疆（41萬人）、遼寧（23萬人）。省際人口凈遷出規(guī)模最大的仍然是四川（含尚未直轄的重慶），為103萬人；其他凈遷出人口超過15萬的有：安徽（57萬人）、湖南（48萬人）、河南（46萬人）、廣西（42萬人）、黑龍江（38萬人）、江西（38萬人）、貴州（24萬人）。該時(shí)期浙江人口依然凈遷出，但凈遷出規(guī)模已減少至不到5萬人。
3.2 1995-2010年：主要遷入珠三角、長三角、京津
1995-2000年，人口主要遷往珠三角、長三角、京津、新疆、福建等地區(qū)，浙江從之前的凈遷出變?yōu)閮暨w入。伴隨著改革開放深入推進(jìn)，1990年代中期以來省際遷移人口規(guī)模大幅增長。據(jù)2000年人口普查資料，1995-2000年省際凈遷入人口主要集中在廣東（1165萬人）、長三角地區(qū)（465萬人）、京津地區(qū)（221萬人），三者合計(jì)占87.1%。此外，新疆、福建、遼寧和云南也有大量的凈遷入人口，分別為97、76、39、35萬人。凈遷出人口主要來自四川（401萬人）、湖南（305萬人）、安徽（272萬人）、江西（257萬人）、河南（194萬人）、湖北（169萬人）、廣西（163萬人）、貴州（102萬人）、重慶（69萬人）、黑龍江（67萬人）等地。
2000-2005年，人口仍主要遷入珠三角、長三角、京津和新疆等地區(qū)，但長三角集聚人口規(guī)模大幅增加。據(jù)2005年1%抽樣調(diào)查資料，2000-2005年省際凈遷入人口主要集中在廣東（1028萬人）、珠三角（863萬人）、京津（272萬人），三者合計(jì)占92.2%。其中，廣東省凈遷入人口較之前下降，長三角凈遷入人口增加約400萬，京津增加約50萬。其他凈遷入人口規(guī)模較大的地區(qū)還有福建、新疆、遼寧，分別為113、40、26萬人。凈遷出人口主要來自四川（318萬人）、安徽（317萬人）、河南（315萬人）、湖南（283萬人）、湖北（221萬人）、江西（198萬人）、廣西（173萬人）、貴州（123萬人）、重慶（101萬人）。
2005-2010年，人口仍主要遷入珠三角、長三角、京津、福建等地區(qū)，但珠三角的第一大人口凈遷入地地位被長三角取代。據(jù)2010年人口普查資料，2005-2010年省際凈遷入人口主要集中在長三角（1453萬人）、廣東（1226萬人）、京津地區(qū)（471萬人），三者合計(jì)占91.8%。其他凈遷入人口規(guī)模較大的地區(qū)還有福建、新疆、遼寧等，分別為134、55、49萬人。凈遷出人口主要來自河南（500萬人）、安徽（470萬人）、四川（394萬人）、湖南（390萬人）、湖北（296萬人）、江西（278萬人）、廣西（222萬人）、貴州（209萬人）、黑龍江（114萬人）、重慶（111萬人）、河北（109萬人）。
在城市層面，2001-2010年主要城市人口增長可大致分為四個(gè)層次：上海、北京常住人口年均增量超過60萬人，蘇州、深圳、天津、成都、廣州常住人口年均增量在27-36萬人之間，鄭州、杭州、南京、武漢等城市常住人口年均增量在10-20萬人之間，長沙、沈陽、濟(jì)南、太原等城市常住人口年均增量在10萬人以下。
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3.3 2010-2015年：主要遷入一線城市和部分二線城市
2011年以來，中國經(jīng)濟(jì)逐漸進(jìn)入新常態(tài)，東部沿海產(chǎn)業(yè)或外遷或內(nèi)遷或轉(zhuǎn)型升級(jí)，中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化開始推進(jìn)，這些事件意味著人口遷移可能會(huì)出現(xiàn)新的特點(diǎn)。按慣例，2015年1%人口抽樣調(diào)查資料將在2017年公布，當(dāng)前只能結(jié)合人口增長和人口自然增長率等指標(biāo)粗略判斷該時(shí)期的人口遷移特點(diǎn)。
在省際層面，2010-2015年人口凈遷入的第一集中地是京津地區(qū)，中西部外來務(wù)工人員大量回流造成長三角、珠三角凈遷入人口大幅減少。2011-2015年間，天津常住人口年均增加51萬，較2000-2010年的年均29萬人大幅增加；北京受人口調(diào)控影響，常住人口年均增量從之前的60萬降至42萬。長三角、珠三角人口凈遷入規(guī)模明顯減少，常住人口年均增量分別從207萬降至64萬、191萬降至83萬；其中，浙江很可能因外來務(wù)工人員回流呈現(xiàn)人口凈遷出，常住人口年均增量從85萬降至19萬。東北地區(qū)人口外流明顯，常住人口年均增量從46萬人降至-1萬人，特別是黑龍江。川渝地區(qū)常住人口增量從-16萬人增至59萬人，可能表明其長期的人口大規(guī)模凈遷出趨勢(shì)開始轉(zhuǎn)變，重慶甚至可能轉(zhuǎn)為凈遷入。
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在城市層面，人口向一線城市和區(qū)域中心城市集聚速度整體放緩，且分化明顯，但趨勢(shì)未改。2011-2015年間，除天津、重慶（主城9區(qū)）、石家莊、南寧和福州外，其他城市常住人口年均增量較2001-2010年均有不同程度的減少。其中，天津、重慶（主城9區(qū)）常住人口年均增量較之前明顯增加，重慶（主城9區(qū)）常住人口年均增量從之前的13.0萬增至17.8萬；石家莊常住人口年均增量從之前的8.2萬增至10.8萬，南寧從之前的4.5萬增至6.5萬，福州從之前的7.3萬增至7.7萬；鄭州、武漢常住人口年均增量較之前減少不到1萬人，繼續(xù)保持在16-20萬人；蘇州、南京、寧波等常住人口年均增量大幅減少，分別從之前的35.5萬降至3.0萬、17.7萬降至4.6萬、16.4萬降至4.4萬，蘇州可能呈現(xiàn)人口凈遷出。
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3.4 1990-2015年：遷移類型演變
從省內(nèi)外遷移結(jié)構(gòu)看，中國人口遷移長期以省內(nèi)遷移為主，省內(nèi)遷移比重長期占2/3強(qiáng)；其中，1990-1995年為67.9%，2000-2005年為66.0%，2005-2010年為67.4%，變化不大。
在全國人口普查資料和1%人口抽樣調(diào)查資料中，原住地類型分為“鄉(xiāng)、鎮(zhèn)的村委會(huì)、鎮(zhèn)的居委會(huì)、街道”，現(xiàn)住地類型分為“城、鎮(zhèn)、縣或鄉(xiāng)村”，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)分難度大以及期間的大量“鄉(xiāng)改鎮(zhèn)”，我們把人口遷移分為四種類型：鄉(xiāng)鎮(zhèn)-城、城-城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)-鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城-鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷移。
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從遷移類型看，省內(nèi)遷移中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)-城、城-城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)-鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷移基本形成三足鼎立之勢(shì)；省際遷移則以鄉(xiāng)鎮(zhèn)-城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)-鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主。在省內(nèi)遷移方面，與1990-1995年相比，2005-2010年鄉(xiāng)鎮(zhèn)-城遷移比重基本保持不變，城-城遷移比重下降2個(gè)百分點(diǎn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)-鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷移比重上升3.2個(gè)百分點(diǎn)。在省際遷移方面，與1990-1995年相比，鄉(xiāng)鎮(zhèn)-城遷移比例大幅增加，從36.5%增至60.0%；而鄉(xiāng)鎮(zhèn)-鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷移比例大幅下降，從44.5%降至29.7%。
在2010-2015年間，由于東部地區(qū)外來務(wù)工人員大量回流中西部地區(qū)，該時(shí)期的省際人口遷移可能出現(xiàn)如下兩個(gè)特點(diǎn)：1）大量人口從東部地區(qū)城市回流中西部地區(qū)城市，即城-城遷移比重上升；2）大量人口從東部地區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)回流中西部地區(qū)城市，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)-城遷移比例上升。
4 中國人口遷移展望
1）美國日本人口遷移呈兩大階段：第一階段，人口從農(nóng)村向城市遷移，一二線和三四線城市都有人口遷入，這可能跟這一階段產(chǎn)業(yè)以加工貿(mào)易、中低端制造業(yè)和資源性產(chǎn)業(yè)為主有關(guān)。第二階段，人口從農(nóng)村和三四線城市向一二線大都市圈及衛(wèi)星城遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續(xù)增加，集聚效應(yīng)更加明顯，這可能跟產(chǎn)業(yè)向高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級(jí)，以及大都市圈學(xué)校醫(yī)院等公共資源富集有關(guān)。值得注意的是，在第一階段到第二階段過程中，會(huì)出現(xiàn)短期的大都市圈向區(qū)域中心城市回流現(xiàn)象，但不改變大的趨勢(shì)。這也就是意味著，中小城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略和大規(guī)模西部造城運(yùn)動(dòng)可能是不符合人口遷移規(guī)律的。
2）中國正處于人口遷移的第二個(gè)階段，在未來中國的人口遷移格局中，一線城市和部分二線城市人口將繼續(xù)集聚，城市之間、地區(qū)之間的人口集聚態(tài)勢(shì)將分化明顯。在東部地區(qū)，北上廣深津等大城市將可能繼續(xù)呈現(xiàn)大量人口凈遷入；其他城市，特別是外來人口眾多的中小城市，人口增長有可能放緩甚至停滯。在中西部地區(qū)，重慶、鄭州、武漢、成都、石家莊、長沙等區(qū)域中心城市人口將快速增長。
3）中國城市化仍處于快速發(fā)展期，城鄉(xiāng)、區(qū)域之間的相對(duì)收入差距仍然較大，農(nóng)村人口將繼續(xù)大量進(jìn)入城市；大城市就業(yè)機(jī)會(huì)多、發(fā)展前景廣、文化包容性強(qiáng)、教育醫(yī)療等公共服務(wù)資源豐富，吸引農(nóng)村居民及中小城市居民；隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及就近城鎮(zhèn)化推進(jìn)，在東部地區(qū)的部分外來務(wù)工人員將可能繼續(xù)回流，首要選擇中西部地區(qū)的區(qū)域中心城市。
4）由于大量人口遷入，一二線城市房價(jià)不是由當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨經(jīng)Q定的，而是由經(jīng)濟(jì)體整體財(cái)富、貧富分化水平、富有階層遷入、房屋供應(yīng)能力等決定的。因此，一二線城市房價(jià)收入比難以衡量支付能力。同樣，三四線城市房價(jià)收入比較低，但是在人口增長停滯甚至遷出的情況下，面臨較長期去庫存壓力。
5）除了人口遷入、貨幣超發(fā)、城市經(jīng)濟(jì)活力等因素外，一二線大城市房價(jià)還跟住宅用地供給有關(guān)，目前供給不足，房地產(chǎn)越來越貨幣金融化。在土地財(cái)政制度下，地方政府壟斷土地市場和用途管制，土地出讓收入最大化符合地方政府利益。土地財(cái)政為城鎮(zhèn)化融資作出了巨大貢獻(xiàn)，但也推高房價(jià)，如不改革，將使城鎮(zhèn)化和高房價(jià)走向畸形，拉大收入差距，綁架政策。
6）大城市不是控制人口的問題，而是應(yīng)改善城市規(guī)劃和公共交通?？山梃bOECD的城市功能區(qū)視角，超越行政邊界解決存在難題。優(yōu)化人口年齡結(jié)構(gòu)，放棄人口總量調(diào)控目標(biāo)，保持相對(duì)開放的人口遷徙政策，吸引區(qū)外年輕人口、特別是高素質(zhì)年輕人口。優(yōu)化人口的空間分布，并促進(jìn)職住平衡，嚴(yán)格控制中心城人口增長，推進(jìn)新增人口向新城集聚，并積極在新城布局相應(yīng)產(chǎn)業(yè)，包括向新城特別是重點(diǎn)新城疏解中心城部分功能及部分優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源。進(jìn)一步發(fā)展城市軌道交通，大力提高城市軌道交通路網(wǎng)密度，推進(jìn)軌道交通系統(tǒng)制式多元化發(fā)展，改變當(dāng)前以中心城為核心的放射型軌道交通體系為環(huán)狀“井”字形。
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